（2016）鲁0104民初342号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-08-25
案件名称
山东彼得物业管理有限责任公司���李建军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东彼得物业管理有限责任公司,李建军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初342号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，总经理。委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。被告李建军，男，1957年3月10日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告李建军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理。本案依法由审判员李子萍适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告彼得物业委托代理人范守平，被告李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彼得物业诉称：黑龙江物业管理有限公司济南分公司受开发商委托负责济南市小区二期物业服务。被告与该分公司签订了《物业管理服务协议》，后该分公司与原告进行了交接手续，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按约向原告缴纳物业管理费。但经原告多次催缴，被告至今未缴。诉请判令被告：一、向原告支付物业管理费2997元；二、支付上述拖欠物业管理费的违约金1618.40（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用。在审理过程中，原告彼得物业补充诉称：本案所涉及的物业服务合同系由原告与被告签订，原诉状书写有误。被告李建军辩称：一、原、被告双方于2011年9月15日签订的《物业管理服务协议（住宅）》，是处理一切纠纷的基准。二、被告从未与黑龙江物业管理有限公司济南分公司签订过协议。三、原告在被告等业主不知情的情况下，将小区的物业转包给黑龙江物业管理有限公司济南分��司是一种侵权行为。四、原告在管理服务小区期间，违反协议，被告多次交涉，均未得到完满的解决。1、房屋窗户渗水，墙体裂纹，自2012年4月27日被告向原告反映，至2014年7月25日，达六次之多，直至原告撤出之日仍未获完全解决。双方签订的协议约定“房屋养护，维修及时”，而原告长达四年之久还未修好，算得上及时吗？难道不是原告违约？2、双方签订的协议约定“乙方承诺不改变房屋用途（不将房屋作为办公或仓库使用），一旦出租需第一时间报甲方备案并保证承租人（使用人）遵守本协议，否则物业有权采取停水、停电措施，一切后果由乙方全责承担”。801室自2012年5月7日作为经营场所租用，至2015年8月7日原告撤出小区，期间从未对其采取过措施。几年来其经营者电梯运货，大量人员进出，不分时间地扰民，业主多次反映，均未获得解决。以上足以说明��原告从根本上违反了双方签订的协议，应承担全部违约责任。经审理查明，被告李建军为XXX小区802号的业主。该商品房的开发商于2011年9月3日向其发出《入住通知书》，通知其交房时间为2011年9月15日至9月20日；后与被告李建军签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为138.77平方米。2011年9月15日，原告彼得物业与被告李建军签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.20元收取，采取甲方预收方式；甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告李建军的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条��约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。另，XX小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告李建军就此于2011年9月15日出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告李建军未交纳2014年1月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告李建军的房屋面积为138.77平方米，按1.20元/月·平方米计算，物业费为2997元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，分别自2014年7月1日��2015年1月1日起计算至2015年6月30日。以上事实有原告彼得物业提供《XXX小区入通知书》、《房屋结算移交协议书》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及当事人陈述、答辩为凭。本院认为，被告李建军购买小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与原告彼得物业签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告李建军作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。被告李建军作为小区的业主既有权利接受���业服务，又有义务缴纳物业服务费用。经本院审查，被告李建军购买、使用商品房面积为138.77平方米，物业服务费用为1.20元/月·平方米，按此标准计算，2014年1月至2015年6月的物业服务费用应为2997.43元，原告彼得物业主张2997元系对其权利的处分，予以准许。原告彼得物业还要求被告李建军向其支付违约金1618.40元。被告李建军对违约金提出了抗辩意见。从被告李建军的答辩意见及原告彼得物业起诉的本批次其他物业服务纠纷案件中查明的事实来看，原告彼得物业提供的物业服务确实存在一定瑕疵，其要求被告李建军承担违约金的诉讼请求，理由不充足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第���条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李建军于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2014年1月至2015年6月物业服务费2997元；二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担10元，被告李建军负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李子萍二〇��六年四月十一日书记员 裴立红 百度搜索“”