（2016）苏05民终1844号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-04-27

案件名称

苏州嘉博商业运营有限公司与嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司、苏州名镇天下商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司,苏州嘉博商业运营有限公司,苏州名镇天下商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2016）苏05民终1844号上诉人（原审被告）嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，住所地上海市虹口区四川北路1717号609室。法定代表人吕凯，该公司董事长。委托代理人皇甫瑶，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。委托代理人刘泽雨，北京市金杜（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）苏州嘉博商业运营有限公司，住所地苏州市通园路28号信息大楼12楼。法定代表人朱淳，该公司总经理。委托代理人陈璐磊，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托代理人胡刚，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州名镇天下商业管理有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢902室。法定代表人李存孝，该公司董事长。上诉人嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城名镇天下公司）因与被上诉人苏州嘉博商业运营有限公司（以下简称嘉博公司）、苏州名镇天下商业管理有限公司（以下简称苏州名镇天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市南门路1518号房屋（项目名称“吴门印象”）由苏州嘉运实业有限公司（以下简称“嘉运公司”）开发建设。2013年7月25日，嘉运公司（甲方）与嘉博公司（乙方）签订了《吴门印象16-20幢房产租赁合同》，约定将吴门印象16幢104-105、17幢、18幢、19幢、20幢商铺出租给嘉博公司招商经营使用，合同期限为自房产交付之日起8年。合同约定初期租金为50元／平方米／月，之后逐年递增；乙方逾期交付租金等费用的，每天按照未付总额的千分之二承担违约责任。2013年11月1日，嘉运公司将租赁合同范围内的房屋交付给嘉博公司。2014年4月1日，嘉博公司（甲方）与嘉凯城名镇天下公司（当时名称为“嘉凯城集团资产管理有限公司”）、苏州名镇天下公司（乙方）签订《吴门印象商用房产租赁合同》1份，约定甲方将承租的吴门印象房屋部分转租给乙方用于商业经营，租赁房屋的范围为1601、1602、1603（除物业用房）、1604、1703、1704、1705、18幢、19幢、20幢约定部分，总面积7336.35平方米，租赁期限自2014年4月1日起至2021年10月31日止，其中2014年4至8月期间为免租期。双方在合同中约定，乙方应于签订合同当日支付保证金120万元；第一租赁年度（2014年9月1日至2015年8月31日）的租金单价为66元／平方米／月，之后逐年递增5%；租金每半年支付一次，首期租金于签订合同后三日内付清，之后应提前一个月支付下一期租金；乙方未按合同约定支付租金的，每逾期一日，应按应付未付款项的万分之四支付逾期付款违约金。租赁合同签订后，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司按约向嘉博公司支付保证金120万元，嘉博公司亦于当日将租赁房屋交付给嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司。嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司接收房屋后，由苏州名镇天下公司进行招商后分别转租给其他商户用于经营。嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司于2014年6月4日支付首期租金（2014年9月1日至2015年2月28日期间）2905195元。2015年1月13日和29日，嘉博公司两次向苏州名镇天下公司发出通知，提醒其应在2015年1月31日前支付下一期（2015年3月1日至8月31日期间）租金2905195元。苏州名镇天下公司接函后未能按期支付该期租金，嘉博公司于2015年2月9日再次向其发函催讨。2015年2月12日，嘉博公司向嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司分别发出催款函，要求对方在2015年2月18日前付清该期租金，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司接函后并未按期支付。2015年7月13日，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司向嘉博公司支付租金20万元，此后未再支付任何租金。因嘉博公司未按期支付房租，嘉运公司于2015年6月25日诉至原审法院，要求嘉博公司支付结欠的租金、每日按拖欠金额千分之二的比例承担逾期支付租金的违约金并赔偿律师费损失。原审法院经审理后，于2015年8月10日作出（2015）姑苏民五初字第00434号民事判决书，判决嘉博公司支付租金1134171.50元、按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付逾期支付租金违约金、支付律师费48057元并承担案件受理费、财产保全费11225元。该判决已经发生法律效力。以上事实，由当事人当庭陈述及嘉博公司提供的房产租赁合同及附件、房租缴款通知单、催款函及邮寄凭证、（2015）姑苏民五初字第00434号民事判决书等证据予以证实。原审原告嘉博公司起诉时的诉讼请求为：嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司支付租金2705195元、违约金205570元并承担本案全部诉讼费用。后嘉运公司变更诉讼请求为：1、嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司支付租金2709195元；2、嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司支付违约金343422元（暂计至2015年9月30日，之后每日按拖欠金额的万分之四继续计算）；3、嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司赔偿诉讼费11225元、律师费48057元，承担本案嘉博公司律师费85000元；4、本案诉讼费、财产保全费由嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司负担。原审法院认为：嘉博公司与嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司签订的《吴门印象商用房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司均作为承租人在租赁合同中盖章，为共同承租人，应当共同承担合同中的各项义务，嘉凯城名镇天下公司以租赁房屋由苏州名镇天下公司实际经营使用而不同意由己方承担相应义务的观点，原审法院不予采纳。支付租金是承租人的基本义务，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司未按照合同约定履行支付租金的义务，应当依约依法承担相应的责任。原审法院就嘉博公司主张的各项费用，分别确认如下：1、租金。嘉博公司主张嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司尚结欠截至2015年8月31日的租金2709195元，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司不持异议，原审法院予以确认。2、逾期支付租金的违约金。嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司未按期支付租金，应当依约承担违约责任。嘉博公司要求按照每期应付租金的逾期天数分别计算违约金符合合同约定，原审法院予以支持。合同中约定的逾期付款违约金为每日按应付金额的万分之四支付，嘉博公司按此主张，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司认为明显偏高。原审法院审查后认为，如违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求适当减少。本案嘉博公司并未举证证明除利息损失外的其他损失存在，即便其因嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司的逾期支付导致嘉博公司向嘉运公司支付租金困难而承担了相应的违约金，该项违约金也已由法院调整为按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍来支付，本案合同约定的每日万分之四的标准确实偏高。考虑到违约金惩罚和弥补的双重功能，原审法院根据相关司法解释的规定，酌情将违约金的标准调整为以应付租金为本金，按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司应于合同签订后3日内即2014年4月4日前支付首期租金2909195元，而其于2014年6月4日才支付，逾期2个月，按当时的银行同期同类贷款基准利率（年利率5.6%）的1.3倍计算，该部分违约金为35298元；其应于2015年1月31日前支付第二期（2015年3月1日至8月31日期间）租金2905195元，其直至2015年7月13日才支付20万元，截至该日期已逾期5个月零13天，仍按上述标准计算，违约金应为94450元；自2015年7月14日起，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司的拖欠金额为2705195元，其应当以该金额之未付部分为本金，以同期同类银行贷款基准利率继续支付违约金。以上各项之和，即为嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司应当承担的违约金金额，嘉博公司超出此范围的请求，原审法院不予支持。3、律师费、诉讼费。嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司未按期支付租金，确实在一定程度上造成了嘉博公司向嘉运公司支付租金的困难。但各方之间的合同具有相对性，租金的拖欠也没有必然的因果关系，无论嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司是否按期支付租金均不影响嘉博公司按合同应当履行的义务。嘉博公司未按期支付租金引发嘉运公司提起诉讼，由此产生的诉讼费和律师费损失应当由嘉博公司自行承担，其主张由嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司向其赔偿的请求，原审法院不予支持。而嘉博公司主张的本案律师费85000元，因在合同中并未作出约定，且在审理中也未能提供该笔费用实际发生的依据，原审法院亦不予支持。综上，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司应向嘉博公司支付租金2709195元、违约金129748元（暂计算至2015年7月13日，自2015年7月14日起至付清上述租金之日止，以2709195元租金之未付部分为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。嘉博公司超出此范围的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、苏州名镇天下商业管理有限公司、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司于判决生效后十日内向苏州嘉博商业运营有限公司支付租金2709195元、违约金129748元（暂计算至2015年7月13日，自2015年7月14日起至付清上述租金之日止，以2709195元租金之未付部分为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回苏州嘉博商业运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32375元，财产保全费5000元，合计37375元，由苏州嘉博商业运营有限公司负担3705元，由苏州名镇天下商业管理有限公司、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司负担33670元；苏州名镇天下商业管理有限公司、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司于判决生效后十日内直接向苏州嘉博商业运营有限公司支付33670元。上诉人嘉凯城名镇天下公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：各方签订的《吴门印象商用房产租赁合同》中，虽然约定我公司与苏州名镇天下公司作为合同中的乙方，但涉案租赁物是由嘉博公司交付给苏州名镇天下公司，并由苏州名镇天下公司实际承租使用，且在承租过程中，均是由苏州名镇天下公司向嘉博公司履行支付义务。因此，我公司对苏州名镇天下公司不履行支付义务的行为不具有过错，不应承担苏州名镇天下公司不履行支付义务的违约责任，原审判决我公司与苏州名镇天下公司共同承担违约金129748元不适当。请求二审法院撤销原审判决中要求我公司与苏州名镇天下公司共同承担违约金129748元的判决，改判违约金129748元由苏州名镇天下公司独自承担。被上诉人嘉博公司二审辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，嘉凯城名镇天下公司作为租赁合同主体，理应就其违约行为承担相应的违约责任，现其上诉理由缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉请求。被上诉人苏州名镇天下公司二审中未作答辩。二审经审理查明，嘉凯城名镇天下公司的名称于2015年1月4日经工商登记由嘉凯城集团资产管理有限公司变更而来。嘉博公司作为甲方与嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司作为乙方于2014年4月1日签订的《吴门印象商用房产租赁合同》中，附件二为《房屋交付确认书》，确认甲方于2014年4月1日将租赁房屋交付乙方，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司在确认书上均加盖公章。以上事实，由嘉凯城名镇天下公司工商登记资料、《房屋交付确认书》以及当事人陈述予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为：本案系因房屋租赁合同履行过程中因承租人欠付租金引发的纠纷。各方当事人于2014年4月1日签订《吴门印象商用房产租赁合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，应为合法有效。合同约定嘉博公司将其合法拥有使用权的房产出租给嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司使用，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司同为合同的乙方，合同中明确约定了乙方的租金支付义务，嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司应当按约履行。根据合同附件二《房屋交付确认书》，嘉博公司已于签约当日按照约定将涉案租赁房产交付给嘉凯城名镇天下公司、苏州名镇天下公司，嘉凯城名镇天下公司关于嘉博公司将房产交付苏州名镇天下公司，由苏州名镇天下公司实际承租使用的主张没有依据，本院不予支持。已付租金虽由苏州名镇天下公司支付，但仅依据租金的支付主体并不能否定嘉凯城名镇天下公司的承租人身份，嘉博公司也向嘉凯城名镇天下公司发出催款函，催收欠付租金。故嘉凯城名镇天下公司系涉案房屋租赁合同的相对方，负有租金支付义务，其欠付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，上诉人嘉凯城名镇天下公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2894.96元，由上诉人嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群审　判　员　　叶　刚代理审判员　　郭　锐二〇一六年四月十一日书　记　员　　张维雯来自