（2016）苏01民终1300号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人南京东大视觉职业培训学校与被上诉人南京安瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京东大视觉职业培训学校,南京安瑞物业管理有限公司,南京电线电缆厂有限公司,南京诺亚贸易实业有限公司,南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1300号上诉人（原审原告）南京东大视觉职业培训学校，住所地南京市秦淮区中山南路224号6层。法定代表人杨梅，该学校校长。委托代理人李忠平，该学校员工。被上诉人（原审被告）南京安瑞物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路230号三楼。法定代表人周健，该公司董事长。委托代理人袁晓敏，江苏海浪律师事务所律师。委托代理人蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。原审第三人南京电线电缆厂有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。法定代表人张金莲，该公司董事长。委托代理人袁晓敏，江苏海浪律师事务所律师。委托代理人蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。原审第三人南京诺亚贸易实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。法定代表人叶世光，该公司董事长。委托代理人陈杰，该公司员工。原审第三人南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。代表人叶世光，该公司总经理。委托代理人陈杰，男，1972年2月27日生。上诉人南京东大视觉职业培训学校（以下简称东大视觉学校）因与被上诉人南京安瑞物业管理有限公司（以下简称安瑞公司）、原审第三人南京电线电缆厂有限公司（以下简称电线电缆公司）、南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司（以下简称诺亚物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东大视觉学校原审诉称，东大视觉学校于2011年12月21日与安瑞公司签订物业管理合同，服务期自2012年1月11日起至2015年1月10日止。合同签订后，东大视觉学校分别于2012年1月12日、2012年7月20日向安瑞公司支付物业费37584元。安瑞公司在签订合同时明知与他人存在房屋纠纷，明知不可能从诺亚公司取得房屋使用权，才从原租赁户手中接收房屋，其故意隐瞒租赁物存在纠纷这一与订立合同有关的重要事实，违反诚实信用原则以及“意思表示真实”的强制性规定，合同无效。众所周知，东大视觉学校是一所民营培训机构，决定了东大视觉学校只能通过经营才能生存与发展，因此租赁的房屋必须达到没有纠纷的要求，如果电线电缆厂和安瑞公司在签订合同时能够如实告知租赁房屋存在纠纷，东大视觉学校不会签订合同，不至于造成东大视觉学校可依赖的市场机会被耽误以及时间被浪费。为防止被强制关门、学员被打的现象发生，东大视觉学校决定尽早结束与电线电缆厂的合同，故于2013年11月决定停止市场经营，并于同年12月10日向法院提起诉讼。庭审中，根据安瑞公司的主张，其受电线电缆厂指导从事物业管理行为，根据电线电缆厂主张，其委托安瑞公司从事物业管理服务，证明安瑞公司在与东大视觉学校签订合同时，明知诺亚公司与电线电缆厂存在纠纷，到目前为止没有任何证据证明安瑞公司向东大视觉学校提供物业服务的事实，根据东大视觉学校与安瑞公司所签合同第一条，由于安瑞公司没有与东大视觉学校签订房屋使用合同，根据合同法相关规定，该合同还未生效。另根据《商品房屋租赁管理办法》的相关规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，根据消防通知书可以证明电线电缆厂出租给东大视觉学校的房屋不符合国家法律强制性规定，到目前为止没有取得验收合格证，不具备出租使用条件，合同亦为无效。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，故东大视觉学校诉至原审法院，请求判令：1、确认东大视觉学校与安瑞公司于2011年11月21日签订的物业管理合同无效；2、安瑞公司返还东大视觉学校物业费37584元；3、安瑞公司赔偿东大视觉学校退费损失35000元。安瑞公司原审辩称：一、安瑞公司不存在隐瞒出租房屋存在争议的问题，东大视觉学校主张物业合同无效缺乏法律依据。东大视觉学校以安瑞公司违反《合同法》第六条以及《民法通则》第五十五条第二款的强制性规定要求确认合同无效，完全是乱诉行为，上述规定系法律基本原则，不属于效力强制性规定的范畴；东大视觉学校所诉与事实不符，电线电缆公司系根据生效判决，在实际承租人南京盛惠富软件科技有限公司因租赁合同到期与电线电缆公司解除合同，将房屋退还给电线电缆公司，在确认此房不存在任何争议的情况下，电线电缆公司才与东大视觉学校签订租赁合同，东大视觉学校未提供任何证据证明电线电缆公司及安瑞公司在签订合同时存在隐瞒房屋有争议的事实；二、物业合同签订后，安瑞公司为东大视觉学校提供大量物业服务，东大视觉学校要求安瑞公司退还物管费没有法律依据。合同实际按9元／月／平方米收费，而中山南路224号房屋周边的物业管理费市场价在16元-28元之间，安瑞公司已在考虑租赁的基础上尽可能在物业成本范围内收取物业管理费，事实上到目前为止东大视觉学校仅支付了2012年1月11日至2013年1月10日的物业管理费，欠费达一年多；三、对于东大视觉学校要主张的退费损失，其退费损失没有事实依据，系其自己经营的行为，亦不能证明损失实际发生；诉争房屋在2011年6月18日二审判决生效后已由安瑞公司收回，安瑞公司与东大视觉学校在签订合同时不存在任何纠纷，不存在隐瞒出租房屋存在争议的问题，合同签订后安瑞公司将房屋交付给东大视觉学校，东大视觉学校一直使用至今，其主张合同无效的诉讼请求不应得到法院支持。对于东大视觉学校提出的相关损失，双方签订租赁合同，合同的义务就是将房屋交东大视觉学校使用，对于在商业经营过程中产生的损失属其经营风险，相关损失不应由安瑞公司承担。故请求依法驳回东大视觉学校的诉讼请求。电线电缆公司同意安瑞公司的辩称意见。诺亚公司、诺亚物业分公司述称，中山南路224号房屋唯一出租主体是诺亚公司、诺亚物业分公司，其一直提供物业服务，东大视觉学校与安瑞公司签订的物业合同侵犯了其权益；安瑞公司提供了相应的物业服务没有事实依据。原审法院经审理查明，1998年11月26日，电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订《租赁房屋经营合同》（以下简称原租赁合同），约定：电线电缆公司将224号房屋1-6层（6081.61平方米）出租给诺亚公司、诺亚物业分公司，租期为20年；诺亚公司、诺亚物业分公司享有租赁期间的经营使用权，即享有开办商务写字楼招租及其他经营项目的权利。2009年10月，电线电缆公司向原南京市白下区人民法院提起诉讼，请求依法判令解除电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的原租赁合同等事项。原南京市白下区人民法院经审理于2010年12月10日作出民事判决，判决电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的原租赁合同于2009年10月23日解除。诺亚公司、诺亚物业分公司不服判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2011年6月18日作出二审民事判决，判决驳回诺亚公司、诺亚物业分公司提起的上诉，维持原判。诺亚公司、诺亚物业分公司仍不服，申请再审，江苏省高级人民法院于2012年3月5日作出民事裁定，指令南京市中级人民法院再审。南京市中级人民法院于2012年12月4日作出再审民事判决，判决撤销原南京市白下区人民法院和南京市中级人民法院一、二审民事判决，驳回电线电缆公司的诉讼请求。在上述案件审理期间，电线电缆公司于2011年12月1日自南京圣汇富软件科技有限公司（原诺亚公司承租经营户）处收回224号北楼六层房屋，于2011年12月21日与东大视觉学校签订《房屋使用合同》，约定：电线电缆公司将224号安瑞大厦六层建筑面积约362.5平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给东大视觉学校，租期自2012年1月11日起至2015年1月10日止，用房费用507248元；东大视觉学校按月向电线电缆公司交纳实际耗用的水电费，水电费总发票由电线电缆公司提供复印件并出具收据；东大视觉学校必须服从电线电缆公司的物业管理，汽车停放服从停车场管理（含以后可能实行的收费停车管理）；双方均有义务做好并保持公共设施的卫生整洁及安全、防火等管理工作，东大视觉学校自行对室内的防火、防盗等安全和管理工作负责，否则造成损失由其自行负担，东大视觉学校必须执行电线电缆公司的安全、保卫、消防规定，确保安全无事故，否则由此造成的后果由东大视觉学校全部承担；电线电缆公司应做好商务中心公共部分的管理。同日，东大视觉学校与安瑞公司还签订《物业管理合同》，约定：双方根据房屋使用合同，东大视觉学校愿向安瑞公司交纳物业管理费用；本物业管理合同依附双方签订的房屋使用合同，服务时间从2012年1月11日起至2015年1月10日止，总费用112752元，先付后用。合同签订后，东大视觉学校向安瑞公司交纳一年的物管费合计37584元，安瑞公司向东大视觉学校出具物业管理费发票。2012年9月，南京市白下区公安消防队向东大视觉学校发出《责令改正通知书》，告知东大视觉学校缺少第二安全出口，并应于2012年9月28日前改正。此后，东大视觉学校与电线电缆厂沟通，在房屋西侧平台开第二安全出口，后进行了施工。2012年12月10日，电线电缆公司向224号房屋内的经营户发出《公告》，声明：电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司的原租赁合同已解除，电线电缆公司将重新起诉，要求确认双方的原租赁合同已解除，各入驻单位与电线电缆公司签订的合同合法、有效，必须严格履行。同日，诺亚公司、诺亚物业分公司向东大视觉学校发出《关于南京诺亚贸易实业有限公司为房屋租赁合同出租方主体的函》，载明：根据再审判决，具有224号房屋唯一对外经营管理权主体资格的是诺亚公司，要求东大视觉学校在收到函件后立即停止向电线电缆公司交纳房租及相关费用，要求与诺亚公司签订租赁合同并履行支付房租及其他费用的义务，否则诺亚公司将收回房屋并依法追究违约责任。2012年12月24日，东大视觉学校向电线电缆公司发出《关于对南京电线电缆公司要求继续履行合同的答复函》，决定在司法部门确认电线电缆公司对224号房屋继续具有出租权并提供具有管辖权的司法部门账号时付款。2013年1月10日，电线电缆公司向东大视觉学校发出《公函》，催促其尽快交纳2013年上半年的房租。2013年1月23日，东大视觉学校向电线电缆公司发出《公函》，载明：因没有明确的法律文件证明电线电缆公司是否具有出租主体资格，出于安全需要，要求电线电缆公司通过司法程序中的财产保全方法，取得租金。2013年10月15日，电线电缆公司再次向东大视觉学校发出《催告信函》，催告东大视觉学校履行合同义务。2013年11月14日，东大视觉学校再次向安瑞公司邮寄《公函》，载明：诺亚公司仍主张其具有224号房屋的出租人主体资格，在没有明确法律文件证明安瑞公司具有出租主体资格的情况下，东大视觉学校暂时中止履行向电线电缆公司给付房租的义务。该函件寄出后被拒收退回。原审法院另查明，东大视觉学校于2014年1月26日向原审法院起诉电线电缆公司要求确认双方于2011年12月21日签订的《房屋使用合同》无效、返还并赔偿损失，原审法院于2015年1月21日作出（2015）秦民初字第963号民事判决，认为双方签订的《房屋使用合同》合法、有效，判决驳回东大视觉学校的诉讼请求。东大视觉学校不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院审理中又查明，电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》经法院判决已于2013年8月14日解除，南京市中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）宁民终字第3072号终审判决，驳回上诉，维持原判。原审庭审中，安瑞公司、电线电缆公司陈述，两公司系关联公司，电线电缆公司委托安瑞公司进行物业管理。原审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据生效判决确认的事实，东大视觉学校所举证据不足以证明电线电缆公司隐瞒涉案房屋存在诉讼纠纷的情况，即使该情况确实存在，也不足以导致双方签订的《房屋使用合同》无效。本案中，东大视觉学校是在与电线电缆公司签订《房屋使用合同》的同时，与安瑞公司签订的《物业管理合同》，该合同明确“本物业合同依附双方签订的房屋使用合同”，此后，东大视觉学校支付了一年的物业管理费，安瑞公司也向其出具物业管理费发票。东大视觉学校现提交的证据亦不足以证明安瑞公司或电线电缆公司隐瞒涉案房屋存在诉讼纠纷的情况，且东大视觉学校提出的欺诈或消防等问题也并不必然导致《物业管理合同》无效，故原审法院对东大视觉学校主张的确认《物业服务合同》无效及相关诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条等规定，原审法院判决驳回南京东大视觉职业培训学校的全部诉讼请求。原审案件受理费1679元，由南京东大视觉职业培训学校负担。东大视觉学校不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实有误。根据江苏省高级人民法院于2011年10月24日签发的（2011）苏审二审申字第510号传票，被上诉人安瑞公司于2011年10月24日就明确知道其与诺亚公司之间的纠纷已经重新审理，无论再审结果如何，当前双方纠纷没有结束的事实不可改变，足以证明被上诉人在2011年12月21日与上诉人签订合同时就明知诉争房屋存在纠纷，而不是不知道有纠纷。原判决认定现有证据不足以证明安瑞公司或电线电缆公司隐瞒涉案房屋存在诉讼纠纷的情况，与事实不符。另外，上诉人于2013年12月9日开始向法院提起诉讼，并在原审中再三的强调，但原审仍然错误认定上诉人于2014年1月26日才开始诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审案件受理由被上诉人承担。被上诉人安瑞公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案是物业服务合同纠纷，并不是房屋租赁合同纠纷，被上诉人接受产权单位电线电缆公司的委托，为案涉房屋进行管理，当然可以收取相应的服务费，在合同履行期间，被上诉人也为上诉人提供了物业管理服务，并且在2012年9月南京市白下区公安消防大队向上诉人出具责令改正的通知书之后，及时与电线电缆公司进行沟通并解决了相应的隐患。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人电线电缆公司述称，其与上诉人之间的房屋租赁合同纠纷已经由（2014）秦民初字第963号判决书作出认定，并已生效，无需在本案中进行确认。本案审理的是物业管理合同，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人诺亚公司、诺亚物业分公司述称，请求二审法院查明事实，依法作出判决。二审中，上诉人东大视觉学校提出其就本案提起诉讼的时间系2013年12月9日，原审法院对此表述错误。经查，东大视觉学校原审起诉状的落款时间系2013年12月10日，诉讼费用缴纳时间系2014年1月20日，签署法律文书送达地确认书时间为2014年1月20日，原审法院立案审批表时间为2014年1月26日。二审中，上诉人东大视觉学校提交以下证据：1、江苏省高级人民法院（2011）苏审二民申字第510号案件于2011年10月24日发给电线电缆公司的传票，要求电线电缆公司于2011年11月23日下午2时到庭接受询问；电线电缆公司于2011年11月10日、2011年11月14日出具的两份授权委托书，江苏唯衡律师事务所于2011年11月17日开具的律师出庭证一份，以及江苏省高级人民法院2012年1月13日调解笔录一份。证明被上诉人明知本案房屋租赁合同纠纷尚未结束。2、中国邮政EMS寄件单一份，证明其于2013年12月9日向原审法院立案庭邮寄解除合同起诉书的时间。被上诉人安瑞公司认为，法院传票等证据系电线电缆公司与诺亚公司之间的房屋租赁纠纷，与本案物业管理没有关联性，且被上诉人并非该案的当事人或者第三人，无法得知该情况；对于EMS寄件单，只是上诉人的寄件时间，法院立案时间无法确定。电线电缆公司认为，法院传票上写的是询问，只能证明江苏省高级人民法院收了材料，并不能确认该案会再审，而且与本案的物业服务合同纠纷没有关联性；对于EMS寄件单，不能证明法院立案时间。诺亚公司、诺亚物业分公司对上诉人所提交的证据的真实性和合法性予以确认，关联性由法院来认定。东大视觉学校在本案中所提交的江苏省高级人民法院传票及授权委托书等证据，在（2015）宁民终字第3072号案件中已质证。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。上述事实有（2013）秦民初字第4961号、（2014）秦民初字第963号、（2014）宁民终字第3145号、（2015）宁民终字第3072号民事判决书、传票、授权委托书、律师出庭证、EMS寄件单及本院谈话笔录在卷佐证。本院认为，上诉人东大视觉培训学校与被上诉人安瑞公司于2011年12月21日签订的《物业管理合同》，东大视觉学校虽主张该合同存在欺诈，但从本案查明事实情况看，双方签订《物业管理合同》的前提系基于东大视觉学校与原审第三人电线电缆公司于同日签订的《房屋使用合同》，东大视觉学校提供的传票等证据亦是证明电线电缆公司在签约前明知案涉房屋纠纷尚未解决的事实，但本院生效判决并未认定电线电缆公司构成欺诈，而是确认了该《房屋使用合同》合法有效。电线电缆公司与安瑞公司虽系关联公司，但系不同的法人主体，东大视觉学校以电线电缆公司的行为主张安瑞公司明知的事实，依据并不充分。安瑞公司接受电线电缆公司的委托管理案涉物业，在电线电缆公司有权出租案涉物业的情况下，安瑞公司作为物业公司与东大视觉学校签订的《物业管理合同》，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，东大视觉学校以安瑞公司构成欺诈为由主张合同无效，并基于案涉合同无效要求安瑞公司赔偿损失并返还已缴纳的物业管理费，依据不足，本院不予采纳。东大视觉学校认为其起诉时间系2013年12月9日，但其只提供了邮寄凭证，不能证明原审法院的受理时间，原审法院以2014年1月26日立案时间作为东大视觉学校的起诉时间并无不当。综上，上诉人东大视觉公司的上诉理由均不能成立，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1679元，由南京东大视觉职业培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南代理审判员 刘 凡代理审判员 白文虎二〇一六年四月十一日书 记 员 朱亚芳 更多数据：搜索“”来源：