（2015）唐民一初字第2524号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-08-06
案件名称
唐河冠霖企业营销策划有限公司与刘恒连租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
唐河县人民法院
所属地区
唐河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐河冠霖企业营销策划有限公司,刘恒连
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民一初字第2524号原告唐河冠霖企业营销策划有限公司。法定代表人李金星，任该公司总经理。委托代理人王杰生，河南匡世律师事务所律师。被告刘恒连，女，生于1969年12月2日，汉族。原告唐河冠霖企业营销策划有限公司（以下简称冠霖公司）与被告刘恒连为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告冠霖公司委托代理人王杰生、被告刘恒连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冠霖公司诉称，2015年1月，原告经过考察，决定整体租赁和美国际步行街的全部商铺，打造唐河集“购物、休闲、娱乐”于一体的步行街市场。通过以与步行街的购房业主分别协商并签订租赁合同的方式，将所租赁的商铺对外招商。但由于步行街业主与开发商之间存在纠纷，仅有包括被告在内的89位业主与原告签订了租赁协议。和美国际步行街共计361间商铺，涉及284位业主。与原告签订租赁协议的业主仅占全部业主的31％，商铺租赁率为总商铺的28％，使原来已经与原告签订入驻意向的企业和商户取消了入驻意向。这样就不能满足打造唐河集“购物、休闲、娱乐”于一体的步行街市场的条件；据此，原告于2015年7月31日向各业主发出了解除租赁协议的函件，被告表示不同意解除。和美国际步行街是由开发商采取整体租赁返租三年的销售方式销售的，期限为三年，至2015年9月30日期限届满。虽然原告与被告签订了租赁协议，但由于原租赁期限未届满，被告也未将所出租的商铺交付原告，原、被告签订的租赁协议实际上并未履行。请求：依法调解或判决解除原、被告双方签订的《商铺租赁协议》。原告冠霖公司提供了以下证据：第一组证据：《商铺租赁协议书》。以证明原、被告双方签订租赁协议的实际履行期限是2015年10月1日起，至原告起诉时，租赁协议尚未实际履行。第二组证据：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。以证明原告是依法成立的企业。第三组证据：已签订协议的商铺明细表和商铺总数量业主明细表。以证明和美国际步行街的业主数量和商铺数量与原告所签订协议的业主的商铺仅占全部业主的三分之一。第四组证据：原告为招商与各商户签订的入驻意向书。以证明原告无法与全部业主签订协议，而品牌商户无法入驻，有意入驻的商户取消了协议。第五组证据：原告于2015年7月31日向各租赁户发出的解除租赁协议函。以证明原告合同实际履行前与各被告协调解除协议。被告刘恒连辩称，不同意解除原、被告签订的《商铺租赁协议》。被告刘恒连提供了《商铺租赁协议》。以证明原、被告之间存在租赁关系，原告就应支付被告租金。第二组证据：原告起诉状。以证明原告在租赁前已进行详细考察，对被告与开发商之间的问题都了解。第三组证据：解除租赁协议函。以证明被告不同意解除租赁协议。经质证，对原告提供的五组证据的真实性，被告无异议。对被告提供的三组证据的真实性，原告无异议。合议庭评议认为，原告提供的五组证据，被告对其真实性无异议，确认为有效证据。被告提供的三组证据，原告对其真实性无异议，确认为有效证据。依据原、被告陈述及有效证据，合议庭确认以下案件事实：2015年1月20日，原告冠霖公司（甲方，承租方）与被告刘恒连（乙方，出租方）签订了《商铺租赁协议书》。该协议书的主要内容为：“甲乙双方本着诚信互利、共同发展的原则，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下一致协议：第一条：乙方自愿将自己购买的位于唐河县建设路和美步行街2号217房产，面积为45.52（M2）的商铺租赁给甲方。第二条：租赁期为：自2015年10月1日至2030年10月1日。共计15年。第三条：随着年限增长租金增长，特约定该商铺的租金标准如下：乙方出租商铺面积为45.52M2，第一阶段为：2015年10月1日至2018年10月1日。租金为：每平方为15元，合计每月682.8元，每年合计为8193.6元，三年共计24580元；第二阶段为：2018年9月30日至2021年10月1日。租金为：每平方为18元，合计每月819.36元，每年合计为9832.2元，三年共计29496元；第三阶段为：2021年9月30日至2024年10月1日。租金为：每平方为30元，合计每月1365.6元，每年合计为16387元，三年共计49161元；第四阶段为：2024年9月30日至2027年10月1日。租金为：每平方为40元，合计每月1820元，每年合计为21849.6元，三年共计65548元；第五阶段为：2027年9月30日至2030年10月1日。租金为：每平方为50元，合计每月2276元，每年合计为27312元，三年共计81936元。第四条：租金的支付方式。1、甲方应按乙方指定的账户，按季度，前一个月及时将租金以人民币支付给乙方；2、乙方账户为62×××15，刘恒连，农业银行。第五条：租赁期内甲方责任。1、甲方应合法使用商铺场地，不得从事非法经营活动，甲方有权自行组织招商经营管理。2、甲方按照合同约定及时将租金打入乙方指定账户；3、甲方在租赁期间所产生的经营费用、水电费、维修费均由甲方承担；4、甲方应在本协议约定的租赁期限届满前半年，通知乙方洽谈签订新的租赁协议。在新协议未签订之前，仍按原协议给乙方指定账户打租金；5、如因不可抗力自然灾害，地震，洪水，暴风雨，火灾（火灾除人为造成），战争，暴乱造成房屋、设备损坏或其他损失，双方互不承担责任。6、甲方在租赁期内不得随意改变建筑主体承重结构，不得私自对房屋拆除、改造，应保持房屋整体结构的稳定性。如果对该房屋改造，应提前告知房屋所有人，但甲方为经营所需有权进行必要的装修（双方应以补充协议为准）。第六条：租赁期内乙方责任。1、乙方保证租赁给甲方租赁的商铺产权清楚，符合使用要求，若发生乙方与第三方因该商铺产权、使用纠纷或债权债务，由乙方负责清理，并承担民事责任，因此给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿（若因乙方与开发商发生的纠纷，乙方不承担一切责任，以法院判决为准，乙方与开发商发生一切纠纷期间不影响本协议继续履行）；2、在本协议的租赁期内，乙方若将该商铺出售，则应将本协议的乙方权利和义务一并转让给买方，并提前书面告知甲方。若乙方将该商铺抵押给第三方的，则应要求第三方承诺在行使抵押权时不影响本协议的继续履行；3、为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大程度保护乙方投资回报和房屋的升值潜力，乙方承诺在本协议约定的委托期内不解除本协议、不自行出租该商铺、不自行经营、不另行委托第三方托管经营该商铺、不侵害本协议约定的甲方应享有的权益；4、为保证项目统一经营管理和全部业主的租金利益，乙方承诺在本协议约定的租赁期内，不得自行委托他人与该商铺承租人联络、收取租金和其他费用；5、在本协议约定的租赁期限届满后，乙方保证原承租人在同等条件下对该商铺的优先承租权。甲、乙双方同意继续合作，正在洽谈续约条件在未签订续约协议之前的租金，仍按原协议执行，待续约签订后按新标准执行。第七条、违约责任。1、甲方若不能及时、足额向乙方支付租金，应承担拖欠租金数额3倍的违约金。超过三个月租金仍未支付，乙方有权自行解除本协议。2、甲方在租赁期间不得整体转让，如因特殊原因整体转让需经乙方业主同意方可转让。但甲方有权自行组织招商、经营、管理。若乙方在不知情的情况下整体转让，甲方应向乙方支付下欠租金的3倍违约金。3、若乙方违反本协议书第六条第2、3、4项的约定，或有任何有违统一业态管理、统一业态规划、统一经营管理，统一店面布局和功能调配等行为，甲方发出书面纠正通知后30天内仍未纠正的，乙方应向甲方支付不低于已收租金的3倍违约金，该商铺现存的租约继续履行，同时本租赁协议和该商铺现存租约继续履行。此外，甲方有权追究乙方违约行为影响项目统一经营而造成的甲方其他经济损失。由于乙方违约行为造成该商铺承租人的损失及乙方租金回报的损失等均有乙方承担。第八条：争议的解决。在协议履行过程中若发生争议，可协商解决。协商不成的，任何一方均可依法向当地人民法院申请裁判，裁判期间，不影响本协议的履行。第九条：未尽事宜双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。第十条：本协议经双方签字盖章后生效。第十一条：本协议一式三份，甲方持二份，乙方持一份。第十二条：附件：购房协议复印件一份，身份证复印件一张。第十三条：本协议双方已共同审阅，对条文理解正确无争议。甲方：唐河冠霖企业营销策划有限公司（公章），委托代理人：邓娇阳，联系电话：0377-6865****；乙方：刘恒连，联系电话：158××××8168。2015年1月20日。”2015年7月31日，原告冠霖公司向被告刘恒连发出了关于解除商铺租赁协议的函，内容为：“刘恒连先生：你与我公司2014年12月28日签订的《商铺租赁协议书》，但由于绝大部分业主无意与我公司签订《商铺租赁协议书》，导致我公司无法正常进行招商活动，使贵我双方签订协议的目的无法实现。为避免贵方的财产利益受到损害，鉴于双方签订的《商铺租赁协议书》尚未实际履行，本公司拟与贵方解除双方于2015年12月28日签订的《商铺租赁协议书》，另行签订《委托经营管理协议》。望接本函之日起三日内书面向我公司回复！逾期视为同意我公司意见。特此函告！唐河冠霖企业营销策划有限公司。”被告刘恒连收到该函后，表示不同意解除《商铺租赁协议书》。和美国际步行街位于唐河县建设路，共计361间商铺，涉及284位业主。原告冠霖公司决定整体租赁和美国际步行街的全部商铺，打造唐河集“购物、休闲、娱乐”于一体的步行街市场。原告通过以与步行街的购房业主分别协商并签订租赁合同的方式，将所租赁的商铺对外招商。由于步行街业主与开发商之间存在纠纷，仅有包括被告刘恒连在内的89位业主与原告冠霖公司签订了租赁协议。导致原来已与原告签订入驻步行街意向的企业和商户取消了入驻步行街意向。和美国际步行街是由开发商采取整体租赁返租三年的销售方式销售，期限为三年，至2015年9月30日期限届满。原、被告签订租赁协议时，由于原租赁期限未届满，被告刘恒连未将所出租的商铺交付原告冠霖公司。至今，原、被告签订的租赁协议实际并未履行。原告冠霖公司于2015年10月13日诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，本案，原告冠霖公司与被告刘恒连于2015年1月20日签订了《商铺租赁协议书》，原告在该《商铺租赁协议书》上加盖原告公章，被告刘恒连在该《商铺租赁协议书》上签字，因此，原、被告之间的租赁合同依法成立。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告之间的租赁合同自原、被告签字、盖章时生效。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”的规定以及《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，本案，原、被告签订的租赁合同成立后，仅有包括被告刘恒连在内的89位业主与原告冠霖公司签订了租赁协议，还有大部分步行街业主未与原告签订租赁协议，且因原租赁期限未届满，被告刘恒连未将所出租的商铺交付原告冠霖公司，使原、被告签订的租赁合同实际并未履行，导致原来已与原告签订入驻步行街意向的企业和商户取消了入驻步行街意向，这些变化情况符合《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”规定的情形，如果继续履行合同，对于原告冠霖公司明显不公平，致使原告冠霖公司无法正常进行招商活动，不能建成集“购物、休闲、娱乐”于一体的步行街市场；对于被告刘恒连来说，被告刘恒连的目标酬金也不能取得，使原、被告签订的租赁合同的目的无法实现，因此，依据上述规定，原告冠霖公司关于依法解除原、被告签订的《商铺租赁协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。被告刘恒连关于不同意解除原、被告签订的《商铺租赁协议》的辩称理由，没有法律依据，且原、被告签订的《商铺租赁协议》实际并未履行，因此，被告刘恒连的辩称理由，本院不予支持。由于本案原、被告签订的《商铺租赁协议》规定的租赁协议履行时间自2015年10月1日起，结合案情及被告出租商铺面积，酌定原告冠霖公司补偿被告刘恒连3000元，较为适宜。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除2015年1月20日原告唐河冠霖企业营销策划有限公司与被告刘恒连签订的《商铺租赁协议书》。二、判决生效后十日内，原告唐河冠霖企业营销策划有限公司补偿被告刘恒连3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告唐河冠霖企业营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 孟 晓代理审判员 王凌湘人民陪审员 谢卫征二〇一六年四月十一日书 记 员 孙香莲