（2016）苏0583民初1637号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-11-10
案件名称
1637上海华敏物业管理有限公司与ＸＸ物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海华敏物业管理有限公司,ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初1637号原告上海华敏物业管理有限公司,住所地上海市长宁区延安西路688弄2号501室,组织机构代码78765450-9。法定代表人纪蕊，该公司董事长。委托代理人刘秀，该公司员工。委托代理人是连海，上海市外滩律师事务所律师。被告ＸＸ,男,汉族，1985年12月6日生，住江苏省昆山市。委托代理人王斌，江苏闻贤律师事务所律师。本院于2016年1月21日立案受理了原告上海华敏物业管理有限公司与被告ＸＸ宇物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员彭娟独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告上海华敏物业管理有限公司的委托代理人刘秀、是连海、被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华敏物业管理有限公司诉称：原告受开发商昆山华敏置地有限公司委托，自2007年4月1日起对昆山市开发区前进中路XX号华敏世家花园小区提供物业服务至今。被告系本小区内涉案房屋的产权人，依照相关规定和约定负有按时缴纳物业服务费的义务。涉案房屋建筑面积为153.37m2，依据《昆山市前期物业管理委托合同》第九条、《业主临时公约》第二条和《管理公约》第四章第十六条第（四）项第二款约定，涉案房屋按2.80元/月/m2标准每月应缴纳物业服务费429.44元，每季为1288.31元。依据《管理公约》第五章第一条第（一）项约定：“未按时交纳物业服务费用的，自逾期之日起，每逾期一天欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳物业服务费用数额的0.3%的滞纳金”。故被告还应承担逾期付款滞纳金的义务。依据《昆山市前期物业管理委托合同》第十条第一款约定，停车位服务费为50元/月/个，然而被告自2014年4月1日起至今，经原告多次催告至今未能缴付。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付昆山市开发区前进中路XX号XX幢XX室自2014年4月1日起暂计算至2015年12月31日止的物业服务费人民币9018.20元；2、判令被告支付涉案房屋自2014年7月1日起暂计算到2015年12月31日止的逾期付款滞纳金7428.40元；3、判令被告支付自2014年4月1日起暂计算到2015年12月31日止的车位服务费1050元；上述1-3项合计17496.60元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告ＸＸ辩称：1、小区房屋外墙违法安装了较多的卫星电视接收器，导致被告经常无法正常接听电话，严重影响了被告的日常生活，因接收器安装在较高的外墙面上，一旦掉落，后果不堪设想，严重危害到被告的人身安全，卫星电视广播地面接收设施规定及实施细则明确规定，未经批准不得安装卫星电视，原告有义务对外墙面进行管理，禁止安装任何卫星电视接收器，原告不但不履行其物业管理职责，反而一再纵容相关业主的违法行为，被告认为原告违反了相关规定及前期物业管理合同的约定，被告有权拒绝支付物业费及车位服务费直至其尽到相应的管理职责，即拆除所有接收器，原被告也因此事宜多次报警，在警方的督促下，原告仍未尽到相应的管理职责；2、原告违约在先，无权主张滞纳金，且前期物业合同也并未约定滞纳金，若法院认为原告主张滞纳金有所依据，那么滞纳金也是过高的，且起算时间不正确，应从起诉之日计算。经审理查明：原告昆山分公司与昆山华敏置业有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定昆山华敏置业有限公司通过协议选聘方式将华敏·世家花园物业委托原告昆山分公司实行物业管理服务；委托管理期限自2007年4月1日至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止；原告昆山分公司按照建筑面积向业主按月收取物业服务费，住宅2.30元/月/平方米，商务楼3.30元/月/平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.5元/月/平方米；物业区域内的停车位使用费归停车位的权利人所有，停车位的权利人应按50元/月/个向原告昆山分公司交纳停车位服务费。《管理公约》第五章第一条第一项规定，未按时交纳物业服务费用的，自逾期之日起，每逾期一天欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的3‰违约金。被告为昆山开发区华敏世家花园XX号楼XX室业主，建筑面积为153.37平方米，产权登记时间为2008年9月10日。原告履行了物业服务之义务，被告拖欠2014年4月1日至2015年12月31日物业服务费,原告多次催缴未果，为此引起纠纷。被告在庭审中陈述，该小区业主违章安装卫星电视接收器，严重影响其生活和健康，物业公司对此不作为，未尽到管理职责，不愿意缴纳物业费。原告昆山分公司称其多次找居委会、相关部门、被告及相关业主协调，并出具了违章整改通知单要求业主拆除，相关部门也出具了限期拆除非法卫星电视广播地面接收设施的告知书，但是业主坚持不肯拆除，原告昆山分公司没有直接拆除的权利，其他业主的违法行为不应成为被告拒付物业费和停车费的理由。以上事实由原告提供的《昆山市前期物业管理委托合同》、《管理公约》、昆山市商品房购销合同、欠费催缴函，律师函及回执、照片、告知书、违章整改通知单、房屋产权登记信息表及原被告在庭审中的陈述为证。本院认为：《管理公约》及《昆山市前期物业管理委托合同》，系各方真实意思表示，合法有效，对被告有约束力。《前期物业管理服务协议》虽为原告的昆山分公司盖章，但原告作为总公司享受合同权利。原告作为被告所处小区的物业服务单位，已履行了物业服务之义务，被告作为业主理应支付2014年4月1日至2015年12月31日物业服务费9018.16元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×21个月），停车费1050元（50元/月/个×21个月）。原告主张滞纳金按照未付款每日千分之三标准计算，该约定过高，本院依法调整为日万分之五，结合原告的诉请及被告的欠费期间，本院认定截至2015年12月31日的滞纳金为1234.20元，具体计算如下：2014年4月1日至2014年6月30日应缴物业费1288.31元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×3个月），应缴日期为2014年7月1日，逾期548天，滞纳金为353.00元（1288.31元×548天×0.5‰）；2014年7月1日至2014年9月30日应缴物业费1288.31元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×3个月），应缴日期为2014年10月1日，逾期456天，滞纳金为293.73元（1288.31元×456天×0.5‰）；2014年10月1日至2014年12月31日应缴物业费1288.31元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×3个月），应缴日期为2015年1月1日，逾期364天，滞纳金为234.47元（1288.31元×364天×0.5‰）；2015年1月1日至2015年3月31日应缴物业费1288.31元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×3个月），应缴日期为2015年4月1日，逾期274天，滞纳金为176.50元（1288.31元×274天×0.5‰）；2015年4月1日至2015年6月30日应缴物业费1288.31元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×3个月），应缴日期为2015年7月1日，逾期183天，滞纳金为117.88元（1288.31元×183天×0.5‰）；2014年7月1日至2015年9月30日应缴物业费1288.31元（2.80元/月/平方米×153.37平方米×3个月），应缴日期为2015年10月1日，逾期91天，滞纳金为58.62元（1288.31元×91天×0.5‰）；上述滞纳金合计1234.20元。被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。被告的辩称小区业主违法安装卫星电视接收装置，涉及第三人侵权，原告在职责范围内要求相关业主整改，相关部门也出具了限期拆除的告知书，原告并无拆除卫星电视接收装置的权利，被告的要求加重了原告的义务，不能成为其拒交物业费及停车费的理由，被告如认为相关业主的行为侵犯了其权利，可以另行主张，或向相关主管部门反映。但是原告在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告上海华敏物业管理有限公司物业服务费9018.16元、停车费1050元，并支付滞纳金1234.20元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费238元，减半收取119元，由被告ＸＸ负担。此款原告上海华敏物业管理有限公司已预交，本院不再退还，被告ＸＸ在履行上述款项时一并支付原告上海华敏物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 彭 娟二〇一六年四月十一日书 记 员 戴弘娇 更多数据：搜索“”来源：