（2016）黔0201民初730号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-08
案件名称
六盘水智诚物业服务有限公司诉漆柔希物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
六盘水钟山区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
六盘水智诚物业服务有限公司,漆柔希
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十三条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初730号原告六盘水智诚物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区荷城东路4号1栋2单元303室。法定代表人宋迁，系该公司总经理。特别授权委托代理人徐燕，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。一般授权委托代理人蒋宏波，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。被告漆柔希，女。法定代理人漆宇，系被告漆柔希之父，男。原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告漆柔希物业服务合同纠纷一案，原告六盘水智诚物业服务有限公司于2016年1月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈宇独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告六盘水智诚物业服务有限公司的法定代表人宋迁及其委托代理人徐燕、蒋宏波，被告漆柔希的法定代理人漆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水智诚物业服务有限公司诉称，被告于2010年11月23日在贵州博宏欣欣地产开发有限公司（以下简称房地产公司）处购买了住房一套。被告购房后一直没有和我方签订前期物业合同，也没有向我方交纳有关的物业服务费，我方是欣欣家园的物业管理公司，基于对欣欣家园的管理，对被告也进行了管理，形成无因管理关系。我方于2014年12月31日退出欣欣家园，于2015年9月9日向钟山区人民法院起诉房地产公司。钟山区人民法院认定房地产公司已将此房交付给被告，因此现我方起诉被告，请求判令被告向我方支付从2011年1月1日至2014年12月31日所欠的物业服务费10296元，并由被告承担本案诉讼费用。原告六盘水智诚物业服务有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告六盘水智诚物业服务有限公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，用于证明原告的主体资格；2、商品房网签备案信息查询结果一份，用于证明钟山区钟山东路19号二单元2810室房屋的所有权人是漆柔希，该房屋面积为236.44平方米；3、（2015）黔钟民初字第3990号民事判决书一份，用于证明该判决书已认定该房已交付给被告所有，应由被告交付物业费，原告在欣欣溪园服务的时间是2009年7月30日至2014年12月31日止，也证明了原告与开发商签订了欣欣溪园前期物业服务合同及补充协议，约定物业费为0.8元/平方米；4、顾岚与原告签订的《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》复印件一份，用于证明其他业主均与原告签订了物业管理服务协议，按0.8元每平方米交纳物业管理费。被告漆柔希辩称，从房子交房到现在，我一直没有入住，交房时叫我去看房，房屋漏水，我就一直没有入住，也没有收房，也未与原告签订任何合同，我认为我不应该给付物业费。被告漆柔希在举证期限内向本院提交了以下证据：1、被告漆柔希的法定代理人漆宇的身份证复印件一份，用于证明被告漆柔希的法定代理人的身份情况。对证据的分析及认定：审理中，双方当事人无异议的证据有：对原告六盘水智诚物业服务有限公司出示的其公司的营业执照、组织机构代码证与法定代表人身份证明书复印件各一份，可以证明原告六盘水智诚物业服务有限公司的主体资格；对原告出示的商品房网签备案信息查询结果一份，可以证明钟山区钟山东路19号二单元2810室房屋系被告漆柔希所有的事实；对被告漆柔希的法定代理人漆宇出示的其身份证复印件一份，可以证明被告漆柔希的法定代理人漆宇的身份情况。以上证据经双方当事人质证后均无异议，且以上证据符合证据的真实性、合法性与关联性，故对上述证据依法予以确认。对其他有争议的证据的分析与认定：对原告六盘水智诚物业服务有限公司出示的（2015）黔钟民初字第3990号民事判决书一份，该份判决书认定原告与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同》及《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同补充协议》，原告对欣欣溪园提供物业服务的时间从2009年7月20日至2014年12月31日止；欣欣溪园一幢二单元2810室房屋已交付给被告漆柔希使用，但该份判决书不能证明原告主张的应由被告交纳物业管理费的事实，故对该份判决书的关联性不予确认；对原告出示的顾岚与原告签订的《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》复印件一份，该协议系原告方与案外人所签订，与本案无关联性，故对该份协议的关联性不予确认。通过以上对证据的分析认定，本案查明如下事实：2008年5月8日，原告六盘水智诚物业服务有限公司与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2009年6月30日起至2010年6月30日止，该合同还对物业服务费用、物业交接、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事项进行了约定。2009年7月15日，原告又与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订了《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同补充协议》，双方对于上述合同作了如下补充：原告自2009年7月20日至2010年12月31日对贵州博宏欣欣房地产开发有限公司提供物业服务费补助：补助标准18000元／月。2010年12月31日以后，若原告六盘水智诚物业服务有限公司服务能满足客户需要，继续受托从事物业服务，与业主协商按市场收费标准收取物管费。原告与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司订立上述两份合同后，原告于2009年7月20日进驻接管了欣欣溪园，对该小区提供物业管理服务。原告对欣欣溪园提供物业服务的时间从2009年7月20日至2014年12月31日止。被告漆柔希与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司于2010年11月23日签订《商品房买卖合同》，被告漆柔希以一次性付款方式在贵州博宏欣欣房地产开发有限公司购买了欣欣溪园一幢二单元2810室房屋一套。因被告漆柔希未到原告处办理收房手续及领取房屋钥匙，也未交纳2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，故原告于2015年9月9日曾起诉至本院，要求贵州博宏欣欣房地产开发有限公司支付物业管理费，本院经审理后，于2015年12月4日作出（2015）黔钟民初字第3990号民事判决书，判决：“驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司的诉讼请求”。该份判决书已生效，现原告以被告漆柔希应交纳物业管理费为由诉至本院。另查明，原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告漆柔希未签订物业管理服务合同，原告与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订的《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同》及《欣欣溪园前期物业管理服务委托合同补充协议》至2010年12月31日终止后，也未与欣欣溪园的业主大会或业主委员会订立物业管理服务合同。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因原告六盘水智诚物业服务有限公司未与被告漆柔希签订物业服务合同，其与贵州博宏欣欣房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同终止后，也未与欣欣溪园的业主大会或业主委员会签订物业服务合同，故原告主张被告支付其物业服务费的诉讼请求于法无据。对原告称其与被告形成无因管理的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”，因原告在举证期限内未提交证据证明其为被告管理房屋所支付的必要费用数额，故对原告的该主张，本院不予采信。故对原告六盘水智诚物业服务有限公司主张被告漆柔希交纳物业管理费10296元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费58元，因适用简易程序减半收取29元，由原告六盘水智诚物业服务有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 陈 宇二〇一六年四月十一日书记员 王玉林 微信公众号“”