（2014）张民初字第3251号
裁判日期: 2016-04-10
公开日期: 2016-09-28
案件名称
李继玲、毕思禄与山东汇美置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市张店区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李继玲,毕思禄,山东汇美置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十条第一款，第三十五条；《中华人民共和国物权法》：第七十四条第一款，第七十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2014）张民初字第3251号原告：李继玲。原告：毕思禄。二原告委托代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。二原告委托代理人：毕珂。被告：山东汇美置业有限公司，住所地���博市张店区张周路7号汇美大厦11楼。法定代表人：贾鹏，总经理。委托代理人：尹连明，山东子诚律师事务所律师。委托代理人：高绚，山东子诚律师事务所律师。原告李继玲、毕思禄诉被告山东汇美置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李继玲、毕思禄的委托代理人李双龙、毕珂、被告山东汇美置业有限公司的委托代理人尹连明、高绚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继玲、毕思禄诉称，2012年7月，原告与被告山东汇美置业有限公司签订房屋买卖合同，购买汇美经济适用房二期4号楼1单元601号房产，原告依约付清了全部房款。在合同约定的交房日期之前，原告验房时发现存在房屋与储藏室面积缩水，阳台、厨房、卫生间没有装修，未按规划设计要求建设地面停车位，塑钢平开窗内开不方便，入户防火门相邻两户同时开启时碰撞问题，被告不能在约定的2014年6月1日的交房日期前将符合合同约定条件及标准的住房交付原告使用，侵犯了原告的合法权益，原告多次与被告协商不成，遂向法院提起诉讼，请求判令被告退还房屋面积不足部分1平方米的购房款3361元及相应利息450元，退还储藏室面积不足部分1平方米的款项2200元及相应款项利息298元，负担原告阳台、储藏室、卫生间装修费用5552元，赔偿原告因为没有建设地面停车位造成的停车费用损失17864.80元，自2014年6月2日起至实际交房之日止每日按已交房款的万分之二计算的违约金2284元，并由被告负担本案诉讼费用。被告山��汇美置业有限公司辩称，原告李继玲、毕思禄所诉无事实和法律依据，被告已经按照合同约定履行了合同义务：1、被告交付的房屋已经通过合法的竣工验收，交付的房屋面积符合约定，原告自称面积不够没有事实依据；2、原被告购房合同约定阳台、厨房、卫生间交房标准为水泥砂浆，被告按照合同约定进行施工，原告要求被告对阳台间、厨房间、卫生间铺设地砖和墙砖，并将卫生间内的坐便器、洗面盆和水嘴安装完毕无合同依据，被告无此义务；3、被告按照规划设计要求足额提供了地面停车位，原告诉求没有事实依据。退一步讲，即使被告提供的地面车位不足也没有给本案原告造成任何经济损失，如果产生纠纷也应当由全体业主主张，原告要求赔偿损失的理由不成立；4、被告已经按照与原告签订的房屋买卖合同约定按时交付了涉案房屋，不存在延期交房的事实��综上，原告所有诉讼请求均不成立，请求法院予以驳回，本案诉讼费应由原告自行负担。经审理查明，原告李继玲、毕思禄与被告山东汇美置业有限公司于2012年7月23日签订商品房买卖合同，由原告购买被告建设的汇美经济适用住房二期4号楼1单元010601号房产，合同约定住房建筑面积91.85平方米、每平方米3361元，储藏室面积12.47平方米、每平方米2200元。主合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格、买受人付清全部房款的商品房交付买受人使用；第九条约定：若出卖人逾期交房，按预期时间是否超过60日分别计付买受人违约金；第十条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响到买受人所购商品房���量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；第十一条规定：商品房交接时出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该主合同后附住宅及地下室平面图、经济适用房二期交房标准、合同附加协议、购买经济适用住房补充协议，进一步细化了双方的权利与义务。其中交房标准规定：厨卫地面为水泥砂浆，厨卫墙面为水泥混合砂浆、居室地面为混凝土垫层细拉毛。2014年4月23日，淄博金宅测绘有限公司对被告山东汇美置业有限公司涉案工程建筑面积进行了测绘并出具了报告。2014年5月13日，淄博市规划局对被告汇美春江花月苑经济适用房二期住宅楼、商业楼及地下车库工程进行审核并颁发了建设工程竣工规划核实合格证。因房产测绘面积为93.61平方米，原告李继玲、毕思禄交纳了面积差价，并于2014年5月31日与被告办理了交房手续。此后二原告认为被告交付的房屋存在面积缩水，阳台、厨房、卫生间没有装修，未按规划设计要求建设地面停车位，塑钢平开窗内开不方便，入户防火门相邻两户同时开启时碰撞等质量问题，要求被告做出赔偿，被告不允，遂形成本诉。在本案审理过程中，原告曾向本院申请对其购买房屋的建筑面积进行重新测绘鉴定，本院为其出具了鉴定委托函，但原告一直未交纳相关费用，致使鉴定未能进行。法庭审理过程中，原告李继玲、毕思禄的委托代理人提供了以下证据：1、上述商品房买卖合同一份及交款收据三张，证明原告购买被告建设的房产并已付清全部房款；2、2012年4月27日淄博市住房和城乡建设局《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》一份，证明就加强住宅阳台、厨房、卫生间（简称三小间）渗漏、墙面发霉等质量通病防治，对各区县住房和城乡建设局、高新区规土局等局及有关单位提出以下要求，其中第二条规定：住宅三小间应一次装修到位，建设单位需提供多样化的装修设计和材料设备菜单供购房者选择，建设单位和购房人应当按照相关规定签订装修书面合同，明确双方权利义务等事项；3、被告在淄博市房产管理局的商品房预售方案备案材料一份，证明被告单位规划于2012年12月竣工交付的汇美春江花月苑经济适用房装修标准中卫生间安装洗面盆、坐便器与水嘴；4、原告购买的房屋“小三间”照片，证明房屋交付时无装修；5、原告在售楼处拍摄的汇美春江花月苑总平面图及在淄博市规划局取得的规划审核图各一份，证明图纸上设计有地上停车位，实际却没有建设。上述证据经质证，被告山东汇美置业有限公司辩称：1、对商品房买卖合同及交款收据无异议，原被告双方对交房标准有明确的合同约定，被告建设的商品房已经被验收合格，被告按照合同要求全面及时履行了约定义务；2、本案涉及的住房在2011年就已经被规划和审计���过，《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》既非法律法规，对本案纠纷也无证明力；3、商品房预售方案仅仅是预售的初步方案，最终应以签订的合同为准，对本案纠纷无证明效力；4、对“小三间”照片无异议，但这是合同规定的交房标准，被告是在严格按照合同办事；5、上述总平面图不能证实原告所说的地上停车位问题，被告是按照合同约定提供房屋，该住宅项目有地下停车位可供业主自愿选择购买，国家对于经济适用房地上停车位建设没有强制性规定，图纸显示的生态停车位是商品房建设小区的规划标准，不适用于本案经济适用房建设小区，原被告签订的买卖合同中没有对地上停车位的约定，上述规划审核图也不属于合同约定内容，没有被告签字盖章被告不予认可。涉案房屋所在小区已经通过淄博市规划局规划核实并颁发了合格证，被告不存在违约行为，即使就地上停车位建设问题与被告产生纠纷，也应当由全体业主主张权利，原告个人起诉不适格。综上，被告不存在违约问题。被告山东汇美置业有限公司向法庭提供了以下证据：1、淄博市公安局马尚派出所出具的证明材料，证明原施工4号楼现在变更为7号楼；2、淄博金宅测绘有限公司测绘报告一份、原2号楼储藏室测绘汇总表一份，证明原告李继玲、毕思禄所购买房屋经测绘实际面积是93.61平方米，大于双方合同约定面积91.85平方米，储藏室面积与约定一致，被告认可原告已经补交房价差额部分；3、淄博市规划局规划核实合格证一份，证明涉案住宅小区经过核实符合规划要求，通过验收合格；4、淄博市规划局出具的证明一份，证明被告开发建设的涉案住宅小区各项指标均符合要求，淄博市规划局对项目进行了整体规划验收，与批准规划一致，颁发了竣工规划核实合格证；5、房屋竣工验收备案表、报告表各一份，证明涉案房屋已经通过验收；6、2014年5月31日原告签字的交房会签单一份，证明被告已经按照合同交付了房屋。上述证据经质证，原告李继玲、毕思禄的委托代理人辩称：1、对证据1无异议；2、对测绘报告不予认可，此报告欠缺相关单位及人员的证明，该储藏室是由被告单方测绘，与实际情况不符；3、对涉案住宅工程竣工的真实性予以认可，但对证据3的证明内容不认可，对被告擅自变更地上停车位建设等规划后仍能���得合格证的本身存在异议；4、对证据4的真实性无异议，但该证明出具于2016年1月4日，是在原被告诉讼过程中，对这份证据的证明目的不认可；5、对验收报告表真实性予以认可，对其证明目的不认可，因为本案实际交付楼房与验收报告不符，对竣工验收备案表的真实性认可，对证明目的不认可，因为备案表只是用于备案，不能反映被告严重违约的事实；6、对会签单本身无异议，但对证明内容有异议，因为会签不等于交房。本院认为，当事人对于自己的主张有责任提供证据，举证不能应当承担相应的法律后果。被告山东汇美置业有限公司在商品房建成交工之前与原告李继玲、毕思禄订立商品房预售合同是出于双方真实意思表示，该合同合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自���的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。被告山东汇美置业有限公司交付的房屋已经过竣工验收，符合法定及双方在合同中约定的交房条件，被告在合同约定的交房日期前已通知原告接收房屋，原告李继玲、毕思禄主张被告逾期交房要求赔偿损失的理由不能成立。原告对相关测绘报告不认可，主张商品房面积不足，应当提交相关证据反驳，其举证不能应当承担相应法律后果。原被告对商品房“小三间”的建设标准在商品房预售合同中有明确的约定，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。原告以淄博市住房和城乡建设局《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》这样的地方性文件否认合同的效力不能成立，且即使是该通知，也要求房地产开发企业与买房人另外签订合同约定装修标准，并非无偿装修，原告要求被告赔偿相应装修损失的理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施。原告称被告变更地上停车位规划，要求被告赔偿其个人损失没有法律依据，本院不予支持。采纳被告的相关答辩意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李继玲、毕思禄的诉讼请求。案件受理费600元，由原告李继玲、毕思禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 刘 翔人民陪审员 孟利军人民陪审员 王进军二〇一六年四月十日书 记 员 何晓艺 更多数据：搜索“”来源：