（2016）苏01民终554号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人周本田与被上诉人江苏润恒物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周本田,江苏润恒物流发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终554号上诉人（原审原告）周本田，男，1970年1月21日生，汉族。委托代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。委托代理人黄铭鸿，江苏永润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏润恒物流发展有限公司，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区。法定代表人毕国祥，公司董事长。委托代理人朱树云，江苏同帆律师事务所律师。委托代理人董文科，江苏同帆律师事务所律师。上诉人周本田诉被上诉人江苏润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周本田原审诉称：2011年8月，其与润恒公司签订商铺经营管理协议，承租润恒肉类食品交易市场B栋三楼296-320号商铺，租赁期限为10年，经营项目为桑拿休闲，明确约定在合同存续期间，润恒公司不得允许第二家从事桑拿业务的单位或个人在肉类市场内经营。但润恒公司于2014年初允许C区三楼南京市江宁区常来常往足疗保健中心（以下简称常来常往）经营桑拿业务，造成同业竞争，润恒公司违约。现要求判令润恒公司立即停止允许他人在肉类市场内从事桑拿业务的违约行为，并支付违约金29万元。润恒公司原审辩称：1、其与常来常往签订的商铺租赁合同中约定的经营项目为养生会所，并未允许常来常往经营桑拿，其没有违约。2、桑拿是指在封闭空间内蒸浴，常来常往包含洗浴，但没有桑拿室，故没有从事桑拿业务。3、周本田主张的违约金没有依据，不应支持。要求驳回周本田诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年8月，周本田（乙方）与润恒公司（甲方）签订商铺经营管理协议，承租润恒肉类食品交易市场B栋三楼296-320号商铺，使用面积为2334平方米，租赁期限为10年，经营项目为桑拿休闲，棋牌等为润恒物流市场配套的服务项目。约定在合同存续期间，润恒公司不得允许第二家从事桑拿业务的单位或个人在肉类市场内经营。合同第七条第2项约定润恒公司违约责任：“甲方承诺在本合同履行期内不单方面解除合同。若甲方单方面提前解除合同，以及由于甲方造成的其他原因，以致乙方无法正常使用租赁商铺，甲方应退还给乙方除实际使用商铺期限外的已付租金的余额，并且，乙方有权要求甲方赔偿乙方因此遭受的一切经济损失（包括但不限于装修费用扣除折旧后的部分、乙方搬迁费用和其他损失），同时甲方应按年租金的50%向乙方支付违约金，且不得要求乙方恢复商铺房屋原状。”合同签订后，双方履行合同。2014年3月20日，润恒公司与常来常往签订商铺租赁合同一份，将润恒交易市场内C区三楼301号商铺（租赁面积600平米）出租给常来常往，约定常来常往经营项目为养生会所，租赁期限自2014年3月20日起至2017年3月28日止。原审法院于2015年11月18日组织双方当事人实地勘查，常来常往门头为常来常往温泉会所，经营男士洗浴，内设淋浴、盆浴、休息室等，设有桑拿间，工作人员称以前经营过桑拿间，但现设施坏了所以停用。周本田经营众缘浴场和苏北宾馆，周本田称因常来常往影响其经营故于今年四月扩建了宾馆规模，现承租范围内经营的大部分是宾馆。上述事实，有商铺经营管理协议、商铺租赁合同、照片、勘查记录及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：周本田与润恒公司签订的商铺经营管理协议明确约定，润恒公司不得允许第二家从事桑拿业务的单位或个人在肉类市场经营。润恒公司辩称合同条款约定的不得从事“桑拿业务”特指封闭房间里的蒸浴，常来常往没有经营桑拿室，故其无需阻止，其也并未违约，但从合同整体看，周本田的经营范围为“桑拿休闲、棋牌等为润恒物流市场配套的服务项目”，润恒公司不得允许第二家从事“桑拿业务”的单位或个人在肉类市场经营，“桑拿业务”应理解为与周本田经营范围相竞争的洗浴业务，而非限缩解释为桑拿房的蒸浴，故原审法院对润恒公司该解释不予采信。在周本田与润恒公司签订协议后，常来常往在润恒肉类食品交易市场经营洗浴业务，与周本田形成同业竞争，润恒公司未予阻止，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适于强制履行的除外。周本田要求润恒公司立即阻止常来常往的同业竞争行为，该诉讼请求不适于强制履行，故原审法院对周本田该诉讼请求不予支持。周本田依据合同第七条第2项违约责任条款主张润恒公司按年租金50%支付违约金，根据该条款，该违约责任适用的条件是因润恒公司的原因导致周本田无法正常使用商铺，本案常来常往的营业虽与周本田形成竞争，可能对利润造成影响，但周本田没有证据证明已导致其无法正常使用商铺，故本案情形不适用该违约金条款，原审法院对周本田该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回周本田的诉讼请求。案件受理费5730元，由周本田负担。上诉人周本田不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院在已查明被上诉人存在违约行为的情况下却不判决其承担任何违约责任，损害了上诉人的合法权益。由于上诉人租赁房屋的用途是用于商业经营，所以限制同业经营、保证上诉人在相关区域经营的唯一性，是双方签订租赁合同并确定租金价格的重要因素，也是上诉人能否正常使用租赁房屋的重要条件之一。原审仅仅以上诉人承租的房屋可以使用为由判决被上诉人不支付违约金错误。2.要求被上诉人履行合同约定的禁止义务并非无法强制执行，如被上诉人在执行过程中拒不履行义务，法院可以对其进行处罚。3.被上诉人存在违约事实，原审却判定全部诉讼费用由上诉人承担不合理。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求。被上诉人润恒公司辩称：1.被上诉人并不存在违约情形，根据被上诉人与案外人常来常往签订的租赁合同，常来常往承租的商铺面积达六百平方米，而从事洗浴业务的场所面积只有十几平方米。因此，该洗浴场所仅为案外人常来常往拥有的养生会所的配套设施，并非其经营项目；2.上诉人主张被上诉人赔偿其违约金无合同依据，根据上诉人与被上诉人之间的租赁合同，被上诉人只有出现被上诉人单方解除合同或者提前解除合同以及其他原因导致上诉人不能正常使用租赁商铺的情形，被上诉人才承担违约责任，现并无上述情形发生，故被上诉人不承担赔偿上诉人违约金的责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，双方当事人均未提供新证据。原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人周本田的经营范围为“桑拿休闲、棋牌等为润恒物流市场配套的服务项目”，其中的“桑拿业务”不应限缩解释为桑拿房的蒸浴，而应理解为与周本田经营范围相竞争的洗浴业务。上诉人与被上诉人签订的商铺经营管理协议明确约定，被上诉人不得允许第二家从事桑拿业务的单位或个人在肉类市场经营，后常来常往在润恒肉类食品交易市场经营洗浴业务，与上诉人形成同业竞争，被上诉人并未阻止，其行为已构成违约。但本案中上诉人要求被上诉人立即阻止常来常往的同业竞争行为的诉请，因违反市场经济规律，不适于强制履行，故原审法院对此诉请不予支持于法有据。因双方签订的商铺经营管理协议中就限制同业竞争问题作出特别约定，故应视为双方已将保证避免同业竞争作为涉案商铺正常使用的条件之一，本案中常来常往的同业竞争行为已经可能对上诉人的营业利润造成影响，致使上诉人使用商铺的目的受到一定损害，被上诉人应承担相应的违约责任。考虑到被上诉人的过错程度、常来常往洗浴业务经营的时间、经营面积及对上诉人实际造成的营业影响等因素，本院依法酌定被上诉人应向上诉人承担10万元违约金为宜。本案纠纷的产生系被上诉人违约导致，故上诉人要求对诉讼费负担予以调整的主张于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初第字2273号民事判决；二、江苏润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付周本田违约金10万元整；三、驳回周本田的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5730元、二审案件受理费5730元，合计11460元，由江苏润恒物流发展有限公司负担7508元，周本田负担3952元.本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 许云苏代理审判员 马 帅二〇一六年四月十一日书 记 员 汪海燕 来源：百度搜索“”