（2016）皖11民终302号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-20
案件名称
滁州市机电工程学校与李有明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李有明,滁州市机电工程学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终302号上诉人（原审被告）：李有明，男，1969年2月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州市机电工程学校，住所地安徽省滁州市丰乐大道2238号，组织机构代码08365861-6。法定代表人：吴大明，该校校长。委托代理人：童超，安徽会峰律师事务所律师。上诉人李有明为与被上诉人滁州市机电工程学校房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年12月10日作出的（2015）琅民一初字第01226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人李有明及其委托代理人孙峻，被上诉人滁州市机电工程学校的委托代理人童超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年7月10日，滁州市第一职业高级中学作为甲方，李有明作为乙方，双方签订了一份房屋租赁合同，约定：一、甲方出租校园南侧门面房（南2间、北4间），由乙方租赁，合同期为二年，自2009年7月15日起至2011年7月14日止，期满由甲方无条件收回。若要继续租赁，需要提前二个月预约签订合同。二、乙方每月向甲方交纳房租2800元整。房租每半年预交一次，交清房租后方可使用……三、乙方如有以下各条之一者，甲方有权随时终止合同，无条件收回房屋，在保障甲方权益前提下，酌情退还或扣除保证金：1、乙方所欠房租或水电费达二个月，经甲方催促仍不交纳者……。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，李有明继续使用凤凰东路371-5号房屋至今，并按照1210元／月支付房租至2014年12月31日。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号《转发市财政局等部门关于进一步加强市直事业单位房产租售管理意见的通知》，要求单项出租合同年租金在5万元及以上或同批次累计出租面积在100㎡以上的，应通过市招标采购交易中心公开招租。2015年初，滁州市机电工程学校通知包括李有明在内的承租户按房屋评估价格缴纳租金，承租户发给滁州市机电工程学校一份意见书，表示不能接受按房屋评估价格提高租金，愿意适当提高房租。滁州市机电工程学校委托安徽建英房地产土地��估经纪有限公司滁州分公司对李有明承租的凤凰东路371-5号门面房租金进行评估，该公司于2015年5月22日出具评估报告，载明：评估价格为4977.33元／月（59728元／年÷12个月），且在2015年1月至2015年5月期间内租金无明显变化。原审法院另查明：2013年5月14日，滁州市第一职业高级中学名称变更为滁州市机电工程学校。原审法院认为：李有明与滁州市第一职业高级中学于2009年7月10日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同到期后，李有明继续使用滁州市凤凰东路371-5号房屋至今，并按照1210元／月向滁州市机电工程学校支付房租至2014年12月31日，双方形成不定期租赁关系，滁州市机电工程学校依法有权随时要求李有明返还承租房屋，并给付房屋租金至交还房屋之时。滁州市机电工程学校未举证证明其已在诉讼前向李有明送达��房屋评估报告书及情况说明，故本案应自滁州市机电工程学校起诉之次日起按新评估价格每月4977.33元支付租金，即李有明自2015年1月1日起至2015年6月29日按1210元／月的标准支付租金，自2015年6月30日起至房屋实际返还之日止按4977.33元／月支付租金。滁州市机电工程学校要求李有明返还房屋的实质即为解除租赁关系，故对李有明辩称直接要求返还房屋违反法定程序不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、李有明于本判决生效后三十日内返还滁州市机电工程学校所有的位于滁州市凤凰东路371-5号门面房并支付租金（自2015年1月1日起至2015年6月29日按1210元／月支付租金，自2015年6月30日起至房屋实际返还之日按4977.33元／月支付）；二、驳回滁州市机电工程学校其他诉讼请求���案件受理费540元，由滁州市机电工程学校负担140元，李有明负担400元。李有明上诉称：1、原审判决李有明按照滁州市机电工程学校单方的租金标准支付房租，无法律依据。滁州市机电工程学校单方提高租金，李有明不认可，双方未形成新的租赁关系；2、原审判决按照4977.33元确定房租亦显属错误。李有明实际承租的房屋包括门面房和仓库房，二者价格并不相同，即使按照新的标准计算，李有明每月租金也仅为3346.76元；3、原审判决给予其三十日时间返还房屋的期限不合理，应给与一年以上的时间返还房屋，以便于处理存货和其他事宜。故请求撤销原判，改判李有明按照1210元／月的租金标准在一年内返还房屋。滁州市机电工程学校在庭审中辩称：1、李有明与滁州市机电工程学校之间的房屋租赁关系为不定期租赁，滁州市机电工程学校有权随时要求李有明返还房屋。滁州市机电工程学校于2014年12月聘请有资质的房屋评估机构对案涉房屋的租金标准进行评估，并于2015年1月将评估结果告知李有明。原审诉讼前又因评估报告时间问题，又聘请房屋评估机构对该地段涉案房屋租金再次评估确认，评估机构亦为此作出补充说明，滁州市机电工程学校又将该补充说明送达李有明，而李有明在拒绝××滁州市机电工程学校按评估报告标准缴纳租金后，滁州市机电工程学校才提起诉讼。李有明称其租赁的是44平方米门面房及校内仓库，而评估机构当时已经勘察涉案房屋的现场，并依法作出租金评估报告；2、李有明主张应给予其一年以上缓冲期限的上诉请求无事实及法律依据，原判决对返还期限的处理符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：2015年6月29日后李有明占有使用案涉房屋费用及返还期限如何确定。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因双方房屋租赁合同期满并未续签，故双方间为不定期租赁关系，租金应依照原合同标准执行，且依照相关规定，滁州市机电工程学校有权随时解除双方的租赁合同关系。李有明对承租户意见书真实性并无异议，且结合李有明在二审上诉状中的陈述，能够认定李有明对滁州市机电工程学校提高租金的事宜是知晓的，其仅是对新的租金标准不认可，因双方对新的租金标准并未达成合意，且无证据证明滁州市机电工程学校通知提高租金的时间及通知解除双方租赁关系的时间，故原审法院以滁州市机电工程学校起诉之日，即2015年6月29日，作为双方租赁关系解除之日，并无不当。因双方房屋租赁关系已于2015年6月29日解除，双方并未签订新的房屋租赁合同，但李有明实际占有使用案涉房屋，故李有明应自2015年6月30日起支付案涉租赁房屋的占有使用费。本案中，李有明虽对新的房屋租金标准不认可，认为其租赁房屋中包含门面房和仓库，价格应有不同，但案涉房屋新的租金标准系滁州市机电工程学校委托有资质的评估机构综合评估后作出，且李有明并未举证证明该评估价格高于案涉房屋的市场租金价格，其原审中亦未向法院申请重新对案涉房屋的租金标准进行评估，故原审法院参照滁州市机电工程学校委托���业价格评估机构作出的新的租金标准计算李有明房屋占有使用费正确。因双方租赁关系已于2015年6月29日解除，原审判决将后续房屋的占有使用费表述为租金不当，但判决结果正确，本院依法予以维持。对于李有明主张应给予其一年时间返还案涉租赁房屋的上诉请求，因无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。李有明的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由上诉人李有明负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 付广永代理审判员 郭东武二〇一六年四月十一日书 记 员 岳陈陈附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；