（2015）韶浈法民一初字第1570号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-09-05
案件名称
韶关市好又多商贸有限公司与熊伟、刘中华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市浈江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市好又多商贸有限公司,熊伟,刘中华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶浈法民一初字第1570号原告：韶关市好又多商贸有限公司，住所地：韶关市浈江区。法定代表人：杨帆，公司总经理。委托代理人：余硕，广东天行健律师事务所律师。被告：熊伟，男，汉族，住江西省吉安市。被告：刘中华，男，汉族，住广东省南雄市。原告韶关市好又多商贸有限公司诉被告熊伟、刘中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告韶关市好又多商贸有限公司的委托代理人余硕到庭参加诉讼，被告熊伟、刘中华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市好又多商贸有限公司诉称：原告于2013年6月9日与被告一就韶关市五里亭碧桂园的凤凰商业广场118号好又多购物广场内101号（自编铺号）场地签订《租赁合同》。合同约定，原告将438平方米的商铺场地租赁给被告一做儿童文艺教育经营之用；租赁期从2013年7月1日至2019年6月31日止；从2013年7月1日至2015年12月31日止租金为每平方米25元，每月合计10950元（商铺租金应于每月5日前交纳，每逾期一天加收欠款额3%的滞纳金）；物业管理费按每月900元计收。水、电费按照供电、供水部门的规定计收。合同还约定如出现被告拖欠水、电费等费用，未经原告同意将场地交给第三方使用等情形原告有权解除合同。合同签订后，原告按照约定将场地交付被告使用，在两被告使用场地期间拖欠原告商铺租金、物业管理费、水电费及滞纳金等各项费用。经原告多次催讨，两被告均不予理会，迫于无奈原告向两被告发出《解除租赁合同通知》，以书面形式通知两被告解除双方所签订的《租赁合同》。原告认为，两被告拖欠原告商铺租金、物业管理费、水电费以及转让场地使用权的行为已经侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告一就韶关市五里亭碧桂园的凤凰商业广场118号好又多购物广场内101号（自编铺号）场地签订的租赁合同于2015年11月19日解除；2、判令两被告连带向原告支付所拖欠的商铺租金、物业管理费、水电费及滞纳金等各项费用共计270135.6元；3、判令两被告腾退韶关市五里亭碧桂园的凤凰商业广场118号好又多购物广场内101号（自编铺号）场地；4、判令两被告连带向原告支付自2015年11月20日起至两被告腾退完毕场地期间的场地占用费（场地占用费按照每月11850元从2015年11月20日开始计算）；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。被告熊伟辩称：被告熊伟并未私自转租，原告认可并同意被告将承租人的权利义务全部转移给被告刘中华，此后原告直接向被告刘中华催收租金，因此被告熊伟不应承担本案法律责任。原告提供的第7份证据《告知函》及第10份证据《承诺书》均可以证明原告认可并同意被告将承租人的权利义务全部转移给被告刘中华，告知函写明“七星学校经营者，我公司与您公司于2013年6月9日签订租赁合同，根据合同规定…”该函非常清楚地反映原告已经直接与七星学校经营者刘中华形成租赁合同关系，由原告直接向被告刘中华收取租金。《承诺书》也是被告刘中华应原告的要求所写，原告收取该承诺书，也证明被告刘中华已经承接被告熊伟权利义务成为承租人，由原告直接向被告刘中华收取租金。被告根本不存在私自转租的过错。至于原告提供的第9份证据《转让协议》，可以反映被告只是收取设备、装修转让费，并不收取租金，由被告刘中华直接向原告交租金。综上所述，被告熊伟未私自转租，原告已经认可被告将租赁合同权利义务全部转移给被告刘中华，被告不应与被告刘中华承担连带付款责任，被告刘中华拖欠租金由其本人承担责任。请求驳回原告对被告熊伟的诉讼请求。被告刘中华未作答辩。经审理查明：2012年9月17日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与杨帆签订一份商铺租赁合同，合同约定，韶关市顺宏房地产开发有限公司将位于韶关碧桂园凤凰商业广场第118号商铺一层的第1号商铺，面积为7055.93平方米出租给杨帆。租期自2013年1月1日起至2024年12月31日止等内容。2013年6月9日，原告与被告熊伟签订一份租赁合同，该合同约定：原告将韶关市五里亭碧桂园的凤凰商业广场第118号好又多购物广场内101号（自编铺号）场地面积为438平方米出租给被告熊伟用于儿童文艺教育，租赁期限从2013年7月1日起至2019年6月31日止。2013年7月1日起至2013年10月1日止为免租期，2013年10月1日起至2015年12月31日止，每月租金为10950元。2016年每月租金11826元，2017年每月租金12772元，2018年每月租金13797元，2019年每月租金14892元。租金每月5日前交纳，每逾期一天支付欠款额3%的滞纳金。物业管理费每月900元。被告熊伟在签订合同时，向原告一次性支付押金21900元，第一个月租金10950元，水电按金1000元等内容。双方签订合同后，被告熊伟将承租的场地作为其经营韶关碧桂园博艺教育培训机构所用。2014年5月23日，被告熊伟与被告刘中华签订一份《关于博艺教育培训机构的转让初步协议》，该协议约定自2014年6月1日起，被告熊伟将韶关碧桂园博艺教育校区内所有设备，包括钢琴、校车等所有硬件及装修转让被告刘中华等内容。由于被告未按合同约定向原告交纳租金，原告在催缴租金过程中发现，被告熊伟承租其公司的场地已由被告刘中华承租使用。2015年10月12日，原告向被告刘中华发出一份告知函，内容为：“致碧桂园凤凰城七星学校经营者：我公司与您公司于2013年6月9日签订租赁合同，根据合同的规定，贵公司应于每月5日前向我司交纳每月租金及物业管理费用、每月15日前支付水电费用及垃圾处理费。1、按照先付款后使用的原则，现贵公司自2014年1月至2015年10月止共欠我司租金、水电、物管费共计262267.6元（合计人民币贰拾陆万贰仟贰佰陆拾柒圆陆角），滞纳金人民币7868元。按照合同的约定，特向贵司发此函，望您公司在接函之后，10日之内向我司财务部交纳所欠费用，如在期限内未向我司交清费用，我司将解除与贵司签订的合同及协议，停此水电供应并关闭场所。同时采取诉讼手段对所拖欠的费用进行追讨，届时产生的相关诉讼费用及违约金将由你司承担。2、请贵司自本函发出之日起十天内，前往我司财务部缴清欠费。”被告刘中华收到原告发出的告知函后，经与原告核实，被告刘中华之前已向原告交纳租金37200元，对剩余的费用225067元（262267.6元－37200元）双方达成一致意见，并由被告刘中华于2015年10月13日亲笔向原告出具一份书面的承诺书，内容为：“本人承租好又多一层118号商铺作为博艺教育教学点，至今已产生的租金与水电费共225067元（2014年1月至2015年10月），未含滞纳金。本人预计于2016年3月份付清。从十一月份起每月缴纳部分费用（每月3000－5000元），余款在2016年4月份全部缴清。未还清的情况再次出现，则由好又多公司全权处理。特此立据。刘中华，2015、10、13。”由于被告刘中华并未履行承诺，原告遂于2015年11月13日向被告寄出解除《商铺租赁合同》通知书，称从即日起，我方与你方之间的《商铺租赁合同》正式解除。被告刘中华于次日收到解除通知书，被告熊伟于2015年11月19日收到原告的解除通知书。现原告诉讼来院要求法院支持其诉求。另查明，杨帆为原告公司的法定代表人，2013年9月8日，原告、韶关市顺宏房地产开发有限公司及杨帆签订一份三方协议，协议约定，自2013年9月1日起，杨帆将其在上述租赁合同中的所有权利和义务转让给原告，由原告按租赁合同的约定独立履行合同义务等内容。上述事实有商铺租赁合同、三方协议、租赁合同、关于博艺教育培训机构的转让初步协议、告知函、承诺书、通知书等证据及开庭笔录予以证实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。韶关市顺宏房地产开发有限公司与杨帆签订一份商铺租赁合同后，在履行合同过程中，原告、韶关市顺宏房地产开发有限公司及杨帆签订一份三方协议，将杨帆租赁合同中的所有权利和义务转让给原告，由原告按租赁合同的约定独立履行合同义务。原告与被告熊伟自愿签订租赁合同，内容没有违反法律效力，受法律保护，双方均应按合同履行。被告熊伟在履行合同过程中，将其教育培训机构转让给被告刘中华。原告在催收租金过程中，发现被告熊伟承租的商铺已由被告刘中华使用，遂要求被告刘中华交纳拖欠的租金。原告与被告刘中华经协商，由被告刘中华向原告出具书面的承诺书，对拖欠的租金及水电费共225067元，约定了付款时间。该承诺书是双方真实意思表示，具有法律效力。被告刘中华未按约定付款，故原告请求被告刘中华支付225067元及滞纳金7868元的请求，本院依法予以支持。由于被告刘中华未按承诺书约定时间付款，且原告与被告熊伟签订的租赁合同，实际已由被告刘中华履行，故原告请求解除其与被告熊伟的租赁合同，本院依法予以支持。对于原告请求被告腾退韶关市五里亭碧桂园的凤凰商业广场第118号好又多购物广场内101号（自编铺号）场地，由于实际使用人为被告刘中华，故应由其进行腾退。对于原告请求被告支付自2015年11月20日起至腾退完毕场地期间的场地占用费（按照每月11850元计算），被告刘中华应在合理期间即1个月进行腾退，腾退前的占有费用参照2015年的租金每月10950元为宜。逾期腾退，可由原告申请法院强制执行。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据法庭上查明的事实作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告韶关市好又多商贸有限公司与被告熊伟于2013年6月9日签订的租赁合同于2015年11月19日解除。被告刘中华应于本判决生效之日起30日内向原告韶关市好又多商贸有限公司支付2014年1月至2015年10月的租金、物业管理费、水电费225067元及滞纳金7868元，合计232935元。三、被告刘中华应于本判决生效之日起30日内腾退韶关市五里亭碧桂园的凤凰商业广场第118号好又多购物广场内101号（自编铺号）场地，并自2015年11月20日起至判决确定的腾退履行之日止按每月10950元向原告韶关市好又多商贸有限公司支付占用费用。四、驳回原告韶关市好又多商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5352元，财产保全费1920元，合计7272元，由被告刘中华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 刘文兴审 判 员 罗方灵人民陪审员 张 清二〇一六年四月十一日书 记 员 刘 娟（2015）韶浈法民一初字第1570号第9页共9页 关注微信公众号“”