（2016）粤03民终2154号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-11-17

案件名称

刘小兰与宋春娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘小兰,宋春娜,深圳市招商置业顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终2154号上诉人（原审被告）：刘小兰，住所地湖南省衡阳县。被上诉人（原审原告）：宋春娜，住所地天津市河西区永安。委托代理人：颜森兴，广东宝城（前海）律师事务所律师。原审第三人：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：何飞。委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。上诉人刘小兰因与被上诉人宋春娜、原审第三人深圳市招商置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第715号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。宋春娜原审诉讼请求：1、解除宋春娜、刘小兰于2015年6月7日签订的《房地产买卖居间合同》；2、刘小兰向宋春娜双倍返还定金共计150万元（其中75万元由第三人承担连带返还责任）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日计算至双倍定金全部还清之日）；3、刘小兰承担本案全部诉讼费、财产保全费、担保费。原审法院经审理查明，位于深圳市南山区蛇口望海路南、蛇口港西的南海玫瑰花园xx栋xx房（涉案房产）于2009年11月10日登记至刘小兰名下，建筑面积118.51平方米，登记价754125元，房产证号40××71。2015年6月7日，宋春娜（买方）与刘小兰（卖方）及第三人（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：居间方接受买卖双方委托，促成买卖双方就涉案房产转让事宜达成本合同；该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同，卖方不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；卖方以745万元的价格将房产转让给买方，买方应向卖方支付定金75万元，买方在签署本合同时向居间方交购房保证金5万元，若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已交纳的购房保证金交卖方以定金名义签收；如买方已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则买方应在签署本合同之日起五日内补足定金之余款70万元至居间方处，卖方应于上述期限届满之日起三日内到居间方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已交付给卖方；买方应在2015年8月31日前将首期房款1485000元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准；5215000元为按揭付款，买方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料；卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；买方承担营业税、个人所得税、契税、公证费等所有税费；买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书之日（若卖方须赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起三个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《深圳市二手房买卖合同》等相关资料；卖方于2015年12月15日前向卖方交付房产；买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金；逾期超过10日（不含10日）或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让税费、向买方交付该房产、结清费用等事项中每一事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金，如卖方逾期出具全权公证委托书，或逾期交付房地产证原件，或逾期签收定金，或逾期申请房地产转移登记，超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续旅行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金；及其他内容。该合同补充条款中约定：卖方需在2015年6月11日前做不可撤销的全权委托公证给居间方和担保公司以办理赎楼手续等。2015年6月7日，宋春娜向第三人支付50000元，第三人向宋春娜出具收款收据，载明收到宋春娜支付的保证金50000元。当日，刘小兰与第三人签订《业主定金证明及托管协议》约定：刘小兰收到宋春娜通过第三人转交的购买涉案房产的定金50000元（交款方式为：买方先以购房保证金形式交至居间方，再由本人到居间方处以定金名义签收）；该定金交由第三人托管；及其他内容。2015年6月8日，宋春娜通过转账方式向第三人支付40万元，案外人叶海宾受宋春娜委托通过转账方式向第三人支付30万元；第三人向宋春娜出具收款收据，载明收到宋春娜缴纳的保证金70万元。刘小兰表示该笔70万元的款项不具备定金性质，因该笔款项支付之前，刘小兰已明确向第三人提出该合同未经共有人同意，无法履行，在此情形下，第三人仍接受该笔款项，明显具有恶意支付的嫌疑。2015年6月15日，宋春娜向刘小兰邮寄《履约催告函》，通知刘小兰到第三人处签收定金并配合第三人办理委托公证手续。刘小兰表示其收到该函件，但刘小兰已于签订合同后第二日明确告知宋春娜因未得到共有人同意故无法履行合同。原审庭审中，刘小兰提交了一份其配偶出具的《声明书》，内容为：因刘小兰擅自与第三人、宋春娜签订的房屋买卖合同的行为极大地损害了其合法权益，故请求法院确认合同无效。为证明刘小兰已于2015年6月8日向第三人告知因共有人不同意，故房子不卖了，刘小兰提交了2015年6月8日至6月16日期间的微信记录予以证明。宋春娜、第三人对此不予认可。再查，刘小兰于2015年9月2日收到宋春娜的起诉状等材料。原审法院审理认为，宋春娜、刘小兰签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力。对于刘小兰主张的因其配偶不同意出售涉案房产，故《房地产买卖居间合同》无效的抗辩理由，原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条和第十七条的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有公示公信力。本案涉案房产登记在刘小兰名下，刘小兰的丈夫虽为涉案房产的共有人，但其权利并未从形式上对外公示，宋春娜作为相对人，有理由相信刘小兰对涉案房产享有完全的处分权，故宋春娜的行为善意无过错，刘小兰以因共有人不同意为由认为合同无效的抗辩理由没有依据。综上，《房地产买卖居间合同》的内容不违反相关法律规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行义务。本案中，刘小兰在签订合同后即明确表示不履行合同，构成根本违约，对此，刘小兰应承担相应的违约责任，宋春娜有权依据合同约定要求刘小兰双倍返还定金。对于宋春娜已支付的75万元定金，刘小兰认为不具有定金的性质，并表示其中的70万元系宋春娜在刘小兰已通知第三人不再继续履行合同的情况下宋春娜恶意支付的。对此，原审法院认为，依据宋春娜、刘小兰签订的《房地产买卖居间合同》以及刘小兰与第三人签订的《业主定金证明及托管协议》的约定，刘小兰已签收的5万元系定金性质。对于宋春娜于2015年6月8日支付的70万元，首先，《房地产买卖居间合同》约定宋春娜于签订合同后五日内支付70万元，且明确约定该款项由第三人以交房保证金的形式收取，待刘小兰签收后转为定金，且刘小兰逾期未签收的，仍视为定金已交付给刘小兰；本案宋春娜已按合同约定的期限支付了70万元，故即使刘小兰未签收该款项，也视为刘小兰已收取了该70万元的定金。其次，在宋春娜不存在违约行为的情况下，刘小兰无权要求解除合同，刘小兰单方解除合同已构成违约，故宋春娜在涉案合同未解除的情况下按约定支付的70万款项不存在恶意支付的问题，更不影响该款项的定金性质。综上，宋春娜已向刘小兰支付75万元定金，因刘小兰违约，宋春娜有权要求刘小兰双倍返还定金，故对于宋春娜要求刘小兰双倍返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。因刘小兰违约，宋春娜有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘小兰已于2015年9月2日收到起诉状等材料，故原审法院确认当事人之间的《房地产买卖居间合同》于2015年9月2日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，刘小兰应退还宋春娜已收取的定金75万元，因该款项托管在第三人处，故该75万元定金由第三人直接退还宋春娜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条和第十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、确认宋春娜与刘小兰于2015年6月7日签订的《房地产买卖居间合同》于2015年9月2日解除；二、刘小兰于本判决生效之日起十日内向宋春娜双倍返还定金共计150万元（其中75万元定金由第三人深圳市招商置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向宋春娜退还）；三、驳回宋春娜的其他诉讼请求。案件一审受理费9150元，保全费4270元，共计13420元，由刘小兰负担。上诉人刘小兰不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审法院的判决，判决上诉人无须向被上诉人双倍返还定金。其上诉依据的事实和理由为：1、本案争议房屋产权性质属于夫妻共同财产。上诉人在订立合同之前已向被上诉人及第三人表明该房屋系自己婚内购得，是否能够买卖还需征求丈夫意见？作为专业房产中介机构的第三人却在此种情形下匆匆催促上诉人及被上诉人签署《房地产买卖中介合同》，事实上已经违反了中介基本审查义务，对最终房屋买卖双方产生纠纷有着不可推卸的责任；另一方面，被上诉人作为购房者在知晓上诉人有配偶情形下仍与上诉人签署了《房地产买卖中介合同》，也没有尽到对所购房屋基本情况的审查义务，并在上诉人明确主张该房屋因其配偶不同意出卖、合同无法履行的情况下，被上诉人却在第二天恶意支付相关款项，依法不能适用善意取得条款。双方在未获得该房屋共有人确认下所签订的《房地产买卖中介合同》，应依法认定合同无效，同时基于主合同无效，合同内的定金条款也应属无效。2、一审法院错误的认定被上诉人向上诉人支付“定金”人民币柒拾伍万元。事实上，上诉人与被上诉人签署的《房地产买卖中介合同》中第一笔伍万元“定金”性质实为订金（购房保证金），而对于被上诉人支付的第二笔肆拾万元及叶海宾转账的叁拾万元更是涉嫌恶意支付，更不能作为“定金”认定，而且这几笔款项在第三人的收款收据中已定义为“保证金”性质，恳请二审法院依法对此予以改判。3、在本案中，上诉人至今为止未收到任何款项，一审法院所认定的“事实”要求上诉人支付被上诉人双倍定金没有客观依据，没有事实和法律依据，望二审法院对此依法予以更正。针对刘小兰的上诉，宋春娜口头答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人以涉案房屋为夫妻共同财产及无权处分主张合同无效，没有法律依据。上诉人认为我方支付的人民币75万元不属于定金，该主张不能成立，双方的买卖合同明确约定了涉案合同的定金为人民币75万元，且合同也约定了75万元的履行方式是签约当日我方以保证金的名义向中介方缴纳，然后上诉人在以定金的方式进行签收，剩余的75万元也是应在合同签订后五日内以上述方式进行履行。根据双方的合同实际履行情况，上诉人对于第一笔款项确实以定金的名义进行签收，对于第二笔款项，是其本人的原因拒不签收，但根据合同约定，也视为我方足额支付定金。上诉人主张我方与中介串通恶意索赔双倍定金，没有任何事实依据。我方是按照合同约定进行支付定金，我方支付定金前上诉人从未以任何形式向我方主张过解除合同，其也无权单方解除合同，如我方不按时缴纳合约约定的定金，则会承担房屋总价款20%的违约金。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房产登记在刘小兰一人名下，刘小兰主张涉案房产为夫妻共同财产，其签订涉案合同时未经其配偶同意，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”刘小兰的主张不符合法律规定，本院予以驳回，原审认定宋春娜、刘小兰签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，认定正确，本院予以维持。关于定金的问题，根据涉案《房地产买卖居间合同》，双对对于定金的数额、支付方式、领取方式均有明确的约定，被上诉人宋春娜支付的75万元符合合同约定的定金条款，应认定为定金，原审已充分论证，本院不再赘述，原审认定正确，本院予以维持。上诉人刘小兰主张其中70万定金是在其已告知第三人不再履约的情况下支付的，但上诉人刘小兰并没有提交有效证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，本院对其主张予以驳回。综上，上诉人刘小兰的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18300元，由上诉人刘小兰负担。本判决为终审判决。审　判　长　王　作　洲审　判　员　柯　云　宗代理审判员　吴　春　泷二〇一六年四月十一日书　记　员　伍圣权(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”