（2015）东法民二初字第668号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-09-28
案件名称
中国电信股份有限公司东安分公司与黄景棋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东安县人民法院
所属地区
东安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国电信股份有限公司东安分公司,黄景棋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十七条，第九十七条，第九十八条
全文
湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2015）东法民二初字第668号原告中国电信股份有限公司东安分公司。法定代表人叶劲松，该公司经理。委托代理人（特别授权）刘少辉，中国电信股份有限公司东安分公司副经理。委托代理人（一般授权）周雄燕，中国电信股份有限公司东安分公司法律顾问。被告黄景棋，个体经营户。委托代理人（特别授权）张红兵，湖南慎明律师事务所律师。委托代理人（一般授权）罗文玉，居民。原告中国电信股份有限公司东安分公司（以下简称东安电信分公司）与被告黄景棋房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月1日向本院提起诉讼。本院受理后，本院依法由审判员邓祥国适用简易程序独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。书记员李旺丹担任记录。原告东安电信分公司委托代理人刘少辉、周雄燕、被告黄景棋委托代理人张宏兵、罗文玉到庭参加了诉讼，原告东安电信分公司法定代表人叶劲松及被告黄景棋因特别授权没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月24日，原、被告签订了一份《合作协议》，协议内容为：①、甲方(原告)将位于东安建设大道381号自有物业门店承包给乙方(被告)用于代办甲方业务，公允年租金为36000元；②、合作期限3年，即从2013年8月1日起至2016年7月31日止；③、协议期内乙方必须全部经营电信业务，乙方首承包年内，承诺有效发展新增用户424户；第二年发展467户；第三年发展514户；④、乙方退出条件，在第一年如连续二个季度未完成任务的50％，当年没有完成任务65％，甲方有权解除合同；第二、三年连续二个季度未完成任务70％、80％，甲方有权解除合同；⑤、乙方向甲方交承包协议押金36000元，如果没有完成承包任务的，甲方有权按净增用户的统计口径对乙方欠产任务数85元/户扣除押金以抵押房屋租金。合同签订后，原告按约履行了合同规定的全部义务；但被告却没有按照承诺发展新增用户：①、第一年承诺发展424户，实际发展60．4户，按85元／户抵扣房屋租金5134元，按欠产任务数应支付原告门店租金30866元；②、第二年承诺发展467户，实际发展39.04户，按85元／户抵扣房屋租金3318.4元，按欠产任务数应支付原告门店租金32681.6元；③、第三年承诺发展514户，实际发展3.6户，按85元／户抵扣房屋租金306元。为此，被告已构成违约，原告有权解除合同的履行。尔后，原告曾与被告协商和书面通知被告解除合同，但被告一不同意协商，二不接收书面通知，双方因此酿成纠纷，请依法判处。原告为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据：1、被告黄景棋身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；2、合作协议复印件，拟证明原、被告之间的权利和义务，被告未履行合同约定的义务构成违约，原告有权解除合同；3、原告送达给被告的解除合同书面通知，拟证明原告通知被告解除合同，被告拒绝签名；4、被告在2013年8月至2015年8月期间的业务发展有效净增在网数，拟证明被告没有按照合同的约定发展有效净增在网用户，构成违约。被告辩称称：1、原告起诉内容歪曲事实，双方协商三年租金为36000元，不是一年租金36000元；2、原、被告之间签订的合作协议有关答辩人发展新客户的业务任务折算条款不合理、不合法，违背正常交易习惯、违背正常人的认知，且在签订合同时原告没有认真解释、明确提示，属无效条款；3、原、被告签订的合同期限是三年，原告在合同期限内起诉属违约侵权行为，应予驳回；4、原告在双方合同履行期间，单方停止了答辩人安装的BOSS机，导致答辩人不能正常开展业务造成较大经济损失，答辩人保留追究原告经济责任的权利。被告为支持其抗辩及反诉主张，在本院指定的举证期限内提供了下列证据复印件：1、电信业务代理合作协议复印件，拟证明原、被告双方就电信业务的代理达成的有关约定；2、押金收据（2张）复印件，拟证明为了双方的合作，被告向原告缴纳了36000元的押金，代办押金10000元；3、代办电信业务数量统计表，拟证明被告在合作期间为原告方推广的电信业务客户数量情况。经庭审质证、辩证：被告对原告提供的1号证据无异议，本院予以采信；被告对原告提供的2号证据的真实性没有异议，但对证据的证明目的有异议，认为公允年租金36000元系约定不清楚，应为三年的租金36000元。本院认为，“公允”系年租金的修饰词，“公允年租金36000元”即为年租金36000元，此证据符合证据“三性”，本院予以确认。被告对原告提供的3-4号证据均有异议，认为通知没有收到，统计表系单方统计，且没有加盖原告公章，属无效证据。本院认为，上述3-4号证据虽系原告单方面提供，但能够证实被告代办电信业务发展有效净增在网用户数的实际情况，本院予以采信。原告对被告提供的1号证据和2号证据中的36000元押金收据无异议，本院予以采信；原告对被告提供的2号证据中10000元押金收据有异议，认为系代办电信业务合同押金，不是门面押金。本院认为，此证据与本案无关，本院不予采信；对3号证据无异议，本院予以采信。经审理查明：2013年7月24日，原、被告签订了一份《合作协议》，协议内容为：①、甲方(原告)将位于东安建设大道381号自有物业门店承包给乙方(被告)用于代办甲方业务，公允年租金为36000元；②、合作期限3年，即从2013年8月1日起至2016年7月31日止；③、协议期内乙方必须全部经营电信业务，乙方首承包年内，承诺有效发展新增用户424户；第二年发展467户；第三年发展514户；④、乙方退出条件，在第一年如连续二个季度未完成任务的50％，当年没有完成任务65％，甲方有权解除合同；第二、三年连续二个季度未完成任务70％、80％，甲方有权解除合同；⑤、乙方向甲方交承包协议押金36000元，如果没有完成承包任务的，甲方有权按净增用户的统计口径对乙方欠产任务数85元/户扣除押金以抵押房屋租金。合同签订后，原告按约将门面租赁被告经营手机销售、修理及代办电信业务。第一年承诺发展电信客户424户，实际发展60．4户，依约按85元／户抵扣房屋租金5134元；第二年承诺发展电信客户467户，实际发展39.04户，依约按85元／户抵扣房屋租金3318.4元；第三年承诺发展电信客户514户，实际发展3.6户，依约按85元／户抵扣房屋租金306元。为此，原告认为被告没有完成合同约定的发展电信客户数，其行为已构成违约，遂于2014年7月18日以被告未完成年度任务为由送给被告《关于解除合同的通知》，通知解除合同并要求被告支付2014年8月至2015年7月的房屋租金36000元，被告则以租赁合同未到期为由拒绝接收通知，也未支付房屋租金，双方因此酿成纠纷。本院认为：原、被告双方签订的《合作协议》，系双方真实意思的表示，其内容合法有效，双方当事人应当履行。本案中，主要涉及两个合同法律关系。一是房屋租赁合同关系，原告(甲方)将位于东安建设大道381号自有物业门店承包给被告(乙方)用于代办甲方业务，约定公允年租金36000元，实为年租金36000元（即每月租金3000元），被告应当依约支付，被告及其委托代理人关于“公允年租金36000元指代不明确，应为三年房屋租金36000元”的辩解意见，与客观事实不符，本院不予支持。在履行合同过程中，被告未按合同规定的时间和金额交付2013年8月至2015年7月期间（二年）房屋租金63547.3元，且未按合同约定完成发展电信客户的季度与年度任务，根据合同规定，已属违约，符合双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告在未支付租赁期间，仍在使用该租赁房屋，应按合同约定的租金标准支付2015年8月至被告搬出租赁房屋期间的租金，故原告要求被告从2015年8月起按实际使用时间支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。二是代办电信业务合同关系，原告将门面租赁给被告经营后，要求其必须经营电信业务，约定了被告发展电信客户的年度任务，并约定了被告发展新客户后按85元/户扣减房屋租金的条款。房屋租赁期间为三年，被告在2013年8月至2015年8月期间，共发展电信新客户103.04户，应当依约抵交被告房屋租金8758.4元。从2015年8月起至被告搬出租赁房屋期间，被告所发展电信新客户，也应按合同约定标准扣减房屋租金。被告未按约定完成发展电信客户的季度与年度任务，其履约押金应依约作为房屋租金抵偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国电信股份有限公司东安分公司与被告黄景棋于2013年7月24日签订的《合作协议》；二、被告黄景棋支付给原告中国电信股份有限公司东安分公司2013年8月至2015年7月期间东安建设大道381号门面的房屋租金72000元，原告中国电信股份有限公司东安分公司依约支付给被告发展电信新客户提成款8758.4元、退还房屋租赁协议押金36000元。两抵后，由被告支付给原告2013年8月至2015年7月期间房屋租金27241.6元；三、从2015年8月1日起，由被告黄景棋按3000元/月的标准支付原告房屋租金至本判决生效之后十日止；从2015年9月1日起，由原告中国电信股份有限公司东安分公司按85元／户的标准支付被告发展电信新客户提成款至本判决生效之后十日止。上述款项，限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费488元，减半收取244元，由被告黄景棋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 席光武二〇一六年四月十一日代理书记员 蒋 瑾附件：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 更多数据：搜索“”来源：