（2016）赣0622民初146号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-05-22
案件名称
姜冬红与南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、赵冬英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
余江县人民法院
所属地区
余江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜冬红,南昌铁路天集房地产开发有限责任公司,赵冬英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
江西省余江县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0622民初146号原告姜冬红，女，1976年8月17日出生，汉族，江西省余江县人，小学文化，务工，住所地余江县。委托代理人陈年红，系原告姜冬红的丈夫。委托代理人李伟男，江西金凤华昌律师事务所律师。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道999号，组织机构代码26179113-8。法定代表人赖学升，职务总经理。委托代理人苏鸿忠，江西商海律师事务所律师。委托代理人李丽梅，系被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司员工。被告赵冬英，女，1956年7月6日出生，汉族，江西省余江县人，小学文化，无业，住所地余江县。委托代理人许春林、王智春，江西赣鹰律师事务所律师。原告姜冬红诉被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、赵冬英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜冬红及其委托代理人陈年红、李伟男，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司委托代理人苏鸿忠、李丽梅，被告赵冬英及其委托代理人许春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，在被告赵冬英的推销下，原告在被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江项目部认购了余江县城城东弘景明珠楼盘商品房一套。2012年3月19日，原告小姑子陈某2代理原告与被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江项目部签订了《认购协议书》，交了购房款117900元。但被告向原告销售的房屋竟然没有取得商品房预售许可，收了原告购房款后，工程一直停工，直到2015年10月份，被告才告知原告真相，弘景明珠的楼盘没有批建，要原告放弃，可对原告已付的购房款被告之间却互相扯皮，不肯退回。原告起诉要求，1、解除原告与被告签订的《认购协议书》；2、判令三被告连带承担返还原告已付的购房款117900元；按银行同类贷款利率承担利息，从2012年3月19日起计算至本金付清之日止；赔偿损失2万元；按已付购房款的一倍117900元承担赔偿责任。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司辩称，一、自余江县弘景明珠项目开发至今，第一被告一直是积极与余江县相关部门沟通，争取办理案涉的2号土地出让手续，2015年7月13日，第一被告还通过上级部门南昌铁路局向余江县人民政府发函，启动本案涉及的2号土地出让手续，以便于完成后面的建设任务，导致无法开发的原因是因为余江县人民政府函件说不同意2号土地的出让。二、双方签订的认购协议书的性质是预售合同性质，根据最高人民法院审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释第4条，综合本案，2号地块最终没有开发成功是因为余江县人民政府，第一被告应该将定金返还。三、关于收取的房屋款的问题。未撤销前的项目部只收取了原告的定金，没有收取原告的购房款。被告赵冬英辩称，一、本案所涉的认购协议书并非被告赵冬英向原告推销而签订的，实际情况是该认购协议书于2011年案外人吴寿生就和第一、第二被告签订了，后吴寿生将该认购房屋转让给了第三被告赵冬英，双方签订了转让协议，且该转让协议放置于第一、第二被告处备案，并将吴寿生与第一、第二被告签订的认购协议书的认购方变更为第三被告赵冬英，第三被告赵冬英与吴寿生的转让价款为9万元，定金是2万元，该11万元吴寿生收取了，对这些情形第三被告赵冬英于2012年3月14日与原告签订认购房屋的转让协议时，原告是明知的，双方签订的转让协议明确约定，本次转让价款是97900元，定金仍是2万元，第三被告赵冬英只得到7900元的转让价款。认购房屋纷争与案外人吴寿生有直接的因果关系，第三被告已经提交了追加被告申请。原告姜冬红为支持其诉讼请求，举证如下：原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。原告的结婚证，拟证明陈年红系原告的丈夫。房屋认购协议书，拟证明原告购买房屋情况。已付购房款收据，拟证明原告已向被告方支付了117900元购房款。遭受损失票据，拟证明原告夫妻为处理房屋销售合同遭受的车费、误工费损失。证人冯某、陈某1、陈某2的证言，拟证明（1）原告买房已经付款的事实；（2）赵冬英是以被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部的代理人的身份来卖房屋的，收到的钱是付给被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部的购房款。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司为支持其答辩，举证如下：南昌铁路天集房地产开发有限责任公司的上级主管部门南昌铁路局给余江县人民政府的函件，拟证明被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司一直在开发2号地块是真实的和客观的；诉争房屋最后不能履行是因为不可归责于双方当事人的事由。被告赵冬英为支持其答辩，举证如下：房屋转让协议，拟证明（1）、本案所争议的认购房屋系被告于2012年3月14日转让给原告的；（2）被告赵冬英于2012年3月19日向原告出具的97900元的收条系依据双方真实意思的转让协议而收取的转让费；（3）被告赵冬英转让给原告的认购房屋系2011年从案外人吴寿生处受让过来的，案外人吴寿生与本案有直接的因果关系。被告被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司为支持其答辩，举证如下：南昌铁路局《南昌铁路局关于办理余江县弘景明珠建设项目二号地块土地出让手续的函》南铁房函（2015）678号致余江县人民政府函以及余江县人民政府对来函的处理情况。经审理查明，2012年3月14日，就弘景明珠5栋301房，原告姜冬红与被告赵冬英签订《房屋转让协议》，约定房屋价格为每平方米2700元，面积协议按122.4平方米成交；2012年3月24日之前将房屋原本订金2万元和房屋转让价格97900元，共计117900元，一次性付给赵冬英。协议签订后，2012年3月19日，原告姜冬红将弘景明珠5栋301房房屋转让金97900元付给了被告赵冬英，被告赵冬英向原告姜冬红出具了收条。同日，原告姜冬红委托陈某2和被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部签订了《城东弘景明珠认购协议书》，约定姜冬红认购住房为5幢楼3层，编号301，面积120.4平方米，单价1900元／平方米，总房价228760元；姜冬红已交2万元作为定金，2012年6月1日之前付清50%的房款，剩余50%的房款银行按揭贷款。《城东弘景明珠认购协议书》签订后，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部向原告姜冬红出具了收到原告姜冬红定金2万元的收据。2015年7月13日，南昌铁路局《南昌铁路局关于办理余江县弘景明珠建设项目二号地块土地出让手续的函》南铁房函（2015）678号致函余江县人民政府，主要内容为，根据2006年10月12日余江县人民政府与南昌铁路局签订的《关于余江县交通路建设有关事项协议书》，南昌铁路局下属单位南昌铁路天集房地产开发有限责任公司已基本完成弘景明珠项目一号和三号地块建设任务，但二号地块（土地面积704.19平方米）还未办理土地出让手续，建设任务尚未完成。2014年8月29日，经余江县人民政府批准，二号地块延期一年至2015年7月16日开工，为确保项目建设按期开工，请余江县人民政府尽快启动二号地块土地出让程序，以便圆满完成二号地块建设任务。由于该二号地块开发不符合县城总体规划，被收储由于公共绿地建设。原告姜冬红认购的弘景明珠5幢楼3层，编号301的住房处于弘景明珠项目二号地块。另查明，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部于2014年12月11日经南昌铁路局核准办理了注销登记，其注销前企业类型为有限责任公司分公司（国有控股），隶属被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司。以上事实，经庭审举证质证，有以下证据证实，原告身份证，原告的结婚证，房屋认购协议书，已付购房款收据，证人冯某、陈某1、陈某2的证言，房屋转让协议，南昌铁路局《南昌铁路局关于办理余江县弘景明珠建设项目二号地块土地出让手续的函》南铁房函（2015）678号致余江县人民政府函以及余江县人民政府对来函的处理情况。本院认为：原告姜冬红和南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部签订《城东弘景明珠认购协议书》，根据该协议，南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部收取了原告定金2万元，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的情景。南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部开发建设的弘景明珠项目二号地块由于不符合县城总体规划，导致商品房买卖合同未能订立，应当属于因不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于出卖人应当将定金返还买受人的规定，南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部应当将收取的定金2万元返还给原告姜冬红。南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江县项目部不具有法人资格，且已经注销，因此，应当由被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司履行返还义务。被告赵冬英收取的原告姜冬红弘景明珠5栋301房房屋转让金97900元，没有法律依据，应当予以返还。被告赵冬英申请追加“吴寿生”为被告，但被告赵冬英没有举出相关证据证明“吴寿生”是必须进行共同诉讼的当事人，其申请不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第107条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内返还给原告姜冬红定金20000元。被告赵冬英在本判决生效后10日内返还给原告姜冬红购房转让金97900元。原告姜冬红其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5137元，由原告姜冬红负担2733.17元，由被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司负担407.77元，被告赵冬英负担1996.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长 范跃胜人民陪审员 吴秀花人民陪审员 吴新连二〇一六年四月十一日书 记 员 熊淑芳