（2016）粤1225民初67号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-06-01

案件名称

莫浩书、吕彩飞等与封开县晨辉隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

封开县人民法院

所属地区

封开县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

莫浩书,吕彩飞,封开县晨辉隆房地产开发有限公司,中国农业银行股份有限公司封开县支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1225民初67号原告：莫浩书，男，汉族，住广东省封开县江口镇居委会二东方。身份证号码：×××1313。原告：吕彩飞，女，汉族，住广东省封开县，身份证号码：×××0427。两原告委托代理人：廖永生、陈鉴林，广西公力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司。住址：封开县。法定代表人：郑明。第三人：中国农业银行股份有限公司封开县支行。地址：封开县。组织机构代码：××。负责人：温锋，该行行长。委托代理人：黄子祥，该行员工。委托代理人：梁柳芳，该行员工。原告莫浩书、吕彩飞诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）、第三人中国农业银行股份有限公司封开县支行（以下简称农行封开县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告莫浩书、吕彩飞及其委托代理人廖永生、陈鉴林，第三人农行封开县支行的委托代理人梁柳芳、黄子祥到庭参加了诉讼。被告晨辉隆公司经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫浩书、吕彩飞诉称：2014年5月16日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于封开县江口镇贺江一路佰隆山河第16幢3层302号房屋，总房款为374555元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确的约定。合同签订后，原告依约支付了首付款114555元，并在第三人处贷款260000元，但被告未能按照约定在2015年6月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，致使原告空等到2016年至今无法得房。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告曾多次催告被告交房但被告已经长期停工无力交房。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，个人购房担保借款合同的目的无法实现，请求解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，判令由被告返还原告已支付的购房款114555元和返还原告已向第三人偿还的按揭贷款本息40342.38元；并向原告（累计已付款165902.38元的15%计）支付违约金24885.36元及返还原告已支付的代收费用11005元。由于原告已履行了支付首付款，办理按揭贷款等义务，被告应照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告莫浩书、吕彩飞系夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买案涉房屋。原告吕彩飞作为案涉房屋的共有人有权参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款114555元；判令被告返还原告已向第三人偿还的按揭贷款本息40342.38元，因在开庭前原告又偿还了三期部分按揭款，请求法院一并处理；判令被告向原告支付违约金24885.36元；判令被告返还原告已支付的代收费用11005元；判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息；案件受理费由被告负担。被告晨辉隆公司在法定期限内没有提供证据和书面答辩意见为其辩解。第三人农行封开县支行述称：1、原告截至2016年2月17日结欠我行按揭贷款本金243746.71元【无欠供，利息暂计算至2016年1月20日，之后的按三方签订《个人购房担保借款合同》计算至贷款本息结清日止】，该贷款由被告承担连带担保责任（详见我行与原被告于2014年6月3日签订的《个人购房担保借款合同》及证据）。2、根据《个人购房担保借款合同》第十三条“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”规定，我行认为，我行与原被告发生的金融借款合同关系是相对独立的法律关系，借款人若选择继续履行《个人购房担保借款合同》，我行无异议；若因原告与被告解除《商品房买卖合同》，导致《个人购房担保借款合同》无法继续履行的，则原被告双方均有责任在法院判决生效后15天内清偿我行贷款本息，否则我行有权就《个人购房担保借款合同》向原告和被告主张权利。经审理查明：原告莫浩书与原告吕彩飞系夫妻关系。2014年5月16日，莫浩书与被告晨辉隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：14050040），购买晨辉隆公司位于封开县江口镇贺江一路佰隆·山河第16幢3层302号房，房屋建筑面积126.71平方米，总房款374555元。合同并约定：付款方式为银行按揭，买受人在签订《商品房买卖合同》时付清首付款114555元，余款260000元向银行办理按揭。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。原告按照合同约定向被告支付了首付款114555元，被告至今未交付案涉房屋。2014年4月2日，原告莫浩书向被告预缴代办契税等相关税费共计11005元。2014年6月3日，原告与第三人农行封开县支行签订《个人购房担保借款合同》，原告莫浩书和吕彩飞作为抵押人在该合同上签字。2014年6月20日，农行封开县支行将260000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告，截至2016年3月20日，原告已偿还农行封开县支行借款本金16253.29及利息29165.09元，合计45418.38元，已偿还罚息3.08元，已还复利4.3元，尚欠本金243746.71元。第三人农行封开县支行同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。另查明，案涉房屋已在封开县住房和城乡规划建设局办理抵押备案登记，抵押权人为第三人农行封开县支行。本院认为，原告莫浩书与被告晨辉隆公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告莫浩书与吕彩飞为夫妻关系，案涉房屋是在夫妻关系存续期间购买，两原告对被告具有共同债权，吕彩飞可以以原告的身份参与本案的诉讼。原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应依照约定交付房屋。但被告晨辉隆公司逾期未能交房已构成了违约，且经原告催促后至今已逾期90日仍未履行交房义务，按照原、被告双方所签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告应按原告累计已付款的15%支付违约金。因此，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告支付违约金24885.36元（按165902.38元×15%计）的诉讼请求，符合法律规定且为当事人对自己权利的处分，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款114555元应返还给原告。原告已经支付给第三人农行封开县支行的借款本金及利息，被告也应返还给原告。因此，对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人农行封开县支行偿还的按揭贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告返还为购买案涉房屋向被告预缴的代办契税等相关税费11005元，现因无法确定该费用的组成明细以及商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行解决。第三人农行封开县支行同意在本案中一并审理原告要求解除与农行封开县支行签订的《个人购房担保借款合同》。原告与第三人签订借款合同的目的是购买案涉房产，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同中约定的未履行部分的本金、利息及其他应付款项和费用全部返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人签订的借款合同中约定的未履行部分的本金、利息及其他应付款项和费用全部返还给第三人之前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。综上，本院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告莫浩书与被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14050040）；二、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告莫浩书、吕彩飞购房首付款114555元及支付原告莫浩书、吕彩飞违约金24885.36元；三、解除原告莫浩书与第三人中国农业银行股份有限公司封开县支行于2014年6月3日签订的《个人购房担保借款合同》；四、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告莫浩书、吕彩飞截至2016年3月20日已向第三人中国农业银行股份有限公司封开县支行偿还的借款本金及利息45418.38元；五、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司封开县支行返还原告莫浩书剩余的贷款本金243746.71元，并按照原告莫浩书与第三人中国农业银行股份有限公司封开县支行签订的《个人购房担保借款合同》所约定的标准承担利息及其他应付款项和费用。第三人中国农业银行股份有限公司封开县支行对案涉房屋享有优先受偿权。六、驳回原告莫浩书、吕彩飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4115.76元，减半收取2057.88元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额确定的案件受理费金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　张　涛二〇一六年四月十一日书记员　陈汉荣第页／共页 关注公众号“”