（2016）内22民终287号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-27
案件名称
李双德与图雅、李金海房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李双德,图雅,李金海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内22民终287号上诉人（一审被告）李双德，男，1983年2月28日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区扎赉特旗。委托代理人李海山（系李双德之父），男，1951年6月5日出生，蒙古族，农民，现住址同上。被上诉人（一审原告）图雅，女，1971年4月14日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区扎赉特旗。委托代理人托雅，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）李金海，男，1971年8月28日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区扎赉特旗。上诉人李双德因与被上诉人图雅、李金海房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎赉特旗人民法院（2015）扎民初字第03420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，并于同年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人李双德及其委托代理人李海山，被上诉人图雅及其委托代理人托雅，被上诉人李金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，图雅与李金海原系夫妻关系，于2011年6月8日经一审法院判决离婚，婚生男孩阿希达由图雅抚养，位于上德力斯台艾里的72平米砖瓦结构房屋一座的所有权归图雅，27亩土地承包经营权归图雅所有，该判决已发生法律效力。李金海得知其下落不明期间图雅与其离婚的事实后到一审法院了解离婚判决书的内容。2013年12月10日李金海将法院判归图雅所有的72平米砖瓦结构房屋及其院落以80，000.00元价格出售给了其表弟李双德，《卖房协议》的签订人为李金海、阿希达、李双德。购买此房时李双德并不知房屋所有权人为图雅，认为房屋的所有权人系李金海。李双德于2013年12月10日支付了20，000.00元购房款，于2014年1月15日支付了余款60，000.00元，收款人为李金海及阿希达。李双德购买此房屋后进行了修缮，共花费7，000.00元，并从购买时起至今一直举家居住，该房屋无房产证。图雅于2014年1月左右获知李金海将其房屋出售给李双德，向李双德索要房屋未果。李金海自2013年起一直占有、耕种图雅所有的27亩耕地至今，经图雅多次主张权利，其拒绝返还该耕地。2013年-2015年，上德力斯台艾里的土地对外承包年费每亩为150.00元-200.00元。另查明，图雅、李金海、李双德均系宝力根花苏木德力斯台艾里村民。图雅与李金海间的离婚判决书生效后，图雅至今未进行房屋所有权登记，对27亩耕地的经营管理权未进行变更登记，未在法定执行期间提起强制执行。一审法院对阿希达作出调查，阿希达证明图雅与李金海于2011年离婚，其与李金海将法院判归图雅的房屋以80，000.00元出售给李双德，李双德购买此房屋时并不知该房屋的所有权人为图雅。经质证，双方当事人证明内容均无异议，对此证言一审法院予以采信。一审法院认为，公民的财产权受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情况：1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。图雅对自己诉求合同无效的主张负有举证责任，但其并未提交李金海与李双德签订的《卖房协议》具有以上合同无效的情形，庭审中亦表示如果李双德知晓该房屋的所有权人为图雅的话，李双德不可能购买此房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定中的“当事人”是指与合同标的具有利害关系的民事主体，而非仅指买卖合同签订双方，且出卖他人之物的合同属于负担行为，该合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，故李金海与李双德签订的《卖房协议》系有效合同，图雅以李金海无所有权及处分权为由要求确认合同无效的诉求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。合同的生效并不一定发生所有权的转移。本案李双德在占有、使用该房屋后至今尚未对房屋的所有权进行变更登记，其不构成善意取得。依据生效民事判决书取得房屋所有权的图雅仍为该房屋所有权人，图雅要求李双德返还房屋的诉求符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，应予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿。因该房屋的出卖人为李金海及案外人阿希达，故李双德可向其二人另案主张权利。（2011）扎民初字第00988号民事判决书系生效判决，作为案件当事人的图雅及李金海均应遵照执行，该判决将27亩土地承包经营权判归图雅所有，但李金海拒不履行生效判决，自2013年其一直占有、耕种该27亩耕地3年之久，其行为已构成侵权，应立即终止侵权行为，返还耕地，对图雅诉求李金海返还27亩耕地土地承包经营权的请求予以支持。李金海因其占用耕地的行为而对图雅造成的经济损失应予赔偿，图雅诉求李金海支付其16，200.00元（200.00元／年×27亩×3年）经济补偿的诉讼请求，依照本案事实及该地区的交易习惯予以酌情保护。李金海在出售争议房屋及占用图雅所有的耕地前已经向一审法院了解了离婚判决书的相关内容，且该判决系依照2007年起实施的《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条第一款及第一百三十条规定作出的生效判决，故对李金海称其与图雅离婚时未签字确认，不认可离婚判决内容的辩解理由不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款（一）、（四）、（六）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、李双德于判决生效后一个月内返还图雅位于扎赉特旗宝力根花苏木德力斯台嘎查上德力斯台艾里的72平米砖瓦结构房屋及其院落，并保持该房屋及其院落的现有状况，不得损坏相应设施；二、李金海于判决生效后即返还图雅27亩土地承包经营权；三、李金海于判决生效后即赔偿图雅14，175.00元（27亩×175.00元×3年）经济损失；四、驳回图雅的其他诉讼请求。宣判后，李双德不服，向本院提起上诉。上诉人李双德上诉称：李双德购买房屋时不知道该房屋所有权被判给图雅，但是图雅与李金海之子阿希达判归图雅抚养，在签订《卖房协议》时阿希达也签了字，所以图雅应该知道卖房一事，为何在李双德交付全部购房款并投入7，000.00元装修款入住长达两年之久图雅才起诉要求返还房屋呢？该《卖房协议》合法有效，并以合理价格出售，当时农村普遍没有房照，不需要产权登记，房屋交付并使用至今符合善意取得的规定，李双德依法取得不动产所有权，图雅只能向无权处分人李金海请求赔偿损失。如果图雅想要回房屋，可在返还李双德交付的购房款本金上加付利息后，李双德同意返还房屋。请求二审法院撤销原判，改判房屋归李双德所有。被上诉人图雅答辩称：（一）李双德作为李金海表弟，且是同在一个村里居住的亲属，对于图雅与李金海离婚的事情是知情的，其在未尽到充分注意的情况下从无权处分人李金海手中购买通过生效判决已经将所有权判给图雅的房屋，图雅在知道房屋被李金海出售后多次找李双德索要房屋未果而诉至法院并无不当；（二）李双德与李金海签订《卖房协议》时，阿希达在其父亲李金海哄骗下在协议上签字的行为属无效行为，因阿希达系未成年人，且阿希达也不是房屋所有权人，其无权处分诉争房屋，阿希达也并未收到李金海承诺的给其60，000.00元房款后才告知在外地打工的图雅房屋被卖的事实，图雅得知后便向李双德索要房屋；（三）李双德购买的房屋并不是以合理价格转让，诉争房屋在2013年就有200，000.00元的价值，从李双德与李金海转让诉争房屋的80，000.00元价格可以发现二人是以低价转让房屋，李双德在购买诉争房屋后并未办理房屋产权登记，并不构成善意取得；（四）因李金海无权处分诉争房屋，李双德应向李金海请求赔偿损失。被上诉人李金海答辩称：诉争房屋确实卖给了李双德，但是现在没有钱偿还，如果分期可以慢慢偿还，另外房屋不需要装修，李双德称花费装修费不属实，卖房时该房屋价值确实不止80，000.00元，因为离婚了需要钱，所以再便宜的价格也要出卖。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争房屋所有权的归属已经一审法院（2011）扎民初字第00988号民事判决确认归图雅所有，故图雅对诉争房屋享有所有权，在未征得所有权人同意或追认的情况下，任何人均无权处分。李金海在明知诉争房屋已判归图雅所有的情况下仍将房屋出卖，其行为未征得图雅的认可和追认，应属无权处分，房屋所有权人图雅有权予以追回。李双德虽在支付完购房款后在诉争房屋居住至今，但综合其与李金海基于亲属关系，又系在同一村屯居住，且其在庭审中自认购买诉争房屋时已得知李金海与图雅离婚的事实，足以认定李双德在欲购买诉争房屋时对于房屋所有权归属未做到谨慎注意的审查义务，故因其未尽到注意义务并致使本案纠纷发生，其主观上存在过失，其行为不符合善意取得的构成要件。另对于李双德认为图雅知晓李金海出卖房屋的主张，因未提供证据证明，故本院对该主张不予支持。综上，上诉人李双德的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340.00元，由上诉人李双德负担。本判决为终审判决。审 判 长 云 峰审 判 员 苗世英代理审判员 张 雪二〇一六年四月十一日书 记 员 春 燕 搜索“”