(2016)浙10民终372号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-06
案件名称
杭州佳合物业管理有限公司与范旭初物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范旭初,杭州佳合物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙10民终372号上诉人(原审被告):范旭初。被上诉人(原审原告):杭州佳合物业管理有限公司,住所地:杭州市下城区环城北路92号311室。法定代表人:陈晓,董事长。委托代理人:邵洁,浙江天城律师事务所律师。上诉人范旭初与被上诉人杭州佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服浙江省天台县人民法院(2015)台天民初字第1043号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定:原告杭州佳合物业管理有限公司是一家经营物业管理的企业。原告于2007年2月3日与天台县佳合房地产开发公司签订了一份《中央花园前期物业管理服务合同》,双方约定由原告提供物业管理服务,中央花园住宅服务费价格为1.0元每平方米每月,物业服务费价格的调整按政策规定进行按批调整。业主逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三违约金。2007年8月20日,天台县发展和改革局下发[天发改(2007)29号]文件《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》,核定高层住宅用房物业费为1.3元每平方米每月,按一年或半年收取。2012年12月,原告想要退出中央花园小区,后经住建局、始丰街道及业委会的协调,原告同意服务到2013年2月28日。在2013年1-2月期间,原告在中央花园小区的工作人员由12月份的43人减少到29、27人,小区部分公共电费也是由业委会在支付。被告系天台县始丰街道中央花园7幢102室的业主,住宅建筑面积95.46平方米。被告在交付2009年6月1日至2010年5月31日的物业费后一直未再支付。截止2013年2月28日,被告拖欠33个月的物业费4095元,经催讨至今未付,故原告提起诉讼。原审法院审理认为:建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。原告杭州佳合物业管理有限公司与天台佳合房地产有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。被告系天台县中央花园小区的业主,业主虽非物业服务合同形式上的当事人,但业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,已经构成物业服务合同的实质当事人,故物业服务合同对被告具有约束力,被告应依约履行合同义务,自觉交纳相应的物业费。根据该院查明事实,被告应付原告自2010年6月1日至2013年2月28日的物业费4095元,但鉴于2013年1-2月期间,原告在提供物业服务过程中存在瑕疵,应酌情降低该时间段的物业费标准,该院确定被告支付原告物业费4021元。至于逾期付款违约金问题,杭州佳合物业管理有限公司与天台佳合房地产有限公司在签订合同时对违约金约定标准过高,应予适当调整,现将违约金调整为月20‰。原告主张违约金从2010年6月1日开始计算,但根据天台县发展和改革局天发改(2007)29号《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》,物业费是按年或半年度收取,故该院确定2010年6月1日至2011年5月31日的物业费1489元的违约金应从2011年6月1日开始计算,2011年6月1日至2012年5月31日的物业费1489元的违约金应从2012年6月1日开始计算,2012年6月1日至2013年2月28日的物业费1043元的违约金应从2013年3月1日开始计算。被告范旭初经该院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃质证和抗辩的权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:限被告范旭初在本判决生效之日起十日内支付给原告杭州佳合物业管理有限公司自2010年6月1日至2013年2月28日期间的物业费人民币4021元及违约金,违约金按月20‰计算至本判决确定的履行之日止(2010年6月1日至2011年5月31日的物业费1489元的违约金从2011年6月1日开始计算,2011年6月1日至2012年5月31日的物业费1489元的违约金从2012年6月1日开始计算,2012年6月1日至2013年2月28日的物业费1043元的违约金从2013年3月1日开始计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元,由被告范旭初负担。宣判后,范旭初不服,向本院提起上诉称:物业与业主的关系应该是平等的,在物业公司正常合格的服务下,业主应主动交纳物业服务费。上诉人拒交物业服务费是因为被上诉人主观故意损害上诉人利益,给上诉人造成物质损失和生活品质的影响。2009年,上诉人发现房顶粉刷层出现开裂现象,向物业公司反映,物业公司说改天来看看,可一直没来看,后来多次反映,就是不来看。到2011年,粉刷层脱落很严重,约有四分之一面积脱落,只好自己动手除去还残留的粉刷层。大概2012年某个时候,物业打电话问我了解外墙剥落现象,上诉人让其自己去看。物业人员才告诉上诉人,上诉人的房子早已过保修期了。这是物业公司有意拖延保修期,后又称有建筑质量要找开发商。2012年底,物业公司说有领导来检查,要求上诉人在10幢前走道上的木制摄影台阶搬掉,物业人员帮助把台阶搬到一间物业掌管着钥匙的房子里。当下一次需要用台阶时,物业公司告诉上诉人说台阶丢了,而且说免费给上诉人放的,没有保管义务。这个台阶很大,价值三千多元,以前放在走道上也没人拿走,而物业公司掌管钥匙,却说对丢失的东西不负责任。除以上两起突出事件外,物业公司还存在许多严重违背职业道德的行为:如拉断上诉人家的电源和通讯网线等。综上,请求二审撤销原判,依法改判或将本案发回重审。杭州佳合物业管理有限公司答辩称:一、被上诉人对小区进行物业服务至2013年2月28日,对上诉人提出的墙体脱落,是房屋质量问题,应向开发商主张责任,要求物业公司承担责任的理由不能成立。二、楼道并不是上诉人自己的房屋,其对自己的物品保管不当造成丢失,不是物业公司原因致使财物遗失,该责任应当由上诉人自己承担。三、对于上诉人在上诉状中称的停水停电问题,在被上诉人进行物业服务期间从未发生停水停电,而且上诉人没有任何证据予以证明。请求二审驳回上诉,维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致,对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为,被上诉人杭州佳合物业管理有限公司作为中央花园小区的物业服务公司,2010年6月1日至2013年2月28日期间为中央花园小区提供物业服务,上诉人范旭初作为业主,享受了该项服务,应当支付相应的物业管理服务费。上诉人以被上诉人提供的物业服务质量不合格为由拒绝支付前期物业合同约定的物业服务费,但在一、二审均未提供相应的证据予以证明。因此,上诉人范旭初的上诉理由不能成立,本院不予支持。原审判决认定正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人范旭初负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈文杰审 判 员 王文兴代理审判员 柯星霞二〇一六年四月十一日书 记 员 马 里 关注公众号“”