（2015）明民二初字第00559号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-20
案件名称
丰华新城业主委员会与本溪市正阳房产物业有限责任公司、陈艳平确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
本溪市明山区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丰华新城业主委员会,本溪市正阳房产物业有限责任公司,陈艳平
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
本溪市明山区人民法院民 事 判 决 书（2015）明民二初字第00559号原告丰华新城业主委员会。法定代表人梁吉星，该委员会主任。委托代理人孙龙章，辽宁国峰律师事务所律师。被告本溪市正阳房产物业有限责任公司。法定代表人霍学民，该公司经理。委托代理人王俊常，该公司工作人员。委托代理人战海红，辽宁平正律师事务所律师。第三人陈艳平，女，汉族，本溪市人，原本溪市华夏集团有限公司工人。原告丰华新城业主委员会诉被告本溪市正阳房产物业有限责任公司、第三人陈艳平确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了此案。原告丰华新城业主委员会法定代表人梁吉星、委托代理人孙龙章，被告陈艳平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年6月25日与被告签订《丰华小区物业服务合同》，由被告为丰华小区提供物业服务。服务期限为二年，从2011年7月1日起至2013年6月30日止，合同履行完毕后，被告未经原告同意，擅自与第三人签订《停车场经营管理承包协议书》，将小区停车场承包给第三人。租期为12年，每年收取管理费2.4万元。原告认为，原、被告双方签订《丰华小区物业服务合同》已履行完毕，被告已退出小区物业服务，无权对小区实施管理，也无权将小区停车场承包给他人。《物业管理条例》第三十四条规定，“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”《合同法》第五十二条（二）、（五）项规定：“恶意串通，损坏国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同无效。被告的做法不仅违反法律规定，也妨害了小区物业服务与管理，损害了小区全体业主利益，其签订的协议应属无效。对此，虽经有关部门协调，但被告拒绝改正，毫无解决问题的诚意。故原告诉至本院，请求法院依法判决：一、确认被告与第三人签订的协议无效。二、被告承担诉讼费。被告本溪市正阳房产物业有限责任公司辩称，被告与第三人签订的协议是合法有效的，原告无权主张被告与第三人签订的协议是无效的，被告与第三人签订的协议书不是基于原、被告之间签订的物业合同，而是被告将地下停车场承包给第三人，被告与开发商签订合同后，开发商将停车场的所有权交付给被告所有，被告有权将停车场承包给第三人，后被告又于2014年5月15日将停车场交于第三人处理，被告有权出租、使用本案争议的停车场，被告签订的协议合法有效，原告没有事实及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，被告与第三人签订的协议是合法有效的，原告无权主张被告与第三人签订的协议是无效的，被告与第三人签订的协议书不是基于原、被告之间签订的物业合同，而是被告将地下停车场承包给第三人，被告有权出租、使用本案争议的停车场，被告与第三人签订的协议合法有效，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年6月4日，本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司开发建设丰华小区含地下停车场。2010年12月18日，第三人陈艳平与本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司签订车库承包经营合同书，基本内容为：1、本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司将位于丰华新城地下室的车库整体经营权交给第三人陈艳平承包经营。2、车库面积为6300平方米。3、承包经营期限为15年，从2011年1月1日起至2026年12月31日止。4、在承包经营期限内，如遇转让停车场部分或全部使用权，本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司确保第三人陈艳平继续履行合同。在同等受让条件下，第三人陈艳平有权对停车场享有购买权。2010年12月17日，丰华新城小区业主委员会成立，并于2011年6月25日与本溪市正阳房产物业有限责任公司签订物业合同，期限2年（2011年7月1日—2013年7月1日）。合同到期后，2013年6月15日，丰华新城小区业主委员会与本溪市阳光花园物业有限公司签订物业服务合同。期限为2年（2013年7月1日—2015年7月1日）。2014年5月15日，本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司与被告本溪市正阳房产物业有限责任公司签订地下停车场移交协议，将所开发建设的丰华新城小区地下停车场产权及管理权全部移交给被告本溪市正阳房产物业有限责任公司。地下停车场的产权及管理权归被告本溪市正阳房产物业有限责任公司所有。2014年7月25日，被告本溪市正阳房产物业有限责任公司与第三人陈艳平签订停车场经营管理承包协议书，基本内容为：1、第三人陈艳平承包被告本溪市正阳房产物业有限责任公司停车场停车收费经营管理工作，承包期限为2014年12月31日至2026年12月31日止。2、承包款，每月2000元，每年24000元。3、在未经被告本溪市正阳房产物业有限责任公司同意情况下，不得将承包场地转租、转让或转借第三方。第三人陈艳平承包后，一直由其经营管理丰华新城地下停车场（停车场业主共计163户），现原告诉至本院，请求法院依法判决：一、确认被告与第三人签订的协议无效。二、被告承担诉讼费。另查，2011年起，本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司与阚兴君等业主签订丰华新城车位认购书，内容为：1、本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司向阚兴君等业户出售的车位为终身使用权，并保证在阚兴君等业户全款付清后，不再将此物业转让给他人。2、阚兴君在签订认购书同时支付本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司车位款98000元。上述事实，有本溪市丰华小区业主委员会与本溪市正阳房产物业有限责任公司签订物业服务合同、本溪市丰华新城业主委员会与本溪市阳光花园物业有限公司签订物业服务合同各一份及双方当事人陈述笔录等证明材料载卷为凭，经庭审质证及审查，可以采信。本院认为，原告与被告履行物业服务合同期间及至期满后，丰华新城地下停车场由第三人陈艳平经营管理，违反了《物业管理条例》中规定的“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务”的规定。但此项规定不属于法律、行政法规的强制性规定，原告不能依据此规定提出确认被告与第三人签订的协议无效。因本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司与阚兴君等业主签订丰华新城车位认购书，约定阚兴君等业主享有车位终身使用权。而后该公司又与被告签订地下停车场移交协议，约定将停车场产权及管理权移交给被告。在产权包括终身使用权归属不清的情况下，原告请求确认被告与第三人签订的停车场承包协议无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告丰华新城业主委员会的诉讼请求。案件受理费五百元，由原告丰华新城业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 刘秀红人民陪审员 刘 丹人民陪审员 周俊英二〇一六年四月十一日书 记 员 金 萍附：本判决所依据的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：