（2016）赣10民终字59号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-06-21
案件名称
江西抚州四友房地产开发中心、万鹏瑞合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西抚州四友房地产开发中心,万鹏瑞
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣10民终字59号上诉人（原审原告）江西抚州四友房地产开发中心，住所地抚州市兵马巷。法定代表人周跃，该公司总经理。委托代理人吴京，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。���上诉人（原审被告）万鹏瑞，男，1958年12月11日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。上诉人江西抚州四友房地产开发中心（以下简称四友房地产中心）因与被上诉人万鹏瑞合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第2123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：四友房地产中心于1997年10月27日登记成立，法定代表人系周跃。1999年，四友房地产中心与原临川区供销社以四友彩蓬厂集资房的名义进行合作建房，地段在临川区兵马××号。因在建房屋在万鹏瑞等人居住的房屋隔壁即兵马巷26号，双方发生纠纷，经调解，以抚州市四友房地产开发中心的名义与万鹏瑞等兵马巷26号的住户于2002年3月20日达成协议，并签订以旧房换新房的协议书，主要约定如下:1、万鹏瑞同意四友房地产中心按原有八户换新房各一套，其面积四友房地产中心应提供万鹏瑞每套60㎡不找差价指一楼，东边一楼72㎡不找差价；2、新房超出60㎡的面积部分及楼层关系找差价给四友房地产中心，一楼、七楼380元每平方米，二楼、六楼405元每平方米、三楼、四楼540元每平方米，五楼495元每平方米；3、四友房地产中心负责万鹏瑞办理新居的房产证及旧证换新证，其费用由万鹏瑞承担；4、该房竣工后，经有关部门验收合格，四友房地产中心应立即通知万鹏瑞接房，万鹏瑞接新房后在一星期内付差价款给四友房地产中心。5、四友房地产中心应在协议签约之日起三个月内交给万鹏瑞新居。万鹏瑞在领到新居房产证后一个月内搬出旧房并同意拆除旧房。四友房地产中心法定代表人周跃及万鹏瑞分别在协议上签名。协议签订后，万鹏瑞补齐了差价，四友房地���中心如期将新房（坐落在兵马巷28号四友彩蓬厂集资楼701室，建筑面积88.58平方米）及产权证(抚房权证六字第××号)交付给万鹏瑞。万鹏瑞取得新房后不久将兵马巷26号旧平房空出，并交付给四友房地产中心。2008年3月14日四友房地产中心法定代表人周跃与其员工梁新华签订授权委托书，约定周跃授权梁新华全权处理，兵马巷28号，供销社集资房款，并约定在处理之中不要通过周跃本人。2008年6月23日，梁新华持授权书及2002年3月20日以旧房换新房的协议书原件找到万鹏瑞，告知其可以回购旧平房，并与其签订处理协议书，内容为：据抚州市兵马巷26号旧房换28号新房原周跃没处理完的事现周跃授权给梁新华全权处理梁新华同6户全权处理清楚，从此以后任何人不能找麻烦包括周跃在内，处理结果旧房新房全结清。处理协议下方还附有梁新华的身份证信息。2008年7月4日，万鹏瑞向梁新华交纳7000元，梁新华向万鹏瑞出具收条：今收到万鹏瑞新房旧房全部结清计人民币柒仟元正。此后万鹏瑞重新入住旧平房。庭审中四友房地产中心陈述，认为梁新华收取万鹏瑞7000元系代为收取旧房租金，并非回购旧房，但四友房地产中心未能提供2002年3月20日与万鹏瑞等人签订的协议书原件，只提供了复印件。万鹏瑞在庭审中提供了协议书原件。另查明，万鹏瑞系原临川市副食品公司职工，涉诉临川区兵马巷26号旧平房系原临川市副食品公司的单位宿舍，1992年左右分配给万鹏瑞居住，面积约36平方米，因未交清房改需补交的费用，故未参加房改，也一直未办理房屋产权登记（部分职工参加了房改，已取得部分产权的房产证）。原告江西抚州四友房地产开发中心诉称，四友房地产中心与原临川区供销社在临川区兵马××号地块��以四友彩蓬厂集资房的名义进行合作建房，因在建房屋受到相邻平房的八户人家（兵马巷26号住户）的阻扰，施工无法正常进行，后双方于2002年3月20日达成旧房换新房协议，即四友房地产中心以在建房屋一套与万鹏瑞约36平方米（平房）旧房进行置换，面积按约定补差。协议签订后，四友房地产中心如期将新房及产权证交付给万鹏瑞，但万鹏瑞以新房装修无法腾房为由，暂不交付平房，考虑万鹏瑞的实际情况，四友房地产中心同意给万鹏瑞1至2个月的装修时间。万鹏瑞利用四友房地产中心外出投资未在抚州，以各种理由拒不交房。2008年四友房地产中心再次委托梁新华办理收房一事，仍遭万鹏瑞拒绝。万鹏瑞拒不交房的行为严重损害四友房地产中心的合法权益，现诉至本院要求1、依法责令万鹏瑞立即返还四友房地产中心所有的位于兵马巷26号的平房一套约36平方米；2、判令万鹏瑞赔偿四友房地产中心的经济损失（四友房地产中心房屋被占期间的租金损失自2008年7月至2013年10月共64个月，按每月租金200元计算，共计12800元人民币）；3、本案诉讼费由万鹏瑞承担。被告万鹏瑞辩称，旧房换新房是事实，新房房款我已全部结清，并取得房产证。后四友房地产中心授权梁新华持协议书原件找到我，我花了7000元将旧房买回来了，现已装修，不存在返还，更不用交租金。原审法院认为，双方于2002年3月20日签订的协议书，属房屋拆迁安置补偿合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均对协议无异议，并按协议约定各自履行了合同权利义务。万鹏瑞按置换协议约定取得兵马巷28号新房一套并办理产权登记，万鹏瑞也如期搬出兵马巷26号旧房并将旧平房交付四友房地产中心。��四友房地产中心未及时拆除旧房，四友房地产中心法定代表人周跃又于2008年授权其员工梁新华全权处理兵马巷28号，供销社集资房款，且不需通过周跃本人。万鹏瑞旧房系兵马巷26号，但置换的新房系兵马巷28号。梁新华持该委托书及协议书原件找到万鹏瑞，收取万鹏瑞7000元后将协议书原件交给万鹏瑞，并出具“旧房、新房已结清”的处理协议，此一系列行为，致使万鹏瑞完全有理由相信，梁新华系代表四友房地产中心回购旧平房，故对梁新华的行为应认定表见代理，系代表四友房地产中心处理新房与旧房的事宜。其行为责任应由被代理人即四友房地产中心承担。因此，万鹏瑞向四友房地产中心支付对价7000元将旧平房购回，双方形成新的房屋买卖合同关系，该旧平房的产权又恢复到置换前的状态。四友房地产中心无权要求万鹏瑞返还兵马巷26号的平房一套。四友房���产中心主张梁新华收取万鹏瑞7000元系代为收取旧平房租金的行为，经查与事实不符，不予采信。四友房地产中心另诉请万鹏瑞给付房屋被占期间的租金损失自2008年7月至2013年10月共64个月，按每月租金200元计算，共计12800元人民币，因未提供双方当事人签订的租赁合同及其他证据，对其诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告江西抚州四友房地产开发中心的诉讼请求。案件受理费120元，由原告江西抚州四友房地产开发中心负担。一审宣判后，四友房地产中心不服，向本院提起上诉称：1、双方于2002年3月20日签订的协议书，已各自履行了合同权利义务，合同已履行完毕。梁新华持终止的合同书，欺骗、敲诈旧房主回购旧房，并侵吞回购款，纯属个人的违法行为，与上诉人无任何关系。2、上诉人未按期拆除旧房，是由于原副食品公司极力阻扰。该公司于2004年2月11日致函上诉人，称旧房系公司宿舍，与住家签订的开发商协议无法律效力，无权处置公司产权。3、梁新华出具的授权书纯属伪造，上诉人授权书没有任何涉及26号旧房主的有关内容，更没有约定在处理之中可以不通过上诉人，因此可以认定梁新华出具的授权书，存在严重的伪造、欺骗行为。要求：1、依法撤销原审判决。2、依法确认抚州市兵马巷26号房屋产权归周跃所有。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人万鹏瑞答辩称：授权书是真实的，原审判决正确。双方一审查明的事实均无异议，二审对一审认定事实予以确认。本案经调解，双方不能达成一致意见。本院认为，上诉人四友房地产中心主张梁新华向被上诉���万鹏瑞出具的“关于四友房地产中心委托梁新华全权处理兵马巷28号供销社集资房款且不须通过周跃本人”的授权书是梁新华伪造的。由于上诉人四友房地产中心的法定代表人周跃在抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第2121号案件的庭审中当庭确认了该份授权书的真实性，故上诉人的该项主张，本院不予以认可。但该授权书中对梁新华是否对兵马巷26号旧房具有处置权未予以明确，故梁新华是否有回购旧平房之行为及该行为即代表四友房地产中心，亦不明确。上诉人关于要求“确认抚州市兵马巷26号房屋产权归周跃所有”之上诉请求，超出了上诉人在一审的诉讼请求范围，且由于该房产的产权并不属于被上诉人万鹏瑞，兵马巷26号房屋产权人为原临川市副食品公司。四友房地产中心与原临川市副食品公司并未就该房产的归属达成过处理意见，故上诉人的该项上诉���求，本院依法不予以处理。综上,根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞》的解释》第三百三十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元由上诉人江西抚州四友房地产开发中心承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄玲玲审 判 员 彭 珺代理审判员 范 宣二〇一六年四月十一日书 记 员 王 健