（2016）浙0782民初3366号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-04-27
案件名称
义乌市永宁物业服务有限公司与ＸＸ民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市永宁物业服务有限公司,ＸＸ民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第十五条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初3366号原告义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道洪华村11号3楼。法定代表人吴建华。被告ＸＸ民。原告义乌市永宁物业服务有限公司为与被告ＸＸ民物业服务合同纠纷一案，于2016年3月3日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司的法定代表人吴建华、被告ＸＸ民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市永宁物业服务有限公司诉称，原告在2014年10月28日受义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会委托为该小区提供物业服务，物业费收费标准为：住宅2元／平方米／月，店面2.2元／平方米／月，车库240元／年，业主应在每年4月30日之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。该小区2幢1单元803室住宅面积149.98平方米和一个地下车库属于被告所有，每年应按建筑面积以2元／平方米缴纳物业费和车库管理费240元。原告服务已满一年，曾多次上门催收、在小区张贴公共通知、电话通知、邮寄挂号信等方式向被告催缴物业费，但被告一直拒绝缴纳。现原告请求判令被告支付2014年11月1日至2015年10月31日的物业费3839.52元；支付原告3839.52元物业费的违约金从2015年5月1日起每天按银行贷款利息的四倍算至被告实际履行之日止。被告王剑飞辩称，我当时跟物业公司的经理讲，让他们来把物业费来收去，打了好几次电话，都没有来收过。原告要来收物业费，但是需要维修的要维修好。原告起诉我，让我受到损失。经审理查明，2014年10月28日，原告与义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份（原告未能提供业主大会的选聘决议），该合同约定物业费收费标准为：住宅2元／平方米／月，店面2.2元／平方米／月，车库240元／年，业主应在每年4月30日之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。被告系该小区稠佛路169号2幢1单元803室房产的业主，房产性质为住宅，建筑面积为155.71平方米，按合同约定收费标准每年应交物业费3599.52元，并拥有车库一个，每年应缴纳管理费240元，上述合计3839.52元，被告至今未有缴纳。另查明，被告曾就其门前防火门破损向原告反映，原告察看后以该问题在其入驻之前即存在为由未予维修。上述事实，有物业服务合同一份、催缴物业费公告照片打印件二张、挂号信收据、不动产档案证明一份、照片四张及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，被告所在义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业管理委托合同。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会与原告签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，《物业管理条例》的有关规定系针对业主大会和业主委员会的管理性规定，该物业服务合同应属合法有效。涉案小区业主委员会未经业主表决即与原告签订涉案物业服务合同的情况属业主内部事宜，被告可向有关行政主管部门反映，但在该行为被撤销之前，业主委员会对外所签物业服务合同对业主仍具有约束力。因原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。故被告应支付相应的物业费；原告作为物业服务企业，应按照通常的服务标准履行自己的义务，原告要求业主按约定收费标准支付物业费的，亦应按照约定内容为小区业主提供保质保量、“质价相符”的物业服务。原告对物业服务范围内的设施、设备负有维修、养护义务，但就被告反映的防火门破损问题一直置之不理，并以该问题在其入驻之前即存在为由搪塞，应认定其在履行合同中存在服务瑕疵的情形，按照公平、对等的原则，原告向被告收取的物业费亦应予以相应的调减。结合本案实际情况，本院酌定为按原定物业费标准85%计付，按此标准计算并调减后的物业费为3263.59元；但因原告在签约时的程序瑕疵及提供物业服务时的履行瑕疵，被告延付物业费事出有因，原告主张违约金的诉请，本院不予支持。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告有事实及法律依据的辩解，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，第十五条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ民于本判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司2014年11月1日至2015年10月31日的物业费人民币3263.59元。二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担5元，由被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币50元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审判员 张 凯二〇一六年四月十一日书记员 颜虹英 微信公众号“”