（2016）内01民终150号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-05-23

案件名称

欧星（内蒙古）房地产开发有限公司与张海霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

欧星（内蒙古）房地产开发有限公司,张海霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民终150号上诉人（原审被告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区祥和综合楼***号。法定代表人叶克清，该公司总经理。委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）张海霞，女，1977年01月25日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星地产公司）因与被上诉人张海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00108号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人欧星地产公司的委托代理人马润生，被上诉人张海霞的委托代理人郝飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月10日，张海霞、欧星地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第一条、第三条约定，张海霞购买欧星地产公司开发的位于回民区阿拉善南路东侧欧星香槟美景住宅小区第6号楼4单元601号房，建筑面积90.74平方米；合同第四条计价方式与价款约定，该房屋总金额235652元；合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任；合同第八条交付期限约定，欧星地产公司应当在2007年12月31日前交付房屋；合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。张海霞、欧星地产公司双方在合同书上签名捺印。原审另查明，合同签订后，张海霞向欧星地产公司交付购房款235652元。原审再查明，张海霞于2007年12月31日拿到了房屋钥匙。原审还查明，张海霞于2008年04月03日向欧星地产公司交纳契税、物业维修基金等3876元。原审又查明，欧星地产公司曾在该院因同类案由应诉，其提交了呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》、（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》、编号0902072《建设工程施工许可证》、呼房预销售证第20090059号《商品房预销售许可证》。张海霞的诉讼请求为：1、依法判令欧星地产公司为张海霞办理位于回民区香槟美景小区6号楼3单元301号楼房的房屋权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告取得该房屋产权证书；2、判令欧星地产公司承担上调后的契税、物业维修基金等房产过户全部费用；3、判令欧星地产公司向张海霞支付违约金2357元并承担诉讼费用。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张海霞与欧星地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，根据双方合同的约定，欧星地产公司应在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张海霞取得房屋权属证书。而欧星地产公司至今未履行上述约定义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因欧星地产公司的违约行为，导致张海霞早已交付的契税、物业维修基金等费用至今没有交付房产等相关部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，对于上调后的契税、物业维修基金，应由欧星地产公司承担。张海霞要求欧星地产公司为其办理位于回民区香槟美景小区6号楼3单元301号楼房的房屋产权证书、将收取的费用交付房产相关部门并承担上调后的契税、物业维修基金等房产过户全部费用、支付违约金2357元的诉讼请求，事实清楚、证据确实充分，该院予以支持。欧星地产公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利及实体权利抗辩权的放弃，依法应当承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司在本判决生效后90日内协助张海霞办理位于回民区香槟美景小区6号楼3单元302号楼房的房屋产权证书；二、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司在本判决生效后60日内将收取张海霞的3876元费用交付房产相关部门并承担上调后的契税、物业维修基金（按照房地产管理部门的有关标准执行）等房产过户费用；三、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司在本判决生效后60日内支付张海霞违约金2357元。案件受理费130元，该院已减半收取，由欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。欧星地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，欧星地产公司不应承担张海霞上调后的专项维修基金和契税。专项维修基金和契税是购房人向国家房屋管理部门和税收部门交纳的个人的费用，专项维修基金是今后个人房屋维修的储备费用，契税是向国家交付的个人税费，这两种都是取之于民，用之于民的。房屋销售商是用多数惯用的做法，代为国家管理部门向购房个人收取以上费用，然后再统一向以上部门上交。为的是在办理备案，产权分户时方便，减少购房人的时间……这个收取行为是代收代缴行为，开发商不取利，因此开发商不承担相关的法律责任。欧星地产公司认为，在接到文件和通知之后，欧星地产公司认真按文件和政策办，停止收取，对已收取的专项维修资金通知退还，并包括利息。欧星地产公司代收代缴不承担收缴之后的上调和下降风险。积极通知的退还无任何违约行为。张海霞是2007年6月29日与欧星地产公司签订的内部《房屋买卖合同》面积为90.74平方米，总价为235652元。2008年4月7日入住后，约定360天备案。其支付房款时间为2007年12月支付71652元。2010年1月办理按揭164000元。关于“备案”说明如下：首先作为开发商要具备“五证”，缺一不可，其次购房人一次性支付房款或办理按揭，再其后是个人到指定银行办理专项维修基金交缴，否则无法办理产权登记。在2010年10月10日张海霞办理了网签，是因为他2010年1月份才办理按揭，网签后房产、开发商、个人随时都可以查询到相关信息，备案成功。但是张海霞并没有到指定银行缴交专项维修基金，所以产权不能进行登记，这个责任由他个人承担。2011年1月1日专项维修基金上调，双方在内部合同和网签合同均写明入住360天备案，而内部购房合同房产不认可，只有在网签后360天内备案，但网签后二十天专项维修资金就上调了，这个上调是在360天内，所以欧星地产公司没有违约，上调费用张海霞自行承担。综上，欧星地产公司对代收代缴行为不承担责任，不承担上调的费用，张海霞至今不到指定银行交纳专项资金，欧星地产公司无法给她办理产权登记。违约的是张海霞，而不是欧星地产公司，所以张海霞没有自行交纳专项维修基金前，欧星地产公司不能协助办理产权登记，同时欧星地产公司没有任何违约行为。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判欧星地产公司不承担违约责任和对张海霞的违约金赔偿，不承担上调以后的契税和专项维修基金。张海霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，欧星地产公司新出示的证据，即证据一，呼和浩特市人民证据呼政发（2002）105号文件，拟证明原由开发公司代收代缴的维修基金从2002年1月1日开始由购房人直接在物业行政主管部门指定银行办理维修基金交存手续；证据二，呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的文件呼房发{2013}262号《关于严禁房地产开发企业向业主收取住宅专项维修资金有关问题的通知》拟证明已收缴的房地产开发企业，在2013年11月15日将收取的专项维修资金和利息返还给相关业主；证据三，欧星地产公司的张贴公告，拟证明通知业主领取以上交的维修基金；证据四，呼和浩特市人民政府呼政批字{2010}83号，呼和浩特市人民政府关于同意调整呼和浩特市住宅专项维修资金收缴标准的批复，拟证明从2011年1月1日部分维修资金调查。证据五，2013年12月20日张海霞领取欧星地产公司退还其专项维修资金等费用3876元。张海霞的质证意见为，对证据的真实性认可，要证明的问题均不认可，文件中不允许开发商代收代缴。当时开发商是针对购房者捆绑式收取，为了领钥匙，房主都交给了开发商，开发商收取之后如果按时上交，就不存在上调问题，责任过错在于开发商。通知时间是2013年，那时已经上调了，在上调之后通知购房者是无意义的，退还费用之后我们交不到房产部门，必须具备办理过户条件的情况下才能交进去费用。现在开发商大房本还没拿到不具备办理过户的条件。《收据》我们认可，但是该收据不影响其承担上调部分费用的责任，上调之后退回原来收取我们的费用是没有意义的。除以上事实外，本院查明事实同一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、原审法院认定欧星地产公司承担违约金是否有事实及法律依据；二、原审法院认定欧星地产公司承担上调后的契税、物业维修基金是否适当。针对争议焦点一，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，欧星地产公司应当于2007年12月31日前将商品房交付张海霞使用，并在交付商品房后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。欧星地产公司未提供证据证明其已履行上述义务，故其行为已构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，依据《商品房买卖合同》“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”、“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，一审判决欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张海霞取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区6-3-301房屋权属证书及承担违约金2357元并无不当。针对争议焦点二，根据欧星地产公司出具的“张海霞已于2013年12月20日领取欧星地产公司退还其专项维修基金等费用共计3876元的收据”，可认定张海霞已领走该笔费用。欧星地产公司不再承担张海霞上调后的契税、物业维修基金（按照房地产管理部门的有关标准执行）等房产过户费用。故原审法院对该项的认定有误，本院予以纠正。综上所述，欧星地产公司的上诉理由部分成立，上诉请求部分不予支持。一审法院判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00108号民事判决第一项即“欧星（内蒙古）房地产开发有限公司在本判决生效后90日内协助张海霞办理位于回民区香槟美景小区6号楼3单元302号楼房的房屋产权证书”；第三项即“欧星（内蒙古）房地产开发有限公司在本判决生效后60日内支付张海霞违约金2357元”。二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00108号民事判决第二项即“欧星（内蒙古）房地产开发有限公司在本判决生效后60日内将收取张海霞的3876元费用交付房产相关部门并承担上调后的契税、物业维修基金（按照房地产管理部门的有关标准执行）等房产过户费用”；三、驳回张海霞的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。1、二审案件受理费180元由欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担61元，张海霞负担119元。本判决为终审判决。审判长　　马国民审判员　　鄂晓红审判员　　杨福金二〇一六年四月十一日书记员　　乌日汗微信公众号“”