（2015）锦江民初字第5781号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-12-26

案件名称

唐晓蓓与曾友元、马盈盈租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐晓蓓,曾友元,马盈盈

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百四十四条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2015）锦江民初字第5781号原告唐晓蓓，女，1972年10月8日出生，汉族，住成都市xx。委托代理人吕建贵（与唐晓蓓系夫妻关系），男，1972年5月16日出生，汉族，户籍地：成都市xx，现住成都市xx。被告曾友元，男，1981年11月6日出生，汉族，户籍地：四川省xx。委托代理人邓明攀，四川闰则律师事务所律师。被告马盈盈，女，1981年1月10日出生，汉族，住成都市xx。原告唐晓蓓与被告曾友元、马盈盈租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员詹茜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐晓蓓及其委托代理人吕建贵，被告曾友元的委托代理人邓明攀、马盈盈到庭参加诉讼。双方当事人经过庭外和解未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告唐晓蓓诉称，唐晓蓓与曾友元、马盈盈于2011年8月2日签订商铺租赁合同，将位于成都市锦江区xx临街商铺租赁给曾友元、马盈盈开药房，药房名称为盈源堂大药房，该租赁商铺作为下属的大医诊所使用。合同约定租赁期限为8年。唐晓蓓已提前代曾友元、马盈盈支付了2011年8月至2012年7月的1年物管费1058.4元，依据合同该物管费应该为曾友元、马盈盈支付，曾友元、马盈盈支付了2011年8月2日至2012年8月2日的房租后，就以生意不好、房租过高为由，要求唐晓蓓降低房租，唐晓蓓考虑到种种原因，不同意降价，后曾友元、马盈盈就一直拖欠房租费。双方因此前往派出所进行调解。经唐晓蓓多次催促缴纳房屋租金，曾友元、马盈盈仍拒付之后，唐晓蓓于2014年3月25日诉至法院要求曾友元支付2012年8月2日至2014年3月25日的房租及滞纳金，法院作出了判决，唐晓蓓也已经申请执行，执行过程中唐晓蓓多次通过电话、短信要求曾友元、马盈盈支付房租，也通过与曾友元的委托代理人商谈要求支付房租。马盈盈系成都市肛肠专科医院职工，与曾友元系夫妻关系，也参与盈源堂大药房经营。2014年3月25日至今曾友元、马盈盈又已经1年未支付房屋。故唐晓蓓再次诉至法院请求判令：1、曾友元、马盈盈支付自2014年3月26日至2015年8月1日的房租费70652.45元，按照月租金4363元计算；2、曾友元、马盈盈支付滞纳金16139.29元（自2014年3月26日至2015年8月13日，以所欠房租为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；3、曾友元、马盈盈向唐晓蓓支付违约金200000元；；4、解除唐晓蓓和曾友元签订的房屋租赁合同，曾友元、马盈盈向唐晓蓓支付尚未履行的租赁期租金228648元（当庭撤回要求支付尚未履行租赁期租金的诉讼请求）；5、曾友元、马盈盈向唐晓蓓支付物管费2205元（包括唐晓蓓代为支付了1年的物管费及曾友元、马盈盈尚拖欠物管中心的费用）；6、曾友元、马盈盈向唐晓蓓支付2015年8月3日至判决日止所欠房租费、物管费和水电费（庭审中陈述租金按4363元/月计算）；7、曾友元、马盈盈支付唐晓蓓所欠房租所产生的滞纳金（自2015年8月14日至付清房租之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；8、本案诉讼费由曾友元、马盈盈承担。被告曾友元辩称，曾友元同意解除合同。本案唐晓蓓的诉讼请求已经超过诉讼时效，追索租金的诉讼时效期限为1年，唐晓蓓仅催促过2014年判决的租金，未要求支付本案案涉期间段的租金。唐晓蓓在2014年起诉曾友元要求支付拖欠的房租，可以证明曾友元无力支付房租，法院也作出判决确认，唐晓蓓理应在判决作出后采取有效措施防止损失扩大，可以单方解除合同，但是唐晓蓓怠于采取有效措施防止损失扩大，根据合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不应当就扩大的损失请求赔偿。如果认定曾友元违约，违约金约定过高，请求予以裁减。曾友元没有单方解除合同，不应当支付违约金。唐晓蓓主张未履行合同部分的租金，因曾友元没有实际使用，不应当支付租金。唐晓蓓主张的物管费已经超过诉讼时效，2014年判决后产生的物管费系唐晓蓓自身原因造成的损失，且无相关证据予以证明，曾友元不应当承担。合同具有相对性，马盈盈不应当承担责任。请求驳回唐晓蓓的全部诉讼请求。被告马盈盈辩称，租赁合同是曾友元与唐晓蓓签订的，马盈盈不清楚签订租赁合同事宜，曾友元与马盈盈已经离婚，马盈盈对房屋租赁状况就更不知情，而且曾友元与马盈盈在离婚协议上写明债务由曾友元承担，与马盈盈无关。经审理查明，2011年8月2日，唐晓蓓（甲方）与曾友元（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：唐晓蓓将其所有的位于成都市xx的房屋出租给曾友元，租赁期限为八年，从2011年8月2日起至2019年8月2日止。协议签订当日，乙方向甲方交纳押金4000元作为合同履行租赁不受破坏的保证，保证金4000元作为房屋改建恢复保证金。在本合同到期双方结清所有费用后七个工作日内，甲方无息退还乙方交纳的履约押金及保证金。如甲方反悔不租房屋，甲方双倍返还乙方押金及保证金;如乙方反悔不租房屋，则甲方不退还乙方押金及保证金。房屋租金为4116元/月，房屋租金每两年递增一次，即自第三年起，每年租金在第一年租金的基础上递增6%,即第三年租金为4363元/月，第四年租金为4363元/月；自第五年起，每年租金在第四年的基础上递增6%，即第五年租金为4625元/月。甲方提供30天的装修期给乙方，装修期内甲方不得向乙方收取该物业的租金，装修期从甲方向乙方交付符合本合同约定房屋之日起算。租金缴纳时间为每季度支付，下次付款时间需提前15日，从第二年起每半年付款一次。乙方应按合同规定时间以现金形式向甲方交纳租金，也可存入甲方书面指定的个人银行账户。乙方要按时向甲方交纳租金，逾期一日将按当期未缴纳部分的千分之五向甲方交纳滞纳金，逾期十五日将视为乙方违约，甲方有权终止本合同并不退还乙方所交的履约保证金。本合同到期后，乙方不再租赁该房屋，乙方有权拆除在装修过程中的各种设备，但必须要保证房屋结构的完好。如因法定或其他原因需要终止合同的，双方均应提前1个月书面通知对方，经双方协商一致可解除本合同。甲方单方面提出终止合同的，甲方应向乙方赔偿违约金200000元，并同时全额退还押金和保证金及已付房屋租金未到期部分的全部租金。乙方单方面提出终止合同的，乙方应向甲方另赔偿违约金200000元。如因不可抗力原因导致合同无法履行的，合同自然终止，双方对此均不承担责任。2011年6月12日，唐晓蓓支付了案涉房屋的公共服务费1208元。《房屋租赁合同》签订后，唐晓蓓将房屋交与曾友元使用，曾友元支付了截止2012年8月1日的房租。2014年3月26日，唐晓蓓向本院提起民事诉讼，请求判令曾友元支付从2012年8月2日至2014年3月25日所欠房租费共计人民币83423元（其中2012年8月2日至2013年2月1日房租24696元、2013年2月2日至2013年8月1日房租24696元、2013年8月2日至2014年2月1日房租26178元、2014年2月2日至2014年3月25日房租7853元）；2、曾友元支付所欠房租费产生的滞纳金共计人民币159352.6元（截止2014年3月25日）；3、曾友元支付合同违约金200000元。4、本案诉讼费由曾友元承担。本院审理后作出（2014）锦江民初字第1760号民事判决，判决曾友元于本判决发生法律效力之日起十日内向唐晓蓓支付房屋租金83292.51元；曾友元于本判决发生法律效力之日起十日内向唐晓蓓支付所欠房屋租金的滞纳金（以租金24696元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍，自2012年8月2日起计算至2014年3月25日；以租金24696元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍，自2013年2月2日起计算至2014年3月25日；以租金26178元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍，自2013年8月2日起计算至2014年3月25日；以租金7722.51元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍，自2014年2月2日起计算至2014年3月25日）；驳回唐晓蓓的其他诉讼请求。判决生效后，曾友元未按判决内容履行支付义务，唐晓蓓向本院申请执行,要求曾友元支付租金。2014年9月15日，曾友元与马盈盈登记离婚。2015年8月25日，唐晓蓓提出本案诉讼。现房屋处于空置状态。上述事实有原告唐晓蓓提交的唐晓蓓居民身份证、曾友元身份证复印件、马盈盈常住人口详细信息、房屋租赁合同、（2014）锦江民初字第1760号民事判决书、贴有商报的照片、公共服务费收据，被告曾友元提交的房屋租赁合同、（2014）锦江民初字第1760号民事判决、离婚证及双方当事人的的当庭陈述在案为证。本院认为，唐晓蓓与曾友元签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。曾友元数月未支付租金，且已经实际从租赁的店铺搬离，已不能实现双方签订租赁合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，现唐晓蓓主张解除合同，庭审之日曾友元亦明确表示同意解除合同，对于唐晓蓓主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。在合同履行期限内，曾友元未按照合同约定支付房租。现唐晓蓓要求曾友元支付2014年至2015年应当按照合同约定向唐晓蓓支付租金。曾友元辩称唐晓蓓的主张已经超过了诉讼时效，因唐晓蓓已起诉曾友元支付租金并申请执行，唐晓蓓陈述其与曾友元进行过协商要求支付租金，曾友元认可双方曾进行协商，但双方仅协商2014年判决确认的租金，本院认为，曾友元拖欠唐晓蓓租金的行为一直存在。双方协商过程中，唐晓蓓提出租金要求，该处租金不应当仅限于执行标的，而应当包含全部所欠租金才符合生活常理，故对于曾友元关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。唐晓蓓要求曾友元支付2014年3月26日至2015年8月1日的房租，本院予以支持。故曾友元应当向唐晓蓓支付2014年3月26日至2015年8月1日所欠房租70652.45元（其中2014年3月26日至2014年8月1日房租18296.45元、2014年8月2日至2015年2月1日房租26178元、2015年2月2日至2015年8月1日房租26178元）。关于所欠房租的滞纳金及违约金、2015年8月之后的房租。因曾友元未按照合同约定向唐晓蓓支付房租，故应依照合同约定向唐晓蓓支付所欠房租的滞纳金，此时滞纳金的实质是曾友元违约行为造成唐晓蓓产生的资金占用利息损失。曾友元亦未主动提出解除合同，损失扩大并非唐晓蓓原因造成。唐晓蓓因曾友元的违约行为损失了租金，但庭审之日曾友元已经明确表示同意解除合同，并陈述已经从铺面中搬走，双方当事人对解除合同已经达成了合意，此时唐晓蓓可以行使房屋所有权人的权益，收回房屋，故唐晓蓓主张2015年8月起至判决之日的房租，本院不予支持，对于唐晓蓓的租金损失，可以以违约金进行补偿。本案不是曾友元单方主张解除合同，不适用合同中关于200000元解约违约金的约定，但因曾友元的违约行为致使合同解除，曾友元存在过错。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金和损失不能同时主张适用，即唐晓蓓不能同时主张违约金和损失。对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于曾友元明确请求对违约金予以降低，故根据双方履约的实际情况、违约程度等因素，本案酌情确定曾友元应支付违约金为32000元，对于超出部分本院不予支持。关于唐晓蓓主张的物管费，因唐晓蓓提交证据显示的其支付物业管理费的时间距其提起本案诉讼之日已经超过两年的诉讼时效，曾友元以诉讼时效提起抗辩，本院予以采纳。唐晓蓓主张2015年8月3日之后的物管费、水、电费，因唐晓蓓并未提出证据证明其已经代曾友元支付该部分费用，且唐晓蓓在庭审中亦陈述尚未实际向物管公司支付，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。物管费可以由物业管理公司直接向曾友元主张，或待该费用实际由唐晓蓓承担后，唐晓蓓另案向曾友元主张。唐晓蓓主张曾友元配偶马盈盈承担责任，因本案租赁合同系唐晓蓓与曾友元签订，因合同具有相对性，即合同只能对合同当事人产生约束力，马盈盈不是合同相对方。唐晓蓓主张马盈盈承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告唐晓蓓与被告曾友元于2011年8月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告曾友元于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐晓蓓支付2014年3月26日起至2015年8月1日的租金70652.45元；二、被告曾友元于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐晓蓓支付违约金32000元。三、驳回原告唐晓蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2365元，保全费1770元，由被告曾友元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　詹茜二〇一六年四月十一日书　记　员　　向娟附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”