（2016）渝0110民初531号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-12-19
案件名称
丁娅与杨正梅胡永华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市綦江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁娅,杨正梅,胡永华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初531号原告丁娅，女，1985年8月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告杨正梅，女，1973年3月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告胡永华，男，1980年1月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告丁娅与被告杨正梅、胡永华房屋租赁合同纠纷一案，原告丁娅于2016年1月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告丁娅与被告杨正梅到庭参加诉讼，被告胡永华经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁娅诉称，被告胡永华代理被告杨正梅，于2014年6月15日将位于綦江某小区B幢6号、7号门面租给原告，约定：“每月租金5000元，一年支付一次租金。”原告于2014年9月15日通过农业银行转账方式支付租金60000元给被告杨正梅；被告胡永华代被告杨正梅收了原告交的保证金5000元。2015年9月26日，原告又通过农业银行转帐方式支付租金60000元给被告杨正梅，当天，被告杨正梅借口“半年支付一次，每月5500元租金”，退还了27000元。2015年12月25日，被告收回了门面并另行租赁给“天友乳业”，被告单方解除了租赁合同，系违约行为。原告以月租5500元标准提前交了半年的租金，被告提前3个月收回了门面。但被告没有退还多收的3个月租金16500元，被告胡永华也没有退还保证金5000元。故请求判令被告杨正梅退还原告租金16500元，被告胡永华退还原告保证金5000元。被告杨正梅辩称，我不认识原告，门面租赁一事我一直是与电话为1898394****的“杨翔东”联系的；现在门面租赁人“天友乳业”的杨竹是由原租赁人“杨翔东”商议好后再通知我的，因为合同规定门面的转让要经本人许可；原租赁人交纳的租金为半年（2015年9月-2016年3月）共计33000元，当时电话口头协议因租赁时间未满，由原租赁人付1个月房租5500元为违约金，并按实际租赁时间计算房租，原租赁人租赁的截止时间为2015年12月30日，总租期为3个月零12天，总租金18699元，我只应退还租金8800元，而我已经退还9000元；原告陈述我与胡永华恶意串通不是事实。我不同意原告的诉讼请求。被告胡永华未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。经审理查明，2013年，被告胡永华从被告杨正梅处承租了位于綦江区文龙街道某小区B栋7号和门一号门面，租期从2013年9月20日至2018年9月19日，共5年；租金前二年为5000元/月，按年度缴纳，第三年租金开始递增10%，即5500元/月，按半年缴纳，第四年、第五年以此类推。2014年6月15日，被告胡永华作为甲方与作为乙方的原告签订《临时租房合同》，将前述门面转租给原告，租期、租金延续被告胡永华与被告杨正梅的约定。该合同还约定，乙方首先应向甲方交纳保证金5000元，到期后如没有任何损坏和违约行为，甲方应全额退还乙方。前述门面转租给原告前，被告胡永华电话告知了被告杨正梅，被告杨正梅表示同意转租，只要收到租金，其他的不关她的事。合同签订当日，原告向被告胡永华交纳了25000元。被告胡永华出具收条一张记载：“今收到丁娅交来房租（四个月）共计20000元（贰万元整），日期2014年6月15日至2014年9月20日，房屋保证金5000元（伍仟元整），合同到期，保证金由房东杨正梅直接退还给丁娅。”原告陈述，当时交纳的实际是3个月15000元的房租，5000元是转让费，另5000元是保证金。被告杨正梅陈述，房屋转租的事情属实，但保证金和转让费不清楚，2015年9月20日之前的费用被告胡永华是支付给自己的，2015年9月20日以后的费用是原告直接交给自己的；由于自己将门面租赁给被告胡永华时没有收取转让费，当时就约定由自己和他平分转让费；由于被告胡永华违约，他原来缴纳的5000元保证金已经作为违约金支付给自己了。2015年9月26日，原告通过其男友杨耀宗（即被告杨正梅所说之“杨翔东”）在中国农业银行帐户向被告杨正梅支付了房租60000元，同日，被告杨正梅将27000元退回到杨耀宗转款帐户。原告租赁前述门面一段时间后，准备另行租赁房屋，被告杨正梅予以同意。2015年12月25日，原告将租赁房屋的钥匙交还给了被告杨正梅。同年12月31日，被告杨正梅通过银行转帐的方式将租金9000元退至原告银行帐户。同日，被告杨正梅与杨竹签订合同，将前述门面租赁给杨竹，并从2016年1月1日起计算房租。审理中，为核实“杨翔东”身份，本案审判员当庭拨打被告杨正梅所说的1898394****机主，该机主自称“杨耀宗”，租金是通过其帐户支付给被告杨正梅，其与丁娅都在与被告杨正梅联系租房事情。原告与被告杨正梅对杨耀宗的电话陈述均无异议。前述事实，有合同、收条、水电费缴费清单、银行交易清单、证人证言及当事人陈述等证据记录在案为凭，并经本院质证审查，应予认定。本院认为，出租人被告杨正梅同意原承租人被告胡永华将门面转租给原告，被告胡永华与原告之间的转租行为有效。从2015年9月20日起，被告杨正梅直接向原告收取租金，被告胡永华已实际退出房屋租赁关系，原告关于租金与租期的约定应为二被告之间约定的延续。虽合同约定租期至2018年9月19日，但原告要求不再租赁，被告杨正梅也同意，双方协商一致，可以解除合同。2015年12月25日，原告将租赁房屋的钥匙交还给了被告杨正梅，应视为合同在该日已经解除。被告杨正梅陈述双方约定租期计算至将房屋租赁给下一承租人支付租金之日，原告予以否认，被告杨正梅又没有提供证据予以证明，故本院对此不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告多缴的房租应当退还。原告实际租赁时间共计3个月零6天，租金应为17600元（5500元/月×3.2月）。原告已缴租金33000元，由于被告杨正梅已经退还9000元，被告杨正梅尚需退还原告租金6400元（33000元-17600元-9000元）。被告杨正梅辩称，自己并不认识原告丁娅，租房一事是杨耀宗与其联系的，但从被告杨正梅将租金9000元通过银行转帐方式退至原告丁娅帐户，并结合杨耀宗关于其与原告均在与被告杨正梅联系租房的陈述来看，被告杨正梅应当知道原告丁娅是实际的承租人，且从被告杨正梅“只要收到租金，其他的不关她的事”的陈述来看，其对被告胡永华将房屋转租给谁并无异议，故本院对被告杨正梅的意见不予采信。被告杨正梅辩称，由于原告提前解除租赁合同属违约行为，按照不成文规定应当扣除相当于一个月房租的违约金，并且杨耀宗也是同意的，但提前解除合同系双方协商一致，并非违约，被告杨正梅也没有证据证明原告同意支付，且被告杨正梅也没有举证证明有提前解除合同应当支付违约金的交易习惯，故本院对被告杨正梅要求扣除原告违约金的意见不予采信。房屋保证金5000元系被告胡永华收取，按照双方约定，“到期后如没有任何损坏和违约行为”应当全额退还，被告胡永华没有证据证明原告存在损坏和违约行为，故应当将房屋保证金退还给原告。原告诉称二被告恶意串通损害其权益，与查明事实不符，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨正梅在本判决生效后10日内退还原告丁娅房屋租金6400元；二、被告胡永华在本判决生效后10内退还原告丁娅房屋保证金5000元；三、驳回原告丁娅的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取170元，由原告丁娅承担80元，由被告杨正梅承担50元，由被告胡永华承担40元（原告已交纳，被告在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 旭二〇一六年四月十一日书记员 罗陈诚 来源：