（2016）湘1122民初83号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-08-03
案件名称
蔡小永与永州市勇诚房地产开发有限公司、邓爱平商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东安县人民法院
所属地区
东安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡小永,永州市勇诚房地产开发有限公司,邓爱平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1122民初83号原告蔡小永，农民。委托代理人（特别授权）曾庆华，东安县国泰法律服务所法律工作者。被告永州市勇诚房地产开发有限公司，住所地湖南省东安县白牙市镇山子岭516号。法定代表人蒋筱勇，经理。被告邓爱平，个体户。本院于2016年1月13日立案受理了原告蔡小永诉被告永州市勇诚房地产开发有限公司、邓爱平商品房销售合同纠纷一案。依法由审判员欧阳钦适用简易程序独任审判，于2016年3月9日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员苗海燕任庭审记录。原告蔡小永的特别授权委托代理人曾庆华，被告永州市勇诚房地产开发有限公司法定代表人蒋筱勇、被告邓爱平到庭参加了诉讼。原告蔡小永因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡小永诉称，2010年，原告向被告永州市勇诚房地产开发有限公司购买东安县温馨家园项目部住房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了自己的义务。然而，被告不守信用，对合同中约定的第八条2项规定，被告迟迟没有履行。未将房屋所有权证及土地使用权证交付给原告，原告多次督促被告，被告承诺在2014年5月25日之前办理给原告房屋所有权证及土地使用权证，并出具承诺书。时至今日，被告均未果。被告作为房屋买卖合同出售方，依照合同约定，应当在交付房屋后六个月内办理好原告房屋所有权证和土地使用权证，而被告至今未办理。为此，为维护原告合法权益，依据我国《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条有关规定，特诉讼于法院，请依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使有权证；判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金即总房款30%；本案诉讼费用由被告承担。原告蔡小永为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、身份证复印件，拟证明原告身份及主体资格情况2、《商品房买卖合同》及交房标准、质量保证书复印件，拟证明原、被告双方权利义务关系，被告约定办理产权证期限及违约责任和交房标准、质量标准约定情况；3、购房款收据复印件，拟证明原告依约付清了购房款情况的事实，应交房款113800元，实缴房款130000元；4、2013年9月，被告邓爱平承诺书及唐建松证明，拟证明被告违约及承诺办理情况；5、2013年12月26日被告邓爱平再次承诺书及梨山口社区证明，拟证明被告造成违约并承诺按房价50%补偿违约金。被告永州市勇诚房地产开发有限公司辩称，按照商品房买卖合同履行，原告没有及时交付购房款，办证由被告自行办理；被告公司履行告知义务，要求原告提供办证所需证件并交清余款，导致办证拖后，责任不在被告方；承诺书不是被告公司所做出的，而是被告邓爱平为自身利益做出的承诺，且承诺书为加盖公章。被告永州市勇诚房地产开发有限公司为支持其抗辩，在本院指定的举证期限内提供了下列证据：1、《温馨家园商品房买卖合同书》，拟证实该合同系双方真实意思的反应，双方依约履行；原告违约在先，违反合同第三条规定。未全额支付购房款；依据合同第6条第二项规定，争执房屋的过户手续，由原告自行办理，即办证责任转移至原告处，办证不能的责任由原告自负；2、《照片》共4张，拟证实原告不提供办证所需资料，导致办证不能，责任由原告承担；被告履行了告知义务，办证不能系原告原因造成；3、土地使用证，拟证实被告邓爱平取得了白牙市镇山子岭劳动服务中心国有土地使用权；4、湖南省建设工程规划许可证，拟证实被告邓爱平取得了温馨家园2#、3#楼建设规划许可；5、湖南省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查报告，拟证实东安县温馨家园2#、3#栋住宅楼经长沙嘉玺建筑设计咨询有限公司审查合格；6、东安县温馨家园2#、3#楼结构安全性监测鉴定报告，拟证实被告公司所承建的2#、3#楼结构安全达标。被告邓爱平辩称，1、被告只是公司售房代理人，办证由公司办理，依据法律规定，履行的主体不是被告个人，被告没有此义务，原告要被告承担办证义务没有法律规定；2、承诺书不是被告真实意思的反映，为了160多名幼儿的安全起见，报警公安来了无法把原告方喊走，被告只能按原告的要求出具承诺书后再次报警，被迫出具的承诺书，且被告不能代表公司，被告签字公司也不知情，被告不承担责任。被告邓爱平为支持其抗辩，在本院指定的举证期限内提供了下列证据：1、《报警案件登记表》《证明》，拟证实原告堵门造成被告邓爱平经营的小太阳幼儿园160名幼儿无法正常学习，被告邓爱平被迫签订《承诺书》的事实；《承诺书》不是被告邓爱平真实意见，系被迫出具；被迫出具后，向公安机关报警更说明不是本人真实意思反映；2、三证人的证言及证人蒋某出庭证言，拟证实原告堵门造成被告邓爱平经营的小太阳幼儿园160名幼儿无法正常学习，被告邓爱平被迫签订《承诺书》的事实；《承诺书》不是被告邓爱平真实意见，系被迫出具；被迫出局后，向公安机关报警更说明不是本人真实意思反映；3、光盘，拟证实原告等人堵住小太阳幼儿园大门，迫我写承诺书的事实，进一步证实承诺书不是我真实意思。经庭审质证、辩证，本院对原告蔡小永和被告永州市勇诚房地产开发有限公司、邓爱平提供的证据认证如下：对原告蔡小永提供的5份证据，被告永州市勇诚房地产开发有限公司对证据1、2无异议，对证据3本身没有异议，但对证明的目的有异议，交款是事实，房款只交了110000元，其中有20000元是车库款，房款还差3800元没交。对证据4、5有异议，认为被告公司对承诺书不知情，不知道这个承诺书，被告公司不承担；被告邓爱平承诺书中表达的意思并不代表被告公司，没有经过公司授权；被告邓爱平出具的承诺书是受迫出具的，不是履行被告公司的职务行为。被告邓爱平对证据1无异议，但与被告无关；对证据2、3是公司行为，与被告个人无关；对证据4、5真实性无异议，对于合法性、关联性有异议，是原告方威胁要锁所被告开办的幼儿园被迫写的，不是被告的真实意愿，被告没有得到公司授权，原告喊被告写什么就写什么了。对证据1被告永州市勇诚房地产开发有限公司与被告邓爱平均无异议，本院予以采信；对证据2、3，本院认为，证据2、3来源合法，且客观真实，符合证据的“三性”，本院对证据2、3予以采信，因原告尚有3800元的房款没有交，因此，对证据3原告证实的目的本院不予采信；对证据4、5，本院认为，该二份证据系被告邓爱平个人所做的承诺，而非被告永州市勇诚房地产开发有限公司的行为，且非被告邓爱平真实意思表示，因此，本院对证据4、5不予采信。对被告永州市勇诚房地产开发有限公司提供6份证据，原告蔡小永对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，由于被告的违约而不是原告的违约；对证据2有异议，照片内容不真实，也不合法；对证据3、4、5、6均无异议。被告邓爱平对证据1、2、3、4、5、6均无异议。对被告提供的证据1、3、4、5、6，原告及被告邓爱平均无异议，本院予以采信；对证据2，本院认为，该照片不符合证据“三性”，本院不予采信。对被告邓爱平提供的3份证据，原告对证据1真实性无异议，对于来源有异议，认为不合法，被告证实的目的是错误的，这是2013年12月的报警记录，但是在2013年9月被告已经做出了承诺，9月的承诺书是被告的真实意思；对证据2有异议，三个证人证言来源不清楚；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，这是2013年12月的报警记录，但是在2013年9月被告已经做出了承诺，9月的承诺书是被告的真实意思。被告永州市勇诚房地产开发有限公司对证据1、2、3无异议。对证据1、2、3，本院认为，该三份证据均证实被告邓爱平所出具给原告方的承诺书是在被告邓爱平受胁迫情况下出具的，非被告邓爱平真实意思表示，因此，本院对该三份证据证明的目的予以采信。经审理查明，被告邓爱平系被告永州市勇诚房地产开发有限公司的股东。2009年3月31日，被告邓爱平以1200000元购买了坐落在湖南省县白牙市镇山子岭劳动服务中心1601.44㎡国有土地，土地用途为综合用地。2009年5月19日，东安县规划建设局向被告邓爱平建设的温馨家园2、3号楼颁发了东规建字第200905027号建设工程规划许可证，被告永州市勇诚房地产开发有限公司挂牌开发。2011年1月10日，原告蔡小永与被告永州市勇诚房地产开发有限公司签订了《东安县温馨家园商品房买卖合同》，该合同约定：第二条、乙方（原告）所购房屋的基本情况。乙方购买的商品房:第2栋2单元7层701号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，该商品房（合同约定）建筑面积为130平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第三条、计价方式和价款，甲方（被告永州市勇诚房地产开发有限公司）与乙方约定建筑面积计算该房价款：该商品房单价为868元/平方米，金额（人民币）112840元（以房产证为准，实行多退少补）。除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府有关部门收取契税、水电入户、办理房产证、土地使用证的测绘费、登记费、交易手续费、工本费等相关税费，按合同总额的4%收取，即人民币4513元整，以上合计折后人民币113800元整。第四条、付款方式及期限，1、一次性付款：本合同签订生效当天，一次性付清90%的房价款及税费代收款110000元整，甲方给予9.7折的优惠，余额计3800元人民币在房屋交付时全部付清。2、分期付款：所购商品房楼层在甲方交付钥匙时即付清余款，即人民币3800元。第五条、交付期限和交接，（一）甲方应当在2010年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格符合本合同约定的商品房交付给乙方使用。但如果遇不可抗力（如风、雨、水灾、基础超深及政府干涉行为），且甲方在发生之日起十五日内告知乙方，甲方可据实予以逾期。第八条、甲方应当在商品房交付使用六个月内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关并为乙方代办好产权证。如因甲方的责任，乙方不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、乙方不退房，甲方继续负责办理好产权，并按逾期日期及已付房价款的同期银行存款利率计息向乙方支付违约金。合同签订后，原告于同日向被告永州市勇诚房地产开发有限公司支付了全部购房款110000元。被告永州市勇诚房地产开发有限公司依约于2010年12月1日将原告购买的房交付给原告，余款3800元原告至今未予支付给被告永州市勇诚房地产开发有限公司。2014年5月16日，湖南省宏尚土木工程检测有限公司分别对东安县温馨家园2#、3#楼作出了结构安全性检测报告，该二份报告结论为：综合以上检测鉴定结果，现场平面布置图、强度检测、几何尺寸、结构轴线偏差、垂直度、高度和全高、外观质量和缺陷检测、楼板厚度检测、钢筋配置检测、建筑物变形观测结果；在正常使用荷载作用下，东安县温馨家园2#、3#楼基础和主体结构的承载力满足设计和规范要求。2014年6月23日，长沙嘉玺建筑设计咨询有限公司对东安县温馨家园2、3号楼《房屋建筑和市政基础工程施工图设计文件》作出了审查报告，综合结论意见为设计深度不符合国家有关规定，已由原勘察设计单位修改，经本机构复核，审查合格。房屋交付后，由于被告永州市勇诚房地产开发有限公司没有按照合同要求在2011年6月1日前为原告办理房地产等产权证，从而酿成纠纷，原告遂起诉来院，请求依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使有权证；判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金即总房款30%并本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告蔡小永与被告永州市勇诚房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，是合法有效的，系有效合同。合同双方应当全面履行合同约定的义务。根据合同的约定，原告应在2010年12月1日交清所有购房余款3800元，然原告没有交纳，现仍下欠被告永州市勇诚房地产开发有限公司购房款3800元未予支付，因此，原告违约在先。故，原告请求依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使有权证及支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，本院不予以支持。但原告在交清下欠购房款后，被告应依约及时为原告办理房产证和土地使用证等相关产权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡小永诉讼请求。本案受理费625元，减半收取312.5元，由原告蔡小永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 欧阳钦二〇一六年四月十一日代理书记员 苗海燕附件：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。 来自：