（2015）浦民一（民）初字第31292号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-27
案件名称
上海生态园林工程有限公司与上海浦东临空农业开发有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第31292号原告上海生态园林工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人赵新林，经理。委托代理人胡嘉奇，上海市中茂律师事务所律师。被告上海浦东临空农业开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人周德福，总经理。委托代理人林锋，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。第三人上海安浩酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人杨华，总经理。委托代理人周大仓，上海善达律师事务所律师。原告上海生态园林工程有限公司(以下简称生态园林公司)诉被告上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，准予上海安浩酒店管理有限公司(以下简称安浩酒店)作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告生态园林公司的原委托代理人周成成、王逸骏，被告临空公司的委托代理人林锋，第三人安浩酒店的委托代理人周大仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生态园林公司诉称，2002年6月8日，生态园林公司与临空公司签订《土地使用权合同》一份，约定临空公司将东至华洲路，西至沙脚河，南至河道，北至通道的19亩土地出租给生态园林公司。2007年，承租土地被拆迁，临空公司告知生态园林公司，表示所有拆迁款与生态园林公司无关，但临空公司同意免除其承租期限内的所有租金。2015年8月，临空公司违背承诺，诉至浦东法院，要求解除双方的合同，并要求生态园林公司支付租金。生态园林公司经向有关部门了解后，得知临空公司在拆迁中获得了人民币(币种下同)315万元的“苗木补偿款”。生态园林公司认为，租赁土地上的所有苗木均为生态公司种植，临空公司一直隐瞒并侵吞了属于生态园林公司所有的补偿款，故诉至法院，要求：1、判令临空公司发出的解除通知不生效，临空公司和生态园林公司之间的《土地使用权合同》不解除；2、判令临空公司返还生态园林公司拆迁补偿款共计1,490,688元具体计算方式：[总的拆迁补偿款3,649,403元减去第三人自建房屋(含装修)的评估金额1,956,297元，再减去第三人自建的附属设施补偿款204,518元(不含铁门、围墙、明沟和化粪池)]。审理中，生态园林公司自愿撤回上述第1条诉讼请求。被告临空公司辩称，不同意原告的诉请，认为原告主张的补偿款没有依据。第三人安浩酒店述称，不同意原告的诉请。认为2007年4月2日第三人和原告签订《土地使用内部承包合同》，原告将其自临空公司处承租的土地使用权和500平方米生产生活设施用房承包给第三人使用。双方并约定，承包土地限于第三人建造仓库，第三人一次性补偿原告绿化搬移费用15万元，承包期间第三人负责用地范围内的全部投入资金，建筑设施权属归第三人，如政府拆迁，土地置换权和因该土地所获收益归原告，第三人在该土地上的所有建筑物及设施的补偿归第三人所有。2008年10月18日，因第三人所建房屋位于机场北通道项目红线范围内，第三人所建面积2126.41平方米的房屋拆除，合计补偿金额3,649,403元。因该地块权属方为临空公司，故拆迁公司将补偿款全额支付给了临空公司，临空公司后以暂借款形式支付第三人补偿款270万元，其余款项未付。因拆迁报告中明确原告的拆迁补偿费只有铁门、明沟和化粪池，金额只有25,865元，临空公司应将剩余的拆迁款支付给第三人。故诉请，要求被告临空公司支付第三人安浩酒店拆迁补偿款923,538元(总的拆迁补偿款3,649,403元，扣除属于原告生态园林公司的明沟、铁门、化粪池的补偿款25,865元，再扣除临空公司已经支付的暂借款270万元)。针对第三人的诉讼请求，原告生态园林公司辩称，根据被告及第三人提供的拆迁补偿协议及评估报告，显示原告才是适格的被拆迁人，原告应当获得相应拆迁款。扣除第三人自行承建的房屋及装修，剩余的拆迁补偿款，包括“停工停产损失”、“其他”，是补给原告的。“其他”是针对原告在拆迁土地上清理地块、填埋水塘及布置苗圃所遗留下来的对应的补偿。拆迁过程中，原告积极主动配合拆迁人，在现场对拆迁物进行指认，故相应奖励费也归原告所有。被告临空公司辩称，同意第三人的诉请，根据情况汇报中记载的内容，所有费用中除了明沟、铁门、化粪池之外，其他都应当属于第三人的。经审理查明，2002年6月8日，原告生态园林公司作为承租人，与临空公司作为出租人，就上海市浦东新区东至华洲路，西至沙脚河，南至河道，北至通道的19亩土地，双方签署《土地使用权合同》，约定由生态园林公司承租使用上述土地用于园林、绿化、农业等相关项目的开发，使用期限从2002年6月8日起至2022年6月7日止。2007年4月2日，原告生态园林公司作为甲方，与第三人安浩酒店作为乙方，签署《土地使用内部承包合同》，内容为：甲方将坐落于上海市浦东新区华洲路XXX号占地面积约20亩的土地承包给乙方使用，面积以甲方与临空公司签订合同的实际面积为准；承包土地限于乙方建造仓库；承包期限从2007年4月8日至2022年6月8日(如遇市政规划动迁除外)；乙方承包甲方土地20亩，年承包费25万元，次年乙方须在承包日届满前30日内支付下一年承包金；乙方给予甲方一次性经济补偿15万元，甲方在协议签订后原则上20天内完成15亩绿化的移植，至4月30日止全部移出(以不影响乙方施工为主)；甲方免收乙方两个月工程在建期的承包费；合同签订十日内乙方付清甲方绿化搬移费15万元及一年的土地承包费25万元；甲方提供与原临空公司的合同，提供浦东新区关于该土地的使用批文，提供现有的用电、用水、电话、宽带；甲方原有建筑物500平方米，乙方改建后其使用权归乙方，甲方拥有所有权，……；承包期间如政府征用该土地，甲乙双方须无条件服从征用，土地置换权或该土地收益归甲方，乙方在该土地上所有建筑物及设施的补偿归乙方所有；合同另对其他事项作了约定。承包合同签署后，安浩酒店在取得的系争土地上进行建造，目前除生态园林公司交付的原有500平方米二层的房屋外，尚有安浩酒店搭建的相关房屋及围墙等附属设施。2007年9月30日，上海市浦东新区建设和交通委员会发布“房屋拆迁公告”，公告内容为因浦东国际机场北通道工程，将“东至规划红线，西至规划红线，南至机场主进场路口，北至镇界”的地块房屋列入拆迁范围，房屋拆迁人为上海浦东工程建设管理有限公司，拆迁实施单位为上海城厢房屋拆迁有限公司，房屋拆迁期限自2007年9月30日起至2008年3月31日止。2008年10月18日，临空公司作为被拆迁人(乙方)，与拆迁人(甲方)上海浦东工程建设管理有限公司签订“集体土地非居住房屋拆迁补偿协议”一份，约定“一、乙方临空公司(生态园林公司)非居住房屋坐落在陈胡村华洲路XXX号，房屋总面积2126.41平方米(未见证)，甲方需补偿乙方建筑物补偿费1,488,487元、附属设施补偿费275,183元、停工停业损失补偿费637,923元、其他1,247,810元(含装修)，合计补偿3,649,403元……”生态园林公司提出：停工停业补偿损失属于原告；“其他1,247,810元”中，扣除装修之后都应归原告。第三人安浩酒店认为：生态园林公司已将拆迁土地借给安浩酒店，由第三人投资建造经营，因此停产停业损失全部归第三人所有；“其他”补偿款1,247,810元中，除了装修467,810元，剩下的78万元也全部归第三人；78万元的具体构成，已在被告临空公司提供的拆迁初步方案审批单中写明，一是低洼地清理打桩基础总投入30万元，是第三人为了造房子投入，二是修复山墙及基础的费用30万元，因为拆迁拆了一半，剩下的第三人的房子要维修的，三是配合奖励费18万元，是拆迁部门支付给第三人的。审理中，临空公司及安浩酒店向法庭提供了《上海生态园林工程有限公司拆迁补偿评估报告书》载明，生态园林公司的房屋建筑物、构筑物于估价时点2007年9月30日的拆迁补偿价值为2,231,480元，包括房屋1,956,297元(含装修及消防设施费用)、构筑物275,183元(包括明沟18,750元、围墙44,800元、铁门5,115元、化粪池2,000元、上水管2,100元、消防管18,000元等)。生态园林公司对该报告真实性无异议，但认为报告提及附属设施中的关于明沟、围墙、铁门、化粪池和上水管的补偿款属于生态园林公司所有。临空公司还提供了：1、上海浦东城厢房屋拆迁有限公司出具的“机场北通道集土企业拆迁初步方案审批单”，其中载明：临空公司(生态园林公司)未见证建筑物补偿费1,488,487元、未见证建筑物装潢补偿费467,810元、附属设施补偿费275,183元，停工停业损失费637,923元，合计2,869,403元；并在存在问题中注明“企业原为低洼地水塘，自行清理、填土、打桩，水泥钢筋网基础总投入30万元(已复核)；修复三面山墙及基础，照顾补偿30万元；配合奖励费18万元。”2、上海浦东新区川沙功能区域(新镇)动迁指挥部于2008年10月17日出具的“关于机场北通道(川沙段)上海生态园林工程有限公司动迁补偿会议纪要”，其中载明：1、临空公司作为生态园林公司的上级监管单位，在本次动迁中作为签约主体；2、动迁补偿款由临空公司对其下属单位，按照谁投资谁收益的原则，给予分配发放；3、该企业未见证面积较多……给予停工停产损失费300元/平方米；4、企业原为低洼地水塘，自行清理填土，修复拆除的三面山墙及基础部分给予补偿；5、给予配合动迁奖励费；6、充分考虑该企业的实际情况，动迁补偿款总额空置在365万元左右。3、上海浦东新区川沙功能区域(新镇)动迁指挥部于2008年12月13日出具的“关于机场北通道工程动迁设计生态园林发展有限公司的企业动迁情况汇报”，其中载明“按区政府批准的北通道动迁口径，企业租赁的集体土地不予补偿，地上建筑物及附属设施等参照动迁口径给予补偿。临空公司是原机场镇政府所属……，为北通道工程动迁签约法律主体，临空公司对下属承租企业分别给予补偿和清退。如下属承租企业无纠纷，临空公司同意由拆迁人直接与下属承租企业签约。2002年6月8日临空公司与生态园林公司签订《土地使用权合同》，租赁集体土地期限20年，租赁集体土地面积20亩，性质为租借集体土地。2007年4月8日生态园林公司与安浩酒店转签《土地使用内部承包合同》，合同第7条明确规定‘乙方安浩酒店负责该用地范围内的全部投入资金，乙方在该土地上投入的建筑设施，承包期间权属归乙方安浩酒店’。本次涉及该企业的部分拆迁，在双方同时在场的情况下，对拆迁范围内评估报告明细清册上的地上建筑物进行核实确认，生态园林公司投资建造明沟、铁门、化粪池，其余建筑物及附属设施等均由安浩酒店所投资。双方在动迁过程中都主张自己为唯一的签约补偿主体。在此情况下，一方为土地承租方，一方为实际投资使用者，为保证重大工程的顺利进行，安浩酒店积极配合，主动交出钥匙，拆房腾地……研究决定，明确临空公司为本次动迁签约主体，补偿款总额3,649,403元，由临空公司牵头协调，按照谁投资谁收益的原则分别对两家企业给予补偿。”原、被告及第三人一致确认，生态园林公司自临空公司处租赁取得系争土地后，2007年4月通过签订承包合同将其全部转交给了安浩酒店；2008年系争土地的一部分被拆迁，但生态园林公司与安浩酒店约定的其原有建筑面积没有列入拆迁范围。以上事实，由《土地使用权合同》、《土地使用内部承包合同》、“房屋拆迁公告”、“集体土地非居住房屋拆迁补偿协议”、《上海生态园林工程有限公司拆迁补偿评估报告书》、“机场北通道集土企业拆迁初步方案审批单”、“关于机场北通道工程动迁设计生态园林发展有限公司的企业动迁情况汇报”及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，本案争议焦点在于，临空公司与上海浦东工程建设管理有限公司之间签订的“集体土地非居住房屋拆迁补偿协议”所约定的补偿费中，生态园林公司或者安浩酒店的权益如何区分？经审理查明，该协议中约定的补偿费用包括，建筑物补偿费1,488,487元、附属设施补偿费275,183元、停工停业损失补偿费637,923元、其他1,247,810元(含装修)。原、被告和第三人对建筑物补偿费属于第三人所有并无异议，本院予以确认。对停工停业损失补偿费，因生态园林公司自2007年4月起即将所涉地块整体出租给安浩酒店，并由安浩酒店建造仓库，生态园林公司将绿化全部移出，现生态园林公司主张停业停产损失补偿应归其所有，无事实和法律依据。对附属设施补偿费275,183元，根据动迁指挥部出具情况汇报载明，其中明沟、铁门、化粪池系由生态园林公司投资建造，其余建筑物及附属设施等均由安浩酒店所投资，且该情况系经双方同时在场的情况下核实确认，现生态园林公司提出围墙和上水管等亦由其投入并无依据，不予支持。对“其他1,247,810元(含装修)”的补偿费，原、被告和第三人对其中装修费用467,810元属于第三人所有并无异议，本院亦予确认。剩余的78万元中，其中配合奖励费18万元，根据动迁指挥部的情况汇报，系对“安浩酒店积极配合，主动交出钥匙，拆房腾地”的奖励，生态园林公司主张为其所有并无依据。其中对修复三面山墙及基础的照顾补偿30万元，亦属于对被拆除建筑物修复的补偿，与生态园林公司无涉，亦不予支持。对另外的30万元，拆迁公司注明系对“企业原为低洼地水塘，自行清理、填土、打桩，水泥钢筋网基础总投入”的补偿，对此原告和第三人各执一词，因双方均无法提供证据证明该30万元系对一方投入的补偿，本院考虑到生态园林公司租赁土地后主要用于绿化种植，因此对土地进行相应的清理、填土等亦属于必然支出费用，酌情判决其中10万元为对生态园林公司的补偿费，其余为安浩酒店所有。最后，临空公司和安浩酒店均确认临空公司以暂借款形式支付的270万元为先期支付的补偿款，并要求在对安浩酒店的补偿款中予以扣除，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条判决如下：一、被告上海浦东临空农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海生态园林工程有限公司人民币125,865元；二、被告上海浦东临空农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人上海安浩酒店管理有限公司人民币823,538元；三、驳回原告上海生态园林工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,317.50元(生态园林公司预交30,800元，安浩酒店预交6,517.50元)，由原告生态园林公司负担27,983元，第三人安浩酒店负担9,334.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁代理审判员 张 斌人民陪审员 高天明二〇一六年四月十一日书 记 员 陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 关注公众号“”