（2016）鲁16民终299号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-27
案件名称
范本锁与范宜昌确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范宜昌,范本锁
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终299号上诉人（原审被告）范宜昌，居民。委托代理人孙峰，无棣秉政法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）范本锁，居民。委托代理人丁力，山东易焕之邦律师事务所律师。委托代理人李改平，居民。上诉人范宜昌因确认合同效力纠纷一案，不服无棣县人民法院（2015）棣商初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，范宜昌在无棣县车王镇范道口村原有一处农宅，其院落南至范炳钱家，东至胡同，北至范丙坡家，西至范本华家。该农宅因年久失修剩有院墙、门楼，院内栽种有榆树和枣树。2014年12月7日，范本锁与范宜昌签订卖房协议一份，约定范宜昌将该农宅处的空闲宅基地卖于范本锁，价款为25500元，范本锁向范宜昌交付了全部款项。另查明，在签订协议前，范本锁委托范本柱，范宜昌委托其哥哥范宜胜共同对农宅的宅基地进行了实地测量，并将测量结果记入协议中，而后，原被告在协议上签字、捺印。范本锁向原审法院起诉请求：1.撤销其与范宜昌签订的房屋买卖协议；2.范宜昌返还房屋价款25500元；诉讼费用由范宜昌承担。原审认为，范本锁与范宜昌签订的房屋买卖协议，虽名为房屋买卖但实为宅基地买卖，农村宅基地系农民集体所有，法律禁止农民集体所有的土地的使用权自由转让，故原被告签订的协议违反法律强制性规定，为无效合同。范宜昌应返还范本锁因履行合同而支付的价款25500元。原被告在签订协议前共同对农宅的宅基地进行了实地测量，双方对当时的测量方式和测量结果均无异议，且双方均为该村村民，对该农宅的实际状况应有充分了解，范本锁主张范宜昌实施了欺诈行为，原审法院不予支持。范宜昌主张其卖给范本锁的是房屋，而不是宅基地，但从农宅现有的状态及双方交易价格可以推断，原被告签订协议的主要目的系转移该宅基地的使用权，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告范本锁与被告范宜昌签订的《卖房协议》为无效合同；二、被告范宜昌于本判决生效后五日内返还原告范本锁已支付的价款25500元；三、驳回原告范本锁的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由原告范本锁负担219元，被告范宜昌负担219元。宣判后，范宜昌不服，上诉称，一、一审法院认定事实不清，判决错误。1.2012年12月7日，被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议。协议签订之前，证明人范印荣、范丙星、范宜胜与上诉人、被上诉人一起对涉案院落进行了测量，并把测量的数据写到协议书上。证明人在协议书上也签了字，且卖房时也通过村委会同意。上诉人认为被上诉人提供的《卖房协议》是双方当事人的真实意思表示，并且该协议内容也没有违反村规民约，更没有违反法律强制性规定。所以，一审法院认定“原被告签订的房屋买卖协议无效”是错误的。2.一审法院在判决第三页适用“推断”二字是不符合法律规定的。买卖协议交易的价格是双方自愿的，法院根据交易价格来推定双方所卖的是何种标的物错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决依据我国《合同法》第五十二条、第五十八条之规定和我国《土地管理法》第六十三条之规定判决《房屋买卖协议》无效是错误的。因为上诉人所出卖的是院落，并不是宅基地。综上，原审法院认定基本事实不清，适用法律错误，并且严重侵害了上诉人的合法权益。为此，请求二审法院查明事实，做出公正裁决。被上诉人范本锁辩称，1.《物权法》第一百五十三条对宅基地的转让、取得均进行了明确规定。《土地管理法》并未规定土地可以自由买卖，恰相反，根据该法第七十三条规定，买卖和其他的情形非法转让土地的所得应没收。2.根据双方签订的协议及原审庭审调查，该院落中并没有房屋，只有一段墙和一个门楼，且约定了院落的长和宽，从协议的内容可以充分证实双方买卖的标的系为宅基地的使用权。一段墙和一个门楼应属房屋的附属物，在房屋不存在的情况下，该附属物并无任何价值。综上，我方认为原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，本院审理期间，上诉人提交范道口村委会出具的证明一份及阚玉荣、范银升、范炳智、范丙邦四人的证人证言四份，用以证明上诉人所出卖的并非宅基地，而是院落，上诉人出卖该院落经中间人介绍，且经村委会同意。被上诉人对上诉人提交的证据均不予认可。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，虽然双方签订的是房屋买卖协议，但是双方签订协议时，涉案宅基地上已没有房屋，只有一段残破的墙和门楼，不具备居住条件。从双方陈述及协议内容看，买受人签订该协议的目的是受让宅基地使用权，以重新建房。因此双方签订的协议虽名为房屋买卖，但实为宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级以上人民政府批准。农村宅基地是村集体经济组织成员所有，符合条件的村民经批准后可无偿取得，带有福利和社会保障性质。被上诉人如需宅基地应该在符合申请宅基地条件后，经过法定的审批程序批准取得。且被上诉人已经有一处宅基地，其再通过转让方式受让宅基地使用权亦违反了法律的强制性规定。因此，上诉人主张本案买卖协议有效的上诉理由不能成立。原判正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人范宜昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 高立俊审 判 员 王正真代理审判员 张 珊二〇一六年四月十一日书 记 员 董学学 来源：百度搜索“”