（2016）陕01民终1387号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-15
案件名称
葛骐玮与西安振业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛骐玮,西安振业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终1387号上诉人（原审原告）葛骐玮，男，1992年9月1日出生，汉族，西安市莲湖区。委托代理人葛军，1992年9月1日出生，男，汉族，西部机场集团有限公司干部，住西安市碑林区。系葛骐玮之父。委托代理人郭彪，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安振业房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区广安路800号振业泊墅东会所四层。法定代表人张东，该公司董事长。委托代理人李巧芸，陕西恒��律师事务所律师。委托代理人屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。上诉人葛骐玮因与被上诉人西安振业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第02899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月6日，葛骐玮与西安振业房地产开发有限公司（以下简称振业公司）签订商品房买卖合同，葛骐玮购买振业公司位于西安市灞桥区北牛寺振业浐灞住宅项目第8幢1单元6层10603号房，双方合同约定，出卖人（振业公司）应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（葛骐玮）使用。1.该商品房经验收合格。5.房款付清及办理完相关购房手续……第九条出卖人逾期交房的违约责任按下列第一种方式处理，①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日超过60天内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金……双方约定交房的交接……由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同约定的买受人地址向买受人发出通知，自通知确定商品房交付之日起，该房款损失的费用及物业管理等相关费用均由买受人承担……解除中明确双方的联系方式是，书面通知（适用于本合同下的任何通知行为，如入伙通知书、催款通知及其他通知等）出卖人有权选择以下书面通知的任何一种或两种方式向买受人发出①挂号信或特快专递……华商报或西安晚报上刊登的通知：自出卖人以上述一种或两种方式书面通知买受人即视为送达。……合同签订后，双方均履行了自己的义务，振业公司商品房经验收建好后于2013年6月12日向葛骐玮发入伙通知书，通知葛骐玮于2013年6月22日前办理交房手续，因故葛骐玮直至2014年4月29日才实际办理了房屋交接手续，葛骐玮曾于2014年4月29日向物业部门缴纳了物业费，并委托张经理办理房屋交接手续，由于葛骐玮楼上业主在装修过程中，曾私拆北露台外墙体，虽经物业等部门责令其整改，葛骐玮仍认为振业公司不符合交房条件，故此提起上述请求。葛骐玮诉至原审法院称，2013年3月6日葛骐玮与振业公司签订商品房买卖合同，购买振业公司振业泊墅一期房屋一套，葛骐玮按照合同约定交付首付款并办理按揭手续，振业公司因葛骐玮楼上业主私自在挑空层开门洞至今未恢复原状，未给葛骐玮交房，故诉至法院要求1.判令振业公司将商品房买卖合同继续履行依法支付违约金137602元。2.振业公司将商品房恢复到合同约定的原状并交付给葛骐玮。3.振业公司承担诉讼费。振业公司辩称，1.即使答辩人存在违约行为，也因被答辩人怠于行使权利的状态经过诉讼时效而丧失胜诉权。2.答辩人完全依照合同约定向被答辩人交付了房屋，不存在违约的事实，被答辩人要求答辩人支付违约金等诉讼请求无事实及法律依据，不成立，依法应予驳回。3.鉴于被答辩人诉状中所述，答辩人申请法院追加8号楼1单元703业主雷雄智���本案无独立请求权的第三人参加诉讼。故不同意葛骐玮诉请。原审法院认为，葛骐玮与振业公司2013年3月6日所签订的商品房买卖合同是双方自愿协商的结果，合法有效，在该合同中，振业公司所建的商品房已经竣工验收，并且振业公司也于2013年6月12日前通知葛骐玮接受房屋，但其未能如期接受，直至2014年4月29日才办理了交接手续，故此依据双方合同第八条和附件的约定，该商品房应视为振业公司按约履行了自己的交付义务，故此葛骐玮诉请不予支持，应予驳回，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，遂判决：一、驳回葛骐玮要求西安振业房地产开发有限公司将商品房买卖合同继续履行依法支付违约金137602元之诉请。二、驳回葛骐玮要求西安振业房地产开发有限公司将商品房恢复到合同约定的原状并交付给原告之诉请。本案案件受理费3152元，原告已预交，退付其1576元，下余1576元由其自行承担。宣判后，葛骐玮不服，向本院提起上诉称：振业公司交付不符合商品房买卖合同约定的房屋，葛骐玮也不认识委托办理收房的张经理，葛骐玮交物业费并不是自己的真实意思，缴纳物业费并不能代表葛骐玮已经接受房屋，振业公司明知交付给葛骐玮的商品房不符合合同约定还强制交付，振业公司向葛骐玮发出的入伙通知书是无效的。703号业主私拆北露台外墙体发生在振业公司交付房屋之前，而且是振业公司明知交付的房屋不符合合同约定，在其没有恢复原状之前强制葛骐玮接收房屋违反合同约定。综上，请求撤销原审判决，并由振业公司承担一、二审诉讼费。振业公司辩称，原审判决正确，应予维持。经审理查明，本案二审期间，葛骐玮户楼上703号业主装修时拆除的外墙已经由��层保温板砌封。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，葛骐玮与振业公司签订的《商品房买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。本案争议的焦点应是葛骐玮家楼上相邻业主拆除自家单元房外墙的行为是否构成振业公司违约交房的事实。首先，依法承担违约责任需有违反合同约定的事实。经本院现场查看，葛骐玮户所在8号楼的其他上下相邻业主确有收房后分享露台上下层空间的情况。结合本案，虽然葛骐玮家楼上相邻业主，亦即703号房业主装修时拆除自家单元房外墙的动机可能是扩大单元房面积，但703号业主占据涉案露台六层以上空间的行为并未成为现实，目前该拆除墙体已用外层保温板砌封，楼上业主的加层施工行为并未实际展开，而且双方《商品房买卖合同》对涉案葛骐玮家露台六层以上空间的归属并未作出明确约定。此外，本案证据也不能证明703室业主打通非承重墙的行为造成上诉人的房屋产生严重质量问题等不符合合同约定的其他违约事实的发生。因此，本案仅依据楼上业主的拆墙行为不能作为振业公司承担违约责任的事实依据。再则，振业公司既非葛骐玮家的相邻关系人，又未实施打通露台上层墙体的行为，即使振业公司存在纵容相邻业主拆除外墙等妨碍葛骐玮家相邻不动产权利的行为，应另涉及不动产的相邻关系问题，与本案合同之诉无涉，葛骐玮可另行主张。综上，本案葛骐玮主张振业公司承担违约责任的诉请无事实依据，原审法院驳回葛骐玮的诉讼请求正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉��葛骐玮预交的3052元二审案件受理费由葛骐玮承担。本判决为终审判决。审 判 长 王宏审 判 员 董凡代理审判员 张伟二〇一六年四月十一日书 记 员 高柱 百度搜索“”