（2016）皖08民终384号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-08-30
案件名称
冯斗银、陈兰英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省安庆市中级人民法院
所属地区
安徽省安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯斗银,陈兰英,李圣林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终384号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯斗银，男，1981年7月17日出生，汉族，无固定职业，住安徽省安庆市怀宁县，委托代理人：何杰政,安徽国誉律师事务所律师。委托代理人：李平,安徽国誉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈兰英，女，1972年11月11日出生，汉族，缝纫工，住安徽省安庆市怀宁县，委托代理人：王章祥，男，1959年11月10日出生，汉族，公务员，住安徽省桐城市，上诉人（原审被告、反诉原告）：李圣林，男，1973年10月31日出生，汉族，水电工，住安徽省安庆市怀宁县，上诉人冯斗银、陈兰英、李圣林房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省怀宁县人民法院于2015年12月19日作出的（2015）怀民一初字第01340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人冯斗银及其委托代理人何杰政、李平，上诉人陈兰英及其委托代理人王章祥，上诉人李圣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年8月，冯斗银看到李圣林出卖房屋的广告，便与李圣林联系协商买卖房屋事宜。2014年8月20日，二人谈妥冯斗银购买李圣林、陈兰英夫妻所有的位于怀宁县××综合××市场××室(以下简称住房)及西边第一间车库（以下简称车库），当日冯斗银通过银行汇款14万元到李圣林账户，李圣林遂将住房和车库钥匙交给冯斗银。2015年陈兰英又出具收条一张，确认收到冯斗银黄墩商贸城房款14万元。2014年8月25日，冯斗银、李圣林就上述交易签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（卖方）李圣林、陈兰英（系李圣林妻子），乙方（买方）冯斗银，甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款。一、甲方自愿将坐落在黄墩商贸城六号楼西边五楼建筑面积94.73平方米住房出售给乙方，并将所出卖该房屋的相关土地使用权同时出售给乙方。二、双方议定上述房产总价为人民币壹拾捌万贰仟圆整（￥182000元）（包含西边第一间车库）。三、乙方在签订本合同的同时支付甲方房款。四、办理房产证手续所产生的相关税费及费用由乙方承担。五、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方必向另一方支付违约金叁万元。六、甲方积极配合乙方办理房产过户手续。七、本协议一式三份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。合同中同时注明：“乙方已付给甲方十四万元整，余下钱款肆万伍仟元整（45000）在甲方协助乙方办好土地证、房产证之后，乙方支付余下钱款。”合同落款处：甲方李圣林、陈兰英，乙方冯斗银签字，捺手印。李圣林、陈兰英于1997年2月登记结婚，陈兰英于2006年委托其亲戚刘观杰购买涉诉住房及车库，但该房屋一直未办理产权登记手续。2015年8月25日，李圣林与冯斗银签订房屋买卖合同后将购房合同书交给冯斗银，由冯斗银去办理产权过户手续，因为李圣林、陈兰英外出务工，致使产权过户手续没有办好。2015年春节期间，李圣林、陈兰英向冯斗银索要未付房款，冯斗银以房屋产权证未办理为由未付下剩房款。2015年2月17日，李圣林将购房合同书拿回，于2015年4月14日、6月10日，陈兰英分别为涉诉住房办理了房屋产权证和土地使用权证，登记权利人均为陈兰英。在拿回购房合同书与办理产权证期间，陈兰英又将车库以5万元卖予他人，因与冯斗银之间存在购房纠纷，该交易没有成功。因协商处理未果，冯斗银诉至原审法院请求判令陈兰英、李圣林协助冯斗银办理住房和车库的产权过户登记手续并支付违约金30000元。陈兰英、李圣林提起反诉请求判令：1、冯斗银承担违约责任，支付违约金30000元；2、诉讼费用由冯斗银承担；3、冯斗银故意毁坏财物造成的损失羊毛衫50000元、车库租金5000元、修复门窗3000元、住房租金15000元、交通费、误工费3000元、精神损失费5000元，以及车库卖出50000元被冯斗银破坏的损失，要求返还财产，恢复原状；4、要求冯斗银赔偿因保全错误造成的损失；5、冯斗银搬出被保全的房子。原审审理期间，冯斗银向原审法院提出保全申请，要求查封涉诉住房及车库，并提供担保。原审法院经审查依法裁定查封了李圣林、陈兰英的涉诉住房和车库。2015年8月27日，陈兰英对财产保全裁定申请复议，原审法院审查后认为其复议理由不能成立，依法驳回复议申请。原审法院认为：冯斗银与李圣林、陈兰英签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应当本着诚实信用的原则全面履行合同义务。合同双方明确约定：住房及车库房款实际议定成交价为185000元，冯斗银先行支付140000元，余下房款45000元在李圣林、陈兰英协助冯斗银办好土地证、房产证后支付。本诉中李圣林、陈兰英辩称，已经将购房合同书交给冯斗银，己方已经履行了合同约定协助过户的义务，而冯斗银没有办好产权过户手续，以至于不付清下余房款，系冯斗银违约在先。原审法院认为，合同双方协商交易的是二手房，办理产权过户手续需要买卖双方同时到怀宁县房管局办理过户手续，冯斗银单方持购房合同书显然不能办理二手房产权过户手续，关于冯斗银违约在先的抗辩意见不能成立。本案涉诉住房及车库系陈兰英于夫妻关系存续期间购买，李圣林与冯斗银就住房及车库交易达成合意并签订书面买卖合同，陈兰英事后亦出具了收到14万元房款的收条，并未提出异议，应当视为陈兰英对李圣林代理处分夫妻共同财产行为的认可，李圣林、陈兰英事后又欲将车库以5万元另行出卖给他人，因冯斗银阻止而未实现，其行为违反了合同约定，但鉴于冯斗银并未提出要求解除买卖合同的请求，为实现双方签订合同的目的，双方应当同时履行协助过户和支付下余房款的义务。李圣林、陈兰英反诉请求冯斗银支付违约金30000元的请求没有事实依据，不予支持。陈兰英、李圣林请求冯斗银赔偿故意毁坏财物造成的损失以及其他损失因没有提供充分的证据证明，不予认定。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，作出判决：一、李圣林、陈兰英于判决生效后十五日内协助冯斗银办理怀宁县××综合××市场××室及西边第一间车库的房屋所有权过户手续；二、冯斗银于判决生效后十五日内给付李圣林、陈兰英房款45000元；三、驳回冯斗银的其他诉讼请求；四、驳回李圣林、陈兰英的反诉请求。案件受理费1675元，保全费770元，合计2445元，由冯斗银承担1220元，陈兰英、李圣林承担1225元。反诉受理费3520元，减半收取1760元，由陈兰英、李圣林承担。冯斗银上诉称：陈兰英、李圣林拒绝协助冯斗银办理住房过户手续，且欲将车库转让给他人，因冯斗银制止而未果。陈兰英、李圣林违反合同约定应承担违约责任。合同约定陈兰英、李圣林协助冯斗银办好房产证、土地证后，冯斗银才支付剩余房款，原审认定两者同时履行错误。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判陈兰英、李圣林支付违约金30000元。李圣林、陈兰英辩称：李圣林与冯斗银签订房屋买卖合同时就将原始购房合同交给冯斗银，约定由冯斗银办理房产证，房产证没有办理不是李圣林违约，不应支付违约金。陈兰英、李圣林上诉称：住房和车库是陈兰英个人财产，原审判决认定是夫妻共同财产错误。房屋买卖合同签订后，陈兰英、李圣林将原始购房合同交给冯斗银，约定冯斗银办好陈兰英的住房产权证后付清余下房款，然后陈兰英、李圣林再配合冯斗银办理过户手续。冯斗银拿着原始购房合同要求开发商以冯斗银名义直接办证，借此省去过户费和赖掉余下房款，被开发商拒绝后，冯斗银一直未办理房产证，导致住房无法过户，冯斗银也一直未付余下房款，所以冯斗银应支付违约金。冯斗银在陈兰英、李圣林不知情的情况下，撬开车库并换锁，致陈兰英无法将存放在车库中的羊毛衫等物品拿出对外销售，冯斗银应赔偿损失50000元。冯斗银违约在先，先行恶意提起诉讼，错误保全，侵犯了陈兰英、李圣林的财产权益，并多次威胁陈兰英，给陈兰英精神和身体上造成了很大损害。综上，请求二审法院依法撤销原判，将本案发回重审或改判冯斗银支付违约金、赔偿损失50000元并搬离住房和车库。冯斗银辩称：因陈兰英、李圣林未按合同约定协助办理住房过户手续导致诉讼，冯斗银不存在违约行为。房屋买卖合同签订时陈兰英在场，事后陈兰英也出具了收条，陈兰英对李圣林出售住房和车库行为知情，住房和车库系陈兰英、李圣林夫妻共同财产。房屋买卖合同签订后，李圣林将住房、车库钥匙交给冯斗银，冯斗银依法使用，陈兰英、李圣林未要求解除房屋买卖合同，不存在搬离的前提。李圣林、陈兰英没有证据证明存在损失，其要求冯斗银赔偿损失无法律依据。陈兰英、李圣林要求冯斗银赔偿损失是侵权之诉，而本案是合同之诉，两诉不是同一法律关系，也没有牵连性，陈兰英、李圣林要求冯斗银赔偿损失和搬离房屋的反诉请求不符合反诉条件，请求法院予以驳回。各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。二审查明：陈兰英、李圣林均确认涉案住房和车库系陈兰英个人财产。冯斗银陈述在签订房屋买卖合时李圣林已告知其车库无法办理产权证，鉴于此，冯斗银不要求陈兰英、李圣林办理车库过户手续。房屋买卖合同签订后，住房和车库已实际交付给冯斗银占有使用。本院二审认定的其他事实与一审一致。综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、冯斗银要求陈兰英、李圣林支付违约金30000元有无事实与法律依据；二、陈兰英、李圣林要求冯斗银支付违约金30000元、赔偿损失50000元并搬离住房和车库有无事实与法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案房屋买卖合同系冯斗银与李圣林签订的，陈兰英虽未在合同中签字，但陈兰英事后向冯斗银出具了140000元房款收条，表明陈兰英认可了李圣林出售住房和车库的行为，本案房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，各方当事人应受合同约束。依据合同约定，陈兰英、李圣林虽负有协助冯斗银办理住房过户手续的义务，但未约定办理住房过户手续的期限。住房分别于2015年4月14日和6月10日办理了房屋产权证和土地使用权证，登记权利人均为陈兰英，即住房于2015年6月10日起才具备办理房屋过户手续的前提条件，冯斗银于2015年8月6日提起本案诉讼，中间间隔不到两个月。依据日常生活常理，办理房屋过户手续本身亦需要一定的周期，李圣林、陈兰英在住房具备过户条件之日起不到两个月的时间内未将住房过户给冯斗银不足以认定李圣林、陈兰英拒绝履行住房过户手续，李圣林、陈兰英并无违约行为。冯斗银在签订房屋买卖合同时已知道车库无法办理产权证，对于车库无法过户的法律后果其是明知的，该法律后果应由其自行承担。综上，冯斗银要求李圣林、陈兰英支付违约金30000元的上诉请求，本院不予支持。鉴于车库无法办理产权证，冯斗银在二审中表示不要求陈兰英、李圣林办理车库过户手续，此系冯斗银对其诉讼权利的正当处分，本院予以认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李圣林、陈兰英提交的证据不能证明冯斗银在合同履行过程中有违约行为，其要求冯斗银支付违约金30000元的上诉请求无事实依据，本院不予支持。本案房屋买卖合同合法有效，且住房和车库已实际交付给冯斗银使用，陈兰英、李圣林要求冯斗银搬离住房和车库的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。陈兰英、李圣林一审中提出反诉要求冯斗银赔偿财产损失，本院已另行制作民事裁定书驳回起诉，故对陈兰英、李圣林要求冯斗银赔偿损失50000元的上诉请求，本院不予审查，其可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省怀宁县人民法院（2015）怀民一初字第01340号民事判决第二、三项，即“冯斗银于判决生效后十五日内给付李圣林、陈兰英房款45000元”、“驳回冯斗银的其他诉讼请求”。二、撤销安徽省怀宁县人民法院（2015）怀民一初字第01340号民事判决第一、四项，即“李圣林、陈兰英于判决生效后十五日内协助冯斗银办理怀宁县黄墩镇综合大市场6幢508室及西边第一间车库的房屋所有权过户手续”、“驳回李圣林、陈兰英的反诉请求”。三、李圣林、陈兰英于本判决生效后十五日内协助冯斗银办理怀宁县黄墩镇综合大市场6幢508室房屋所有权过户手续。四、驳回李圣林、陈兰英要求冯斗银支付违约金30000元和搬离怀宁县黄墩镇综合大市场6幢508室房屋及西边第一间车库的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1675元，保全费770元，合计2445元，由冯斗银负担1220元，陈兰英、李圣林负担1225元。一审反诉案件受理费550元，减半收取275元，由陈兰英、李圣林承担；二审案件受理费1100元，由冯斗银负担550元，陈兰英、李圣林负担550元。本判决为终审判决。审 判 长 金 京代理审判员 陈世拥代理审判员 高 平二〇一六年四月十一日书 记 员 王岳霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。