（2016）京01民终1619号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-04-22

案件名称

孟×等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于×1,孟×,许×

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终1619号上诉人（原审第三人）于×1，女，1963年3月18日出生。委托代理人于×2，女，1968年6月30日出生。被上诉人（原审原告）孟×，女，1969年5月2日出生。委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。原审被告许×，男，1955年6月8日出生。上诉人于×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孟×在原审法院诉称：2014年2月25日，孟×、许×签订《全总机关住房买卖合同》，约定孟×向许×购买407号房屋（以下简称407号房屋），建筑面积为72.73平方米，房屋总价款为366923元。合同约定许×应配合办理房屋产权变更登记，在认购新的住房，收到房门钥匙后5个月内将房屋腾退交付给孟×。逾期交付的，孟×有权要求许×按房屋每建筑平方米每日2元向孟×支付逾期交房违约金。合同签订后，孟×向许×支付了全部购房款，许×于2014年4月18日收到1802号新购房屋，许×依约应于2014年9月17日前腾退407号房屋并交付孟×。但经孟×多次催收，许×至今仍强占已售房屋，未向孟×交付，严重侵害了孟×的合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令许×腾退407号房屋并交付给孟×；2、请求依法判令许×向孟×支付逾期交房违约金（自2014年9月18日起，至实际交房之日止，按照每建筑平方米每日2元计算）。许×在原审法院辩称：诉争房屋是许×和其前妻于×1在1999年购买的可以自由上市的房改房。2013年9月7日，许×和于×1协议离婚，离婚协议书中约定诉争房屋归于×1所有，于×1需向许×支付50万元，但于×1一直未支付，所以诉争房屋未过户给于×1。孟×与许×间的买卖合同不是许×真实意思表示，是迫于全总工会强势压力签订的。孟×并非在市场上选定此房屋，而是单位选定由孟×购买，价格也是单位确定的，不是买卖双方约定的。现房屋已过户至孟×名下，全程都是单位办理的，没有通过许×本人，单位强势原因，勉强就这么操作了。合同并非许×自愿，是单位非法干预，违背了公平自愿的原则。故不同意孟×的诉讼请求。于×1在原审法院述称：不同意孟×诉求。于×1与许×原系夫妻关系，诉争房屋在夫妻关系存续期间购买。2013年9月7日，许×与于×1离婚时决定房屋归于×1所有。离婚后在没有告知于×1情况下，孟×与许×签订了房屋买卖合同，这是无权处分行为，严重侵害了于×1权益。诉争房屋是可以上市的产权房，房屋价款明显低于市价，显失公平。许×擅自处置于×1财产，孟×与许×双方恶意串通，合同无效。于×1是产权人，目前在该房屋内居住，孟×让许×腾房，许×在诉争房屋内居住。产权过户违法，故不同意孟×的诉讼请求。就此于×1提出诉求：于×1与许×原系夫妻关系，于1995年购买了407号房屋，并于1995年4月18日取得《房屋所有权证》。2013年9月7日，于×1与许×在北京市门头沟区民政局登记离婚。离婚协议约定诉争房屋归于×1所有。2014年2月25日，许×与孟×擅自签订《住房买卖合同》，以明显低于市价的价格将诉争房屋卖给孟×，侵犯于×1合法权益。诉讼请求：1、确认孟×与许×签订的住房买卖合同无效；2、孟×协助将诉争房屋产权变更登记至于×1名下。孟×针对于×1诉讼请求在原审法院辩称：于×1申请不符合法律程序，不应在本案处理。孟×与许×的买卖合同合法有效，孟×对房屋享有权利，故不同意于×1的诉讼请求。许×针对于×1诉讼请求在原审法院辩称：同意于×1的诉讼请求，撤销合同或合同无效许×均同意。原审法院经审理查明：1992年，许×与于×1结婚。许×从中华全国总工会分得407号房屋，房屋建筑面积72.73平方米。许×于1995年4月18日取得上述诉争房屋《房产所有证》。该房屋参照经济适用房管理，属中直机关央产房性质。2011年8月12日，全总机关通过了全总机关职工合作住宅配售方案。2011年，许×向全国总工会申请认购新住宅，填写了全总机关职工认购职工合作住宅申请表。2011年8月30日，许×提出了腾退住房评估申请表，并出具了承诺书。后许×方在新购住房物业公司签订了业主资料登记表。于×1填写了业主临时出入证表。对于许×申请认购新住宅的情况，庭审中，于×1表示知道许×申请购买新房屋的情况。2012年11月29日，许×签到了选房签到表。全总机关房管科出具了许×新认购房屋的合作住宅确认单。同日，许×与北京市安居住宅合作社签订了集资建房预定协议并交纳了预付款五万元及定金五千元。许×及于×1在上述收据交款人处签字确认。后于×1签字转账了125880元房款。许×签字转账了39万元房款。北京市安居住宅合作社为许×出具了553102元房款发票。另查，2013年9月7日，许×与于×1在北京市门头沟区民政局婚姻登记处办理离婚，离婚协议书中约定诉争房屋归于×1所有，于×1给付许×50万元房屋经济补偿。2014年2月25日，许×与孟×签订《全总机关住房买卖合同》，其中载明：诉争房屋出卖人为许×，买受人为孟×，房屋原产权单位为全国总工会。第二条：住房销售依据：买受人购买的住房按经济适用住房产权管理住房，此住房为出卖人腾退出来的旧房。出售按经济适用住房产权管理的住房的批准机关为中直机关住房制度改革办公室。第三条：经房地产评估公司评估，该房屋总房款为366923元。第四条：支付房价款：买受人需在本合同签订之日起10日内，向出卖人支付全部房价款。第六条：出卖人逾期交房的违约责任：根据2011年8月12日，全总机关第十一届会员代表大会第三次会议审议通过，关于《全总机关职工合作住宅配售方案》中：“职工认购新的住房，应在收到房门钥匙5个月内将腾退住房腾空”的规定，出卖人如未按规定的期限将该住房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止；按每建筑平方米每日2元向买受人支付违约金。2014年3月25日，许×出具收条，载明收到诉争房屋购房款366923元，孟×通过北京市安居住宅合作社给付了许×上述房款。2014年4月18日，许×领取单位1802号房屋钥匙并入住。同日，许×出具了承诺书。2014年4月30日，许×提出了新购房屋的装修申请表及申请退还装修押金备忘录。另查，孟×于2015年8月7日取得诉争房屋《房屋所有权证》。2011年2月16日，全总资产监督管理部聘任孟×为中国职工服务中心集团财务总监。又查，经法院充分多次依法释明，孟×明确在本案中仅要求许×负担腾房并交还房屋的义务。于×1提供了房屋价格查询等材料，孟×对此不予认可。上述事实，有《住房买卖合同》、收条、房屋接收记录表、承诺书、装修申请表、申请退还装修押金备忘录、申请表、售房记录、全总机关职工合作住宅配售方案、选房签到表、确认单、集资建房预定协议、收据、转账凭条、发票、业主资料登记表、业主临时出入证表、批复、房屋所有权证书、房产所有证、离婚协议书、银行卡客户交易查询及当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。具体至本案中，第一，诉争房屋属于中直机关参照经济适用房管理的央产房，并非普通商品房，应按照单位内部规定办理买卖过户等手续。孟×与许×签订的买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。第二，许×与于×1在两人的离婚协议中对于诉争房屋权属的约定，并未得到产权单位认可，不能发生相应法律效力。且房屋亦未能过户至于×1名下，此外，此项约定的效力仅存于两人之间，并不必然导致房产权属的变更。庭审中，于×1认可知道许×申请新房屋的行为，按常理于×1亦必然知晓在获得新房屋后应交回诉争房屋的相应规定。第三，因诉争房屋不能按照普通商品房价格进行计算评估，故孟×与许×之间合同约定的价格符合相应一般单位规定价格，且孟×与许×之间不存在恶意串通的情形，故孟×与许×的买卖合同有效。第四，孟×取得诉争房屋房屋产权证获得单位认可，其应取得相应房屋所有权。综合上述分析，法院认定于×1主张孟×与许×间住房买卖合同无效，并基于此主张将诉争房屋过户至于×1名下的诉讼请求，并无事实及法律依据，法院不予支持。孟×与许×签订的《住房买卖合同》系平等主体间签订的合同，应为合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。许×作为上述《住房买卖合同》的权利义务人，在领取新房屋钥匙后，应按照合同约定腾退交付诉争房屋。许×虽称其不在诉争房屋居住，但其并未提供有效证据证实其主张，故对于许×该项答辩意见，法院不予采纳。且许×作为合同义务人，应当负有腾退房屋的合同义务。具体腾退房屋的期限，法院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合孟×与许×及于×1各方的客观居住条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。许×亦应按照合同约定给付孟×逾期腾房的违约金。许×在否认其存在违约行为的前提下，认为如果法院认定许×存在违约行为，则其认为该约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少。我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院综合许×行为的过错程度为判断依据，结合本案中当事人履行各项义务的情况、许×一方违约行为过错程度、孟×实际损失及预期利益等因素，考虑到周边房屋价格因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。当然，第三人与许×在离婚协议中关于房屋归属的约定产生的纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、许×于本判决生效后三十日内将407号的房屋腾退并交还孟×；二、许×于本判决生效后七日内给付孟×逾期交房违约金（按照每日七十元计算，自2014年9月19日起，计算至许×履行完毕上述判决主文第一项之日止）；三、驳回孟×的其他诉讼请求；四、驳回于×1的诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。于×1不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决，依法改判孟×与许×的房屋买卖行为无效，孟×协助我办理407号房屋的产权过户手续。事实与理由：407号房屋已取得产权证，为私产房屋，并非一审判决中认定的央产房。孟×与许×之间的房屋买卖合同是在单位的授意下，由单位确定购房人及房价，而非买卖双方平等、公平、自愿签订，不是许×的真实意思表示。孟×在明知407号房屋是于×1与许×的共同财产的情况下，通过单位操作，按经济适用房价签订房屋买卖合同，是恶意串通，损害第三人的行为。原审判决以于×1认可许×购买新房的行为为依据，推出必然知晓获得新房后交回407号房屋的相应规定，确乏事实依据。孟×服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。许×服从一审判决，表示不想再涉入其他纠纷。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。于×1主张407号房屋系能自由上市交易的商品房，未提交证据予以证明。通过孟×已取得的房产证以及一审法院的调查取证，可以证实407号房屋系央产房，属按经济适用住房管理房屋。于×1主张孟×与许×恶意串通签订房屋买卖合同，未提交证据予以证明，本院不予认可。相反，于×1在明知许×要从单位购买新房的情况下，且在单位签署了相关文件，应当知晓要交回407号房屋的规定，故其与许×签订的离婚协议中关于407号房屋的处分应属无效。因407号房屋属于按经济适用住房管理的央产房，且许×按单位政策应当将该房屋交回，故孟×与许×并不存在恶意串通故意低价买卖房屋的情形，于×1要求确认孟×与许×之间的房屋买卖合同无效，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一百四十元，由许×负担（于本判决生效后七日内交纳）。第三人诉讼案件受理费一百四十元，由于×1负担（已交纳）。二审案件受理费二百八十元，由于×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刘新泉代理审判员　　夏根辉代理审判员　　王湘羽二〇一六年四月十一日书　记　员　　叶康喜关注公众号“”