（2016）京03民终3549号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-22
案件名称
北京珠江世纪物业管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京珠江世纪物业管理有限公司,杨颖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终3549号上诉人（原审原告）北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602室。法定代表人陈日群，总经理。委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。上诉人（原审被告）杨颖，女，1967年10月8日出生。委托代理人庄新廷，北京市安博律师事务所律师。上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）、上诉人杨颖物业服务合同纠纷一案，珠江物业公司与杨颖均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第20948号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。珠江物业公司的委托代理人田菲、杨颖的委托代理人庄新廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江物业公司原审诉称：杨颖是珠江国际家园底商42号楼×1室业主，珠江物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之一的违约金。”但杨颖却违反双方签订的协议，无故拖欠自2007年9月至2015年12月的物业费29710元。杨颖上述行为，严重侵害了珠江物业公司及广大业主的合法权益，并给珠江物业公司运营造成不利影响。现请求判令杨颖支付自2007年9月至2015年12月的物业费29710元；杨颖支付自2007年9月至2015年12月的违约金2971元；杨颖承担本案诉讼费。杨颖原审辩称：2007年房子管道爆裂导致漏水，报修后，一直没有解决，直到2012年把水停了才能使用，物业存在不履行约定的物业服务的义务，没有履行维修的义务，我们不同意支付物业费，也不同意支付违约金，珠江物业公司要求给付两套房子的物业费，其中一段期间的物业费已经通过生效判决处理过了，是一事不再理。原审法院经审理查明：杨颖系北京市通州区珠江国际家园42号楼×1室的业主，该房屋建筑面积为99.02平方米。2006年6月4日，双方签订了《底商物业管理服务协议书》，协议约定：物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米3元，交费时间为每季度第一个月1日至5日交纳本季度费用；物业管理服务内容包括共用设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的维护、养护和管理，市政公用设施（商铺外上下水管道等）的维护、养护和管理等。此外，协议还约定了其他内容。另查，杨颖系北京市通州区珠江国际家园42号楼3单元商5房屋的业主，该房为两层的商住两用房，楼下×1室即涉案房屋为商业用房，楼上×室为生活用房。自2007年12月起，珠江物业公司以珠江国际家园42号楼3单元自来水管道漏水为由，将×室房屋的自来水关闭至今。杨颖曾起诉珠江物业公司要求其恢复正常的生活用水等，北京市通州区人民法院于2011年6月判决珠江物业公司于判决生效之日起七日内恢复北京市通州区珠江国际家园42号楼3单元商5房屋供水等，后杨颖上诉，北京市第二中级人民法院于2011年8月19日判决驳回上诉，维持原判。珠江物业公司至今未履行上述生效判决。经核算，2007年9月至2015年12月期间杨颖交纳了物业费2258.9元，未交纳物业费27447.1元。原审法院认为：珠江物业公司与杨颖签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约严格履行。物业服务费的收费标准应与实际服务质量相对应，服务质量低于国家标准或合同约定的，服务费用应相应降低。本案中，双方合同明确约定了珠江物业公司有义务对共用设施设备、市政公用设施进行维护、养护和管理，珠江物业公司应当对杨颖使用的自来水管道进行维修，并应保障杨颖正常使用自来水，珠江物业公司以杨颖使用的自来水主管道漏水为由，将该管道关闭，给杨颖的经营带来不便，珠江物业公司至今仍未对该管道进行维修的行为显属违约，故法院酌情予以减免。由于珠江物业公司存在违约行为，杨颖并非恶意拖欠物业费，故对于珠江物业公司要求杨颖支付逾期交费违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、杨颖给付北京珠江世纪物业管理有限公司二○○七年九月至二○一五年十二月的物业费共计一万八千五百三十五元三角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京珠江世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。判决后，珠江物业公司、杨颖均不服原审判决上诉至本院。珠江物业公司的上诉理由主要为：本案被上诉人是珠江国际家园底商42号楼0×1室业主，上诉人为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之一的违约金。”但被上诉人却违反双方签订的协议，无故拖欠自2007年9月至2015年12月的物业费29710元。被上诉人上述行为，严重侵害了上诉人及广大业主的合法权益，并给上诉人运营造成不利影响。现恳请人民法院支持上诉人诉讼请求，依法判令被上诉人支付无故拖欠的物业服务费及违约金。杨颖的上诉请求主要为：双方前期物业服务合同明确约定了被上诉人提供对房屋共用设施、公用设施进行维护、养护和管理的义务，然而，被上诉人一直拒绝对上诉人所有房屋公共区域内的自来水管道进行维修，致使上诉人一直无法获得正常的生活供水，上诉人只能通过其他方式用水，生活极为不便，也额外承担了大量经济损失，且因水管漏水，房屋地面下陷，上诉人的房屋存在严重的安全隐患，价值也受损。因此，被上诉人无法提供正常物业服务合同约定的物业服务，存在根本的违约行为，其无权向上诉人主张物业费，且其主张的部分期间也超过了诉讼时效。恳请贵院依法改判，支持上诉人的请求。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实无异。上述事实，有物业管理服务协议、判决书、物业费发票、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：珠江物业公司与杨颖签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约严格履行。杨颖作为涉案房屋的业主接受了珠江物业公司提供的物业服务，应依约支付物业服务费用。双方于合同明确约定了珠江物业公司有义务对共用设施设备、市政公用设施进行维护、养护和管理，珠江物业公司应当对杨颖使用的自来水管道进行维修，并应保障杨颖正常使用自来水，但珠江物业公司至今仍未对该管道进行维修的行为显属违约，故原审法院酌减物业费用的处理适当。由于珠江物业公司存在违约行为，杨颖并非恶意拖欠物业费，杨颖无须支付逾期交费违约金。同时应指出，珠江物业公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上，珠江物业公司、杨颖的上诉主张均不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费309元，由北京珠江世纪物业管理有限公司负担133元（已交纳），由杨颖负担176元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费1236元，由北京珠江世纪物业管理有限公司负担618元（已交纳），由杨颖负担618元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 京代理审判员 金园园代理审判员 张海洋二〇一六年四月十一日书 记 员 张旭燃 更多数据：搜索“”来源：