（2016）川1025民初399号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-11-08

案件名称

何成、郑利容与江海洋、黎桃梅、第三人江忠农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

资中县人民法院

所属地区

资中县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何成,郑利容,江海洋,黎桃梅,江忠

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

四川省资中县人民法院民事判决书（2016）川1025民初399号原告何成，男，1972年2月20日出生，汉族，四川省资中县人，农村居民。原告郑利容，女，1975年8月21日出生，汉族，四川省资中县人，农村居民。委托代理人罗文奎，资中县船城法律服务所法律工作者。被告江海洋，男，1989年5月23日出生，汉族，四川省资中县人，农村居民。被告黎桃梅，女，1989年3月21日出生，汉族，四川省乐至县人，农村居民。第三人江忠，男，1967年12月23日出生，汉族，四川省资中县人，农村居民。委托代理人徐典彬，资中县归德法律服务所法律工作者。原告何成、郑利容诉被告江海洋、黎桃梅、第三人江忠农村房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年1月20日立案受理后，由审判员彭德能适用简易程序于2016年3月8日第一次公开开庭进行了审理。原告何成、郑利容及其委托代理人罗文奎，被告江海洋、黎桃梅的委托代理人徐典彬、第三人江忠及其委托代理人徐典彬到庭参加诉讼。2016年4月11日，本案第二次公开开庭进行了审理,原告何成、郑利容及其委托代理人罗文奎，被告江海洋、黎桃梅的委托代理人徐典彬、第三人江忠及其委托代理人徐典彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何成、郑利容诉称，2015年12月4日，原、被告订立《个人房屋转让协议书》，被告将其坐落在资中县双河镇葫芦村4组（原葫芦村7组）的村镇产权房屋卖给原告，房屋产权证号为：资中府发（2012）字第3081504**号，土地证号：资集用（2015）字第080407067号面积为145.**平方米，双方约定的总价款为396000元，其中第五条十分明确的载明了被告在本协议签订后30日内为原告办理过户手续，将房屋变更登记在原告名下，被告委托其父江忠（第三人）先后收了购房款210000元，但原、被告到有关部门去变更登记时依法不能办理。依照《中华人民共和国合同法》第52条第五款，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第八十一条，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条等法律规定和土地政策的要求：一、请求人民法院确认原告何成、郑利容与被告被告江海洋、黎桃梅订立的《个人房屋转让协议书》无效。二、请求人民法院判令被告江海洋、黎桃及第三人江忠返还原告已交纳的购房款210000元，并支付从诉讼之日起至返还完购房款之日止的利息，利率按同期银行贷款的利息计算。三，本案案件受理费、财产保全费由被告江海洋、黎桃及第三人江忠承担。原告何成、郑利容为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、原告何成身份证，证明原告何成身份。2、原告郑利容身份证，证明原告郑利容身份。3、被告江海洋户籍信息，证明被告江海洋身份。4、被告黎桃梅户籍信息，证明被告黎桃梅身份。5、第三人江忠籍信息，证明被告江忠身份。6、房屋转让协议，证明原、被告订立无效协议的事实。7、收条，证明第三人江忠为儿子江海洋收到原告购房款10000元。8、收条，证明第三人江忠为儿子江海洋收到原告购房款200000元。9、房屋产权证，证明原、被告买卖的房屋是村镇产权房屋的事实。10、资中县人民政府2014年19号文件，证明资中县明确禁止违反规定转让农房。被告江海洋、黎桃质证认为，对证据1、2、3、4、5无异议。对证据6有异议，这份协议是双方真实意思的表示。对证据7、8有异议，二被告不清楚第三人收款的事实，二被告至今不知道原告付款的事实。对证据9证明二被告拥有房屋的所有权。对证据10有异议，这是地方法规不能与法律抵触。第三人江忠质证认为,1、2、3、4、5、7、8、9、10无异议，对证据6有异议，这份协议是双方真实意思的表示是有效合同。被告江海洋、黎桃辩称：一、原告所陈述的事实与实际事实不符。1、2015年12月4日，原、被告是完全自愿签订的《个人房屋转让协议书》，且原告是通过多方走访并和被告多次协商后才签订的协议，同时，被告转让的房屋的相关手续（房屋所有权证）全部齐全。为此，被答辩人没有理由不履行协议。2、原、被告签订协议后，原告至今不按协议第三条约定支付购房款，致使答辩人至今没有收到房款。被告从来没有委托过第三人江忠代为被告收房款。至于原告称已交房款210000元，答辩人至今不清楚，原告和第三人也从来没有告诉过答辩人。同时，被答辩人也没有和被告一起去相关部门办理房屋过户手续，更何况按照协议书第四条、第五条约定的过户时间也不到，需待房屋交付原告后一个月内才办理房屋产权证，同时并不一定就不能办理过户手续（原告也得提供办证合法的身份证、户口薄等相关手续）二、原、被告所签订的《个人房屋转让协议书》应当有效。1、“协议书”中所转让的是房屋，包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施，而不是宅基地。房屋交付、过户也指的是房屋，双方约定也只是办理房屋产权过户，并没有约定土地使用权转户。答辩人是房屋所有人，具有合法的主体资格；协议书和上是甲乙双方的真实签字，是原告和答辩人的真实意思表示。2、房屋是答辩人的私有财产，享有处分权。根据《土地法》第62条的规定，国家并没有禁止和干涉农村居民行使房屋所有权且根据我国《物权法》第64条：私人对其合法收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产、动产享有所有权的规定，答辩人是有权行使处分权的。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同、协议，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”的相关规定，原告应该全面履行其义务。综上所述：原、被告于2015年12月4日所签订的《个人房屋转让协议书》是房屋转让而不是宅基地转让，是原、被告的真实意思，是有效的。原告应该全面履行协议，并按约定支付被告购房款。请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张提供了如下证据：1、被告江海洋常住人口登记卡，证明被告江海洋身份。2、村镇房屋所有权证，证明被告是合法取得的村镇房屋所有权证，是该房屋的权利人。3、房屋转让协议，证明协议是双方真实意思的表示，是合法有效的。4、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》证明国家规定只是农村房屋不能向城人口出售，并没有规定有规定不能向农村人口出售。原告质证认为：对证据1无异议，对证据2证明目的有异议，这个是村镇房屋不是城镇房屋，对证据3证明目的有异议，这个协议违背了相关法律规定是一项无效协议，对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，这证明了不能炒卖土地。第三人质证认为：对证据均无异议。第三人江忠辩称：二原告所陈述的事实与实际事实不符。1、2015年12月4日，原、被告是完全自愿签订的《个人房屋转让协议书》，并且被告转让的房屋的相关手续（房屋所有权证、土地使用权证）全部齐全。为此，被答辩人没有理由不履行所签协议。2、原、被告签订协议后，被告从来没有委托第三人江忠代被告收取售房款，至于原告称已交房款210000元，因房款没有交齐且房屋还未过户，所以答辩人至今也没有告诉被告，是原告叫答辩人收的款，现答辩人已作他用，没有办法退回。还有，据答辩人所知，签订协议以来，被答辩人也没有和被告一起去过相关部门办理房屋过户手续，更何况按照协议书第四条、第五条约定的过户时间也不到，到时并不一定不能办理过户手续。综上所述：原、被告于2015年12月4日所签订的《个人房屋转让协议书》是原、被告的真实意思，原告应该全面履行协议，并按约定支付被告购房款。请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人江忠无证据提供。对原告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10符合证据的客观性、关联性和合法性，且对证明对象具有证明力，本院予以采信。对被告供的证据认证如下：对被告提供的证据1、2，符合证据的客观性、关联性和合法性，且对证明对象具有证明力，本院予以采信。证据3，被告证明是双方当事人真实意思的表示，本院予以采信。但农村房屋只有同一经济组织的成员才能发生买卖，因此，被告要证明该合同的合法有效，本院不予采信。证据4，虽然《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》没有明确规定农村房屋不能出卖给非同一经济组织的成员，但《中华人民共和国土地管理法》和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定的精神是农村房屋不能出卖给非同一经济组织的成员。经审理查明，原告何成、郑利容系资中县双河镇水口庙村2社村民，被告江海洋是资中县双河镇葫芦寺村4社村民，被告黎桃梅是资中县归德镇官斗山村3社村民，与被告江海洋是夫妻关系。第三人江忠系资中县归德镇官斗山村3社村民，与被告江海洋是父子关系。2015年11月，第三人江忠欲出售其子江海洋、儿媳黎桃梅共有的位于资中县双河镇葫芦寺村4组的住宅房屋（村镇房屋所有权证：资中府发字第308150459号，建筑面积145.74㎡，共3层，砖混结构）。由第三人江忠出面与何成、郑利蓉商谈、协商，基本达成一致意见后，2015年11月4日，第三人江忠向原告何成收取了10000元购房款，同年11月10日向原告何成收取房屋定金款200000元。2015年12月4日，江海洋、黎桃梅作为转让方，何成、郑利容作为受让方，签订了《个人房屋转让协议》，约定：江海洋、黎桃梅将位于双河镇葫芦寺村4组（原葫芦村7组），建筑面积145.74平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施）以396000元的价格转让给何成、郑利容。协议签订之日已支付购房款210000元，2016年2月底再支付136000元；所有一切手续完善和蛋糕技术教会后再支付剩余50000元。原告何成、郑利容于2015年11月4日、2015年11月10日分别支付10000元购房款和200000元定金后向资中县双河镇人民政府咨询后得知，该房屋不能办理房屋过户手续。原告何成、郑利容于2016年1月20日向本院起诉，要求确认原告何成、郑利容与被告江海洋、黎桃梅签订的《个人房屋转让协议》无效，同时要求被告江海洋、黎桃梅及第三人江忠退还原告何成、郑利容的购房款210000元，并赔偿原告何成、郑利容的损失（损失从2016年1月20日起至返还完购房款之日止，以210000元为基数按银行同期贷款利率计算）。本院认为，一、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此农民在集体土地上建的房屋按照现行法律规定，只允许出卖给本集体经济组织成员中的农民。在本案中，原告何成、郑利容与被告江海洋不是同一集体经济组织的成员，故原告何成、郑利容与被告江海洋、黎桃梅于2015年12月4日签订的《个人房屋转让协议》无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，1、被告江海洋、黎桃梅、第三人江忠依据无效合同取得的财产应当返还，因此原告何成、郑利容要求被告江海洋、黎桃梅、第三人江忠返还购房款210000元，本院予以支持；2、被告江海洋、黎桃梅应当知道不能将农村房屋出售给非同一集体经济组织成员而出售给非同一经济组织的原告何成、郑利容，因此在签订《个人房屋转让协议》中存在过错，同时，法律、法规规定，不是同一集体经济组织成员不能购买农村房屋，原告何成、郑利容在签订《个人房屋转让协议》中亦存在过错，本案由于原告何成、郑利容向被告江海洋、黎桃梅、第三人江忠交付了购房款210000元，被告及第三人由于不及时返还，给原告方造成了资金占用损失，本院根据双方的过程程度确定损失为（按210000元为基数，以人民银行同类同期贷款基准利率计算损失，从2016年1月20日起至被告将购房款返还给原告之日止），损失按照双方的过错程度各承担一半。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款规定，判决如下：一、被告江海洋、黎桃梅、第三人江忠在本判决生效之日起十日内返还原告何成、郑利容购房款210000元；二、被告江海洋、黎桃梅、第三人江忠赔偿原告何成、郑利容损失的50%（损失以210000元为基数，以人民银行同类同期贷款基准利率计算，从2016年1月20日起至被告将购房款返还给原告之日止）；三、驳回原告何成、郑利容的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元、财产保全费1570元，共计3795元，由原告何成、郑利容负担195元，由被告江海洋、黎桃梅及第三人江忠负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员　　彭德能二〇一六年四月十一日书记员　　张　立来源：百度“”