（2015）静民一（民）初字第3312号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-06-01

案件名称

上海金伯利钻石销售有限公司与上海霓娜艺术品有限公司、董建慧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海金伯利钻石销售有限公司,上海霓娜艺术品有限公司,董建慧

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2015）静民一（民）初字第3312号原告上海金伯利钻石销售有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人董留生，董事长。委托代理人武冠军。委托代理人张立峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海霓娜艺术品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人董建慧，董事长。被告董建慧，女，1984年12月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上述两被告共同委托代理人曹放，上海市锦天城律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人马一星，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海金伯利钻石销售有限公司诉被告上海霓娜艺术品有限公司、被告董建慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法由审判员姚峥独任审判，于2015年12月1日、2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告上海金伯利钻石销售有限公司委托代理人张立峰、武冠军（2016年2月24日到庭）、被告上海霓娜艺术品有限公司、被告董建慧共同委托代理人马一星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金伯利钻石销售有限公司诉称，2015年4月10日，原告与被告上海霓娜艺术品有限公司（以下简称霓娜公司）签订《联营合同书》，其实质是被告霓娜公司将本市华山路XXX号、XXX号出租给原告，租期三年，月租金人民币（以下币种均为人民币）15万元。合同签订时，被告霓娜公司承诺原告将向场地实际所有权人取得同意转租的书面意见，并配合原告在场地所在地办理工商税务注册等，尤其承诺原告可以办理出以场地所在地为住所地的营业执照。然而，原告缴纳了合同约定的押金及租金后，被告霓娜公司一直无法取得场地实际所有权人同意转租的书面意见，直接导致原告无法实现正常使用该场地的签约目的。事后，原告了解得知，被告霓娜公司不但自始没有合法转租该场地的权利。还在2015年6月15日与场地实际所有权人签订了《提前终止房屋租赁协议》，彻底失去了与原告联营（租赁）合同的履行能力。被告霓娜公司的行为已构成了根本违约，原告遂起诉来院，请求判令：1、原告与被告霓娜公司于2015年4月10日签订的《联营合同书》因被告霓娜公司根本违约解除；2、判令被告霓娜公司返还原告已收取的合同押金300，000元及租金375，000元；3、判令被告霓娜公司支付原告违约金690，000元；4、被告董建慧作为被告霓娜公司的唯一投资人应对被告霓娜公司的债务承担无限连带责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1、原告与被告霓娜公司于2015年4月10日签订的《联营合同书》因被告霓娜公司根本违约解除；2、判令被告霓娜公司返还原告已收取的合同押金300，000元及2015年6月4日后已收取的租金215，000元；3、判令被告霓娜公司支付原告违约金690，000元；4、判令被告霓娜公司支付应退还合同押金的滞纳金717，000元（按照每日3，000元的标准，自2015年7月1日起至实际支付日止）；5、被告董建慧作为被告霓娜公司的唯一投资人应对被告霓娜公司的债务承担无限连带责任。被告霓娜公司、被告董建慧共同辩称，原告、被告霓娜公司签订协议后，因业主不肯出具正式转租证明，导致原告无法办理营业执照，三方经协商后决定终止原告与被告霓娜公司间协议，原告已于2015年6月16日与业主直接签订了租赁合同，故原告与被告霓娜公司间的协议已经协商解除。被告霓娜公司并未违约，不同意支付违约金，而且双方约定的违约金标准过高，被告霓娜公司认为原告增加请求的未返还押金的滞纳金，与原告诉讼请求3主张的违约金都是处罚性质，原告只能主张一项，故被告霓娜公司同意返还原告押金和2015年6月16日起的租金。另协议是原告、被告霓娜公司间签订的，与被告董建慧没有关联，原告要求被告董建慧承担合同责任无法律依据。综上，被告霓娜公司同意返还押金及剩余部分租金。经审理查明，上海市静安区华山路XXX号、XXX号属静安寺改建工程东西厢房商业用房的一部分，2005年上海市佛教协会委托上海新宏安房地产开发公司（或其授权单位上海静安寺商厦有限公司）管理、经营及对外出租。2015年4月10日，原告与被告霓娜公司签订的《联营合同书》约定：被告霓娜公司同意将上海市静安区华山路XXX号、XXX号（建筑面积109.27平方米）作为联营场地，供原告销售钻石类的商品，合同有效期自2015年4月10日起至2018年4月9日止，共计三年，自2015年4月17日起至2015年5月2日止为免租期，被告霓娜公司应在获得上海静安寺商厦有限公司（以下简称静安寺商厦）销售钻石类书面许可次日起的三个工作日内将场地交付于原告，原告按每月150，000元的标准向被告霓娜公司支付合作收益，支付方式为每三月一付，原告自获得静安寺商厦销售钻石类书面许可次日起三个工作日内付清首期合作收益为375，000元及保证金300，000元，后期合作收益须于每三个月届满日的前5日向被告霓娜公司支付下三个月的合作收益，逾期支付的，每逾期一天，原告应每日按应付合作费的千分之一支付滞纳金；被告霓娜公司应协助原告在场地所在地办理工商、税务注册，并承诺原告可以办理出场地所在地的营业执照，如被告霓娜公司违反此承诺，致使当地工商行政管理局、税务局对原告进行处罚的，该处罚由被告霓娜公司负责，被告霓娜公司应提供真实有效的场地材料证明，如果因被告霓娜公司未提供真实有效的场地证明导致原告不能正常使用场地的，原告有权解除合同，被告霓娜公司应将保证金足额退还给原告，并赔偿原告双倍月合作收益；合同期满或者非原告原因或者不可抗力等原因导致本合同终止、解除或者双方协商解除本合同的，被告霓娜公司应按照本合同的约定将保证金足额退还给原告，经原告催告后15个工作日内仍未退还的，催告期满后每逾期一日，被告霓娜公司应当向原告支付滞纳金，日滞纳金计算方式为保证金乘以百分之一，累计计算；双方同意，被告霓娜公司擅自解除合同的、原告擅自解除合同及未经被告霓娜公司书面同意擅自将该场地转租转让转借他人或调换使用等情况，即构成违约，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付150，000元%2B年租金30%费用的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应补足损失。协议明确了原告在签订本合同时，已充分阅读被告霓娜公司与静安寺商厦之间的《房屋租赁合同》，另约定在签订本合同2日内，被告霓娜公司向静安寺商厦申请销售钻石类产品，若获取许可，本合同开始履行，原告按合同约定向被告霓娜公司支付首期合作收益保证金。2015年4月13日被告霓娜公司向静安寺商厦申请业务经营调整为经营金伯利钻石，引进合作经营上海金伯利钻石销售有限公司，同日静安寺商厦表示在原合同条款继续有效的前提下，同意被告霓娜公司经营珠宝类商品。2015年4月17日被告霓娜公司收取原告押金300，000元，同时交付场地；同年4月24日收取原告2015年4月17日至7月16日租金375，000元。因静安寺商厦不同意出具转租证明，致使原告无法办理营业执照，后涉讼。另查，2014年6月24日，被告霓娜公司与静安寺商厦签订《房屋租赁合同》约定：被告霓娜公司向静安寺商厦承租上海市静安区华山路XXX号、XXX号（建筑面积109.27平方米），租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止，租金100，000元／月；未经静安寺商厦书面同意，被告霓娜公司不得将该房屋转租给他人或与他人交换使用。2015年6月15日被告霓娜公司与静安寺商厦签订《提前终止房屋租赁协议》，原租赁合同自2015年6月16日终止，被告霓娜公司应于16日上午十时将房屋腾空交还静安寺商厦。2015年6月16日原告与静安寺商厦签订《房屋租赁合同》约定原告向静安寺商厦承租上海市静安区华山路XXX号、XXX号（建筑面积109.27平方米），租赁期限自2015年6月17日起至2017年6月16日止，起租日自2015年8月17日计算，租金150，000元／月。合同对房屋交付日期未作约定。2015年7月3日原告在系争房屋处注册成立上海金伯利钻石销售有限公司静安分公司。2015年6月16日原告、被告霓娜公司及静安寺商厦未进行房屋交接。又查，被告霓娜公司系被告董建慧投资的一人有限责任公司（自然人独资）。审理中，原告、被告霓娜公司一致确认双方形式上为联营关系，但实质上为租赁关系。上述事实，有原告提供的联营合同书、提前终止房屋租赁协议、收据、发票，两被告提供的承诺书、原告与静安寺商厦的租赁合同、被告霓娜公司与静安寺商厦的租赁合同等证据及原、被告的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本案原、被告间的争议焦点为：《联营合同书》提前解除的责任归属。原告认为，被告霓娜公司无法取得场地实际所有人同意转租的书面意见，无法兑现合同中关于配合原告在场地所在地取得工商营业执照等承诺，导致原告自始至终无法实现正常使用该场地的签约目的；且原告事后了解到，被告霓娜公司不但没有合法转租该场地的权利，还在2015年6月15日与场地实际所有人签订了《提前终止房屋租赁协议》，彻底失去了与原告联营（租赁）的能力，被告霓娜公司的行为已构成根本违约。被告霓娜公司认为因业主不肯出具正式转租证明，导致原告无法办理营业执照，三方经协商后决定终止原告、被告霓娜公司间的协议；经被告霓娜公司斡旋原告于2015年6月16日直接与业主签订了租赁合同，故原告、被告霓娜公司间的协议因双方协商一致解除。为此，被告霓娜公司提供原告原职工蒋伟章的声明，以证明被告董建慧帮助原告与静安寺商厦建租的事实，协议系双方协商一致解除。原告对此证明的真实性不持异议，但认为被告没有做到蒋伟章声明中所列的前提条件，不具备原告放弃追究被告霓娜公司违约责任的权利。静安寺商厦则向本院表示，2015年5、6月份原告、被告董建慧一起或金伯利公司单独均与静安寺商厦接洽过租赁事宜，静安寺商厦坚持先与董建慧方合同解除，才能与金伯利公司建租，金伯利公司对此过程肯定是知道的，所以才产生了6月15日与霓娜公司解约，6月16日与金伯利建租的事实。静安寺商厦证词，业经庭审质证，本院予以采信。本院认为：原告与被告霓娜公司间的《联营合同书》，名为联营实为租赁，该合同并未违反效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于责任归属：首先，被告霓娜公司未经静安寺商厦书面同意，仍将系争房屋转租他人，对合同无法继续履行，存在过错；原告在充分阅读被告霓娜公司与静安寺商厦之间的《房屋租赁合同》后，明知被告霓娜公司无权转租系争房屋、无法取得静安寺商厦转租同意书的情况下，仍以《联营合同书》的形式承租系争房屋，对合同无法继续履行，亦有过错，双方应各自承担过错责任，原告请求被告霓娜公司支付合同解除违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于合同系原告行使解除权还是协商解除的争议一节，从原告诉称及庭审中的陈述分析，原告从未因被告霓娜公司违约在诉前行使合同解除权，若确如原告当庭陈述，原告在2015年7、8月间才知被告霓娜公司与静安寺商厦的租赁合同解除，在被告霓娜公司与静安寺商厦的《房屋租赁合同》及原告、被告霓娜公司的《联营合同书》均未解除的情况下，原告直接与静安寺商厦签订《房屋租赁合同》，已存在违约情形，其无权请求被告霓娜公司承担违约责任。再次，综合原告、被告霓娜公司、静安寺商厦三方各自合同解除、签订合同的先后时间节点，合同中对系争房屋的交接约定，静安寺商厦对签约、解约过程的证词等，本院采信被告霓娜公司辩称意见，即原告与被告霓娜公司间的《联营合同书》于2015年6月15日协商解除，原告应承担自2015年5月3日至6月15日止的租金220，000元，被告霓娜公司应返还租金的余款155，000元。合同协商解除后，被告霓娜公司应按照合同约定将保证金足额退还给原告，并应自2016年12月16日起至判决生效日止（即被告霓娜公司收到诉状副本后15个工作日后）承担逾期退还保证金的滞纳金，该滞纳金的性质实为逾期退还保证金的违约金，而双方约定日滞纳金计算方式为保证金乘以百分之一，被告霓娜公司辩称标准过高，本院予以采信，违约金调整至每日万分之五的标准为宜。被告董建慧不能证明被告霓娜公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，原告要求被告董建慧对被告霓娜公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告上海金伯利钻石销售有限公司与被告上海霓娜艺术品有限公司间的《联营合同书》于2015年6月15日解除；二、被告上海霓娜艺术品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海金伯利钻石销售有限公司租金人民币155，000元；三、被告上海霓娜艺术品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海金伯利钻石销售有限公司保证金人民币300，000元；四、被告上海霓娜艺术品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金伯利钻石销售有限公司逾期退还保证金的违约金（以人民币300，000元为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年12月16日起计算至判决生效之日为止）；五、被告董建慧对被告上海霓娜艺术品有限公司的上述应付款项承担连带责任；六、原告上海金伯利钻石销售有限公司要求被告上海霓娜艺术品有限公司支付违约金人民币690，000元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22，098元，减半收取计人民币11，049元，由原告上海金伯利钻石销售有限公司自行承担人民币6，986.5元，被告上海霓娜艺术品有限公司和被告董建慧共同承担人民币4，062.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　姚峥二〇一六年四月十一日书记员　　王奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。来自