（2016）琼0108民初347号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-07-14
案件名称
李海红与海南白马天鹅湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李海红,海南白马天鹅湾置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初347号原告：李海红，女。委托代理人：余明财，海口市琼山区红旗法律事务所主任。被告：海南白马天鹅湾置业有限公司。委托代理人：王可键，海南白马天鹅湾置业有限公司法务经理。委托代理人：李迪，海南白马天鹅湾置业有限公司法务。原告李海红诉被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周碧忠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海红及其委托代理人余明财，被告天鹅湾公司的委托代理人李迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李海红诉称，原告与被告于2012年11月17日签订了《海口市商品房买卖合同》，由原告购买被告位于海口市南渡江东岸白驹大道南侧海南白天鹅湾一期3901-B地块3#楼（幢）21（层）2102(房号)。该房为二房二厅，建筑面积91.38平方米，每平方米人民币10216元，房款共计933538元。按合同约定，原告于2012年11月17日支付购房款283538元；2013年4月30日前支付购房款605000元；剩余房款45000元于房屋交付前付清。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款并由被告开具了发票。合同第八条约定被告于2014年5月31日前把该房交付给告使用，合同第十一条第2款约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。至今被告还没有交付该房产，而被告没有正当理由延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条规定，被告应承担违约责任和支付违约金。从2014年5月31日至起诉之日2016年1月11日，共计590天，888538×590天×0.0005=262118.71元。因此，请人民法院依法判令被告支付原告购房违约金人民币262118.71元；本案的诉讼费由被告承担。被告天鹅湾公司辩称，第一、被告与原告所签订的《海口市商品房买卖合同》是双方意思的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。该合同是对双方权利义务的约定，而非单方约定。合同约定原告向被告购买白马天鹅湾一期地块3#楼-2102房，总价款933538元，根据主合同第五条第二款规定：约定原告分期付款方式支付房款；原告应于2012年11月17日支付房款283538元，应于2013年4月30日前支付房款605000元，剩余房款45000元应于交房前付清。合同约定的交房期限是2014年5月31日前。上述合同签订后。原告未能按照合同约定履行应尽义务，直至2015年12月21日才支付完该房款已经构成先行违约。按照合同第八条特别约定第三项如果买受人不能在合同约定的时间缴付房款，出卖人（被告）不承担逾期交房的责任。如因此造成的延期交房责任由买受人（原告）承担。即被告只需承担缴付完房款之后的违约金（2016年1月1日起算）第二、被告的楼盘在海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风是客观存在的天灾。此次台风被告的楼盘同样遭受重创空前，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪，工人无家可归，惨景历历在目。紧接至第15号台风“海鸥”于2014年9月16日再次登录附近最大风力13级。海口两个月内，台风“威马逊”、“海鸥”连续登陆惨受其虐。按照合同第八条特别约定1款因不可抗力出卖人可据实予以延期，故被告的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的负面影响。参照类似案例的本院判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第三，原告的诉求一的违约金也应该自2016年1月1日起计算。还应该减去两个月的合理期限。参照类似案例的本院已经生效判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。也不该是原告所说的数额。按照合同约定90日内万分之三、90日之后万分之五的违约金计算。综上所述，其违约行为在先，被告作为开发商，对于原告的违约情形一直未诉诸法律，原告所诉非事实，被告所诉的以上事实是客观存在的。参照本院已经生效类似案例（2015）美民一初字824号判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中认定的事实：我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。原告主张之诉缺乏事实和法律依据，故请贵院依法查明事实，驳回原告于法无据的不合理的请求。经审理查明，被告以出让方式取得位于海口市南渡江东岸白驹大道南侧地号为01090541地块的土地使用权，面积75371.65平方米，土地用途为城镇住宅用地，并经海口市住房和城乡建设局颁发海南白马天鹅湾《建筑工程施工许可证》。原告与被告于2012年11月17日签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定，买受人即原告购买出卖人即被告所有的位于海口市美兰区南渡江东侧白驹大道南侧的海南白马天鹅湾一期3901－Ｂ地块3#楼2102房的商品房，总房款为933538元，付款方式为分期付款，即原告于2012年11月17日支付购房款283538元；2013年4月30日前支付购房款605000元；剩余房款45000元于房屋交付前付清，被告应当于2014年5月31日前，按约定该商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作后交付原告。双方还约定被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，等等。合同签订后，原告于2012年10月14日通过银行汇款和被告支付50000元，2012年11月17日支付购房款233538元，2013年4月29日支付300000元和215000元，2015年12月21日支付45000元。被告于2012年12月4日向原告出具283538元的发票，2013年4月29日向原告出具605000元的发票，2015年12月28日被告向原告出具45000元的发票。2014年7月29日，被告向原告邮寄延期交房通知书，称，原定于2014年5月31日前通知交付的商品房，由于市政配套施工技术等客观原因未能按期通知交房及2014年7月18日遭遇的威马逊超强台风，造成我司直接经济损失逾千万元基础措施被破坏殆尽需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的影响，故工期需相应顺延。至今涉案房屋未合格验收，也未通知原告收房。2016年1月21日，原告以被告违约，特向法院起诉。案在审理中，经调解无效。上述事实有原告提供的海口市商品房买卖合同及补充协议和附件、海口市商品房买卖合同书备案确认表、银行汇款凭证、购房款收据及发票，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、延期交房通知书、圆通速递单、威马逊台风报道，上述证据已经庭审质证，和本院的审查，及双方当事人的陈述在案为凭。本院认为，关于被告是否违约的问题。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。原告已依约履行了付款义务，被告应按照合同的约定，于2014年5月31日前向原告交付商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的房屋，但被告至今对涉案的房屋未通过工程竣工验收和完成装修工作，未能将符合规定的房屋交付给原告，已构成基本违约，应承担相应的民事责任。原告诉请，于法有据，本院予以支持。被告主张因在施工过程中遭遇威马逊台风的影响，应将工期顺延三外多月。本案中，涉案房屋按双方签订的合同约定被告应于2014年5月31日向原告交房，而威马逊台风在2014年7月18日才登陆，房屋交付在前，台风登陆在后，故被告该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告交纳购房尾款45000元，是否已超过合同约定时间才缴纳，是否构成违约的问题。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第五条第2项的规定“乙方（即原告）于2012年11月17日支付购房款283538元，2013年4月30日前支付购房款605000元，剩余房款45000元于房屋交付前付清”，第八条第二款第3项“如买受人不能在本合同约定的时间内支付房款及在约定的时间内办理按揭手续完毕，出卖人不承担逾期交房责任，买受人办理该商品房的交接手续时须缴清全部应付款项，如因此造成的延期交房责任由买受人承担”，原告认为该款应于被告将符合交房条件的房屋交付时才付清，而被告则认为该款是按合同约定的交房时间即2014年5月31日前付清。从字面看，确实难于确定该款的交付时间，容易引起误解。双方签订的合同为格式合同，在合同签订时由合同提供方即被告应向原告释明，而被告未予以释明，在合同约定不明确的情况下，且被告未向原告催交购房尾款，应由被告承担不利的后果，即按房屋实际交付前付清。原告在被告未将符合条件的房屋交付原告之前就付清购房尾款，并未违约。关于支付违约金的问题。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条的规定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金”。因被告无正当理由延期交付房屋，逾期已超90日，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付从2014年6月1日起至2016年1月11日止共590天的违约金，符合双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条的规定，于法有据，本院予以支持。但其计算方法有误，应予纠正，违约金的数额为888538元（已购房款）×90天×0.0003（每日万分之三）+888538元（已购房款）×500天×0.0005（每日万分之五）＝246125元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李海红支付购房违约金人民币246125元（自2014年6月1日起至2016年1月11日止）；二、驳回原告李海红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2616元，由原告负担157元，被告海南白马天鹅湾置业有限公司负担2459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。plyczw1ne9leuofuxr案件唯一码审判员周碧忠二〇一六年四月十一日书记员 林小燕附：相关法律及规章条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。