（2016）苏09民终404号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-27
案件名称
薛峰、梅花与射阳鑫港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
射阳鑫港房地产开发有限公司,薛峰,梅花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终404号上诉人（原审被告）射阳鑫港房地产开发有限公司，住所地射阳县黄沙港镇海滨路南侧。法定代表人王建国，该公司总经理。委托代理人尚颖成，江苏海悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛峰，个体工商户。被上诉人（原审原告）梅花，个体工商户。上诉人射阳鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港公司）因与被上诉人薛峰、梅花房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射黄民初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。薛峰、梅花原审共同诉称，2013年12月30日，薛峰、梅花共同与鑫港公司订立商品房买卖合同三份，购买了鑫港公司开发的三套商品房。薛峰、梅花依合同约定支付了购房款，合计1492800元整。但鑫港公司未能按合同约定的时间、条件交付房屋，根据合同第九条约定，鑫港公司应按已交房款承担日万分之五的违约金。现薛峰、梅花诉请法院判决鑫港公司继续履行合同，并承担自2014年7月30日起至交付之日止按全部房款1492800元的日万分之五计算的违约金。本案的诉讼费用由鑫港公司承担。鑫港公司原审辩称，1.薛峰、梅花诉称的不是事实，鑫港公司在合同约定的期限内已履行了交房手续，将房屋钥匙交给薛峰、梅花，现房屋也在薛峰、梅花的实际占有之下。双方没有约定书面的验房条件，而只是口头约定交付钥匙等于交房，故薛峰、梅花主张鑫港公司延迟交房以及未及时提供验收合格的房屋没有事实与法律依据；2.薛峰、梅花收到房屋后，在合理期限内未提出房屋质量异议，即薛峰、梅花认可了该房屋，且能否办理房产证与薛峰、梅花是否延期交房不是同一个概念；3.商品房买卖合同中约定了仲裁条款，本案不属于法院管辖，应由盐城市仲裁委员会管辖，但鑫港公司不申请管辖权异议。原审法院经审理查明，2013年12月30日，薛峰、梅花与鑫港公司签订三份商品房买卖合同，共同购买了鑫港公司开发建设的位于射阳县黄沙港镇射丰路北侧的第1幢101、102、201、202、301、302号房与第6幢101、201号房。三份合同均约定“一、交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，即遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的。二、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，即按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。三、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即视为已交付并由买受人承担相应的法律责任”，合同中同时约定了项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更的约定等其他内容。合同签订后，薛峰、梅花分别于2013年12月30日支付了第6幢101、201号房的预付款合计82800元，于2014年1月2日支付了第1幢101、102、201、202、301、302号房预付款合计680000元，于2014年7月15日以银行贷款付清了所购商品房的剩余价款合计730000元，现薛峰、梅花已按合同约定付清了全部房款。至2014年6月30日，鑫港房地产公司未按合同约定向薛峰、梅花交付所购商品房。现薛峰、梅花提起诉讼，要求鑫港公司继续履行合同，并按合同约定支付违约金。原审另查明，薛峰、梅花系夫妻关系。2015年2月11日，经射阳工商行政管理局批准，鑫港房地产公司的法定代表人由胡为洲变更为王建国。原审法院认为，薛峰、梅花与鑫港公司于2013年12月30日签订的三份商品房买卖合同，是双方当事人对合同的条款、内容达成一致协议后作出的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认合法、有效。1.依法成立的生效合同，对合同双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，薛峰、梅花与鑫港公司签订的三份《商品房买卖合同》是有效合同，在合同履行过程中，薛峰、梅花按约支付了全部购房款，但鑫港公司未在合同约定的期限内依合同约定交付房屋，该逾期交房行为已构成违约。现薛峰、梅花起诉要求鑫港公司继续履行合同，并按合同约定承担逾期交房的违约金，于法有据，予以支持；2.关于逾期交房违约金的计算方式，双方在合同中约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。薛峰、梅花与鑫港公司在合同中约定的最后交房期限是2014年6月30日，鑫港公司至今未依合同约定交付房屋，逾期交房已超过30日，现薛峰、梅花主张鑫港公司自2014年7月30起至交付之日止支付违约金符合合同约定，应予支持。违约金按已交付房价款万分之五计算已在合同中明确约定，是双方的真实意思表示，鑫港公司在庭审中亦未对该违约金的计算标准提出异议，故予以支持；3.原审庭审中，鑫港公司辩称在合同约定的期限内已履行了交房手续，将房屋钥匙交给薛峰、梅花，现房屋也在两人的实际占有之下。同时，双方没有约定书面的验房条件，而只是口头约定交付钥匙等于交房。该抗辩内容与双方签订的商品房买卖合同中对交付期限、房屋交接的约定不符，鑫港公司无证据证明双方对合同条款进行了协商一致的变更，亦无证据证明于2014年6月30日前按合同约定完成了房屋交付，薛峰、梅花也不认可与鑫港公司口头约定交付钥匙等于交房。故对鑫港房地产公司以上抗辩意见不予支持。另，鑫港公司辩称双方在合同中约定了仲裁条款，本案应由盐城市仲裁委员会管辖，但未在首次开庭前提交仲裁协议，而在出庭应诉后提出抗辩，且放弃申请管辖权异议，故原审法院对本案具有管辖权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，原审判决：鑫港公司继续履行合同，并于判决生效后十日内支付薛峰、梅花逾期交房的违约金（自2014年7月30日起至实际交付之日止按已交付房价款1492800元日万分之五计算）。案件受理费2986元，由鑫港公司负担。上诉人鑫港公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1.案涉房屋系鑫港公司因欠付工程款抵算给案外人郭兵的，郭兵因欠付薛峰材料款，又将案涉房屋抵算给薛峰，故在此过程中，鑫港公司仅系以中间人身份代办了相关手续，且并未经手案涉房屋的购房款，故鑫港公司并非直接与薛峰之间发生商品房买卖合同关系；2.鑫港公司已经将案涉房屋的钥匙交付薛峰、梅花，且薛峰、梅花已经将案涉房屋进行出租，故鑫港公司已经履行了交付房屋的义务。请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人薛峰、梅花答辩称，1.案涉商品房买卖合同签订双方系薛峰、梅花与鑫港公司。合同签订后，薛峰、梅花以郭兵欠付材料款作为首付，并通过银行向鑫港公司支付尾欠购房款，故鑫港公司与薛峰、梅花之间存在商品房买卖合同关系；2.鑫港公司未能提交证据证明其已经向薛峰、梅花交付了符合合同约定的商品房，以及薛峰、梅花已经将案涉房屋进行出租的事实。薛峰、梅花作为房屋的买受人，有权提前对房屋的使用进行规划，与鑫港公司无关。请求二审维持原判。二审另查明，案涉房屋至今未经验收合格。二审查明的其他事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。本院认为，薛峰、梅花与鑫港公司之间签订的案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。案涉合同均约定，鑫港公司应当在2014年6月30日向薛峰、梅花交付经验收合格的商品房，但案涉房屋至今未验收合格，且鑫港公司未能提交证据证明已经向薛峰、梅花交付房屋，故鑫港公司构成违约，薛峰、梅花要求鑫港公司继续履行合同，交付符合合同约定的商品房并承担违约责任的主张符合合同约定并于法有据，应予支持。关于鑫港公司辩称其与薛峰、梅花之间并无商品房买卖合同关系的意见。双方当事人对案涉房屋系由鑫港公司抵算郭兵工程款后，再由郭兵抵算薛峰材料款的事实均予以认可，本院予以确认。案涉合同签订双方系薛峰、梅花与鑫港公司，“三角债”抵算首付款并不影响房屋买卖合同关系及效力的认定，且薛峰、梅花在合同签订后，通过银行贷款的方式直接向鑫港公司支付了购房尾欠款，鑫港公司亦向薛峰、梅花开具了不动产销售统一发票，故薛峰、梅花与鑫港公司之间存在商品房买卖合同关系，鑫港公司提出的其与薛峰、梅花不存在合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于鑫港公司辩称其已经向薛峰、梅花交付房屋的意见。案涉合同约定交付标的为经验收合格，并符合合同约定的商品房，且鑫港公司应当书面通知买受人办理交付手续，现案涉房屋尚未经验收合格，鑫港公司亦未能提交证据证明其已书面通知薛峰、梅花办理交付手续且房屋已经交付，故应认定鑫港公司尚未履行交付房屋的义务。至于案涉房屋的出租信息，薛峰、梅花对此否认系其张贴，且该信息不影响鑫港公司未交付符合合同约定且经验收合格的商品房的事实的认定，故对鑫港公司提出的其已向薛峰、梅花交付房屋的上诉理由，本院亦不予采纳。综上，上诉人鑫港公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2986元，由上诉人射阳鑫港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙曙光代理审判员 胡廷霞代理审判员 刘 淼二〇一六年四月十一日书 记 员 周 洋