（2015）白中民一终字第379号
裁判日期: 2016-04-10
公开日期: 2016-05-03
案件名称
上诉人郝国智与被上诉人景泰县融和矿业有限公司、原审第三人马宝福房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省白银市中级人民法院
所属地区
甘肃省白银市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝国智,景泰县融和矿业有限公司,马宝福
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白中民一终字第379号上诉人（原审原告）郝国智，男，生于1971年12月13日，汉族，住甘肃省景泰县。委托代理人罗玉瑞，白银条山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）景泰县融和矿业有限公司，住址：景泰县。法定代表人田济兴，该公司董事长。委托代理人董克怀，景泰县城关法律服务所法律工作者。原审第三人马宝福，男，生于1982年11月12日，汉族，住甘肃省景泰县。委托代理人马伟福，男，生于1984年10月13日，汉族，住甘肃省景泰县，系第三人之弟。上诉人郝国智因与被上诉人景泰县融和矿业有限公司、原审第三人马宝福房屋买卖合同纠纷一案，不服景泰县人民法院（2015）景民三初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郝国智及其委托代理人罗玉瑞，被上诉人景泰县融和矿业有限公司的委托代理人董克怀，原审第三人马宝福的委托代理人马伟福，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年11月8日，被告景泰县融和矿业有限公司法定代表人田济兴与兰州百盛园房地产开发公司签订了商品房买卖合同，约定将位于景泰县一条山镇七零五南路933号鸿德家园4幢2单元301室房屋出售于田济兴。合同中无被告公司印章。因被告景泰县融和矿业有限公司拖欠原告油款，2013年11月18日，被告景泰县融和矿业有限公司给原告郝国智出具了一份还款承诺书，载明：今有我公司欠郝国智拾万元油款，我保证两周还款，如还不了公司以四号楼1单元301室房产做抵偿保证。署名为景泰县融和矿业有限公司，并加盖被告公司法人田济兴私章。由于到期未能偿还，2014年3月5日，原、被告又签订了一份书面协议，约定：被告景泰县融和矿业有限公司将其所有的位于景泰县一条山镇鸿德嘉园4号楼2单元301室（97㎡）的房产，按每平米2000元出卖给原告郝国智，共计194000元，协议载明款已付清。因被告一直未能交付，原告便诉诸本院，请求被告履行合同，将鸿德嘉园4号楼2单元301室的楼房交付于原告。另查明，2013年2月3日，被告景泰县融和矿业有限公司向第三人马宝福出具了借据一份，主要内容：被告景泰县融和矿业有限公司借到第三人马宝福人民币88万元，按2013年3月30日前付清。同时以借款人自购的鸿德嘉园三号楼二单元三楼301室和二号楼四单元房屋提供担保。署名为景泰县融和矿业有限公司，并加盖被告公司法人田济兴私章。同时被告景泰县融和矿业有限公司出具借据一张。2014年1月18日，被告与第三人签订了一份房产交付协议书，被告景泰县融和矿业有限公司将本案讼争房屋（4号楼2单元301室）及另外一套房屋顶抵给第三人，折抵被告借第三人借款62万元，且由第三人居住至今。又查明，兰州百盛园房地产开发公司在景泰县房地产管理局办理位于景泰县一条山镇七零五南路933号鸿德家园4幢房屋预售许可证时，所使用的国有土地使用证为景国用（96）字第55号，2015年5月8日，景泰县国土局出具证明：景国用（96）字第55号土地使用证无登记档案。原审认为，本案讼争的房屋系被告景泰县融和矿业有限公司法人田济兴从兰州百盛园房地产开发公司所购买，但由于兰州百盛园房地产开发公司在开发鸿德嘉园时，所取得的商品房预售许可证存在瑕疵，故兰州百盛园房地产开发公司不具有真正预售房屋资格。也就是说本案讼争房屋并不符合法律、法规规定进入房地产交易及办理房屋过户登记手续条件。此外，即使被告作为善意相对人购买了该房屋，但是，其在购买后未办理房屋变更登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”据此，不动产的变更转让需经依法登记，未经登记，不发生效力。被告景泰县融和矿业有限公司在未办理所有权变更登记的情况下，能否取得该房屋的所有权尚不能确定。其行使处分权也违背了所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利的规定。故对原告请求交付房屋及第三人请求协助办理房屋过户登记手续的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、驳回原告郝国智的诉讼请求；2、驳回第三人马宝福的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告郝国智负担。上诉人郝国智不服一审判决，向本院提起上诉称，兰州百盛园房地产开发公司在出售涉案房屋时已经取得商品房预售许可证，而且我国法律也未禁止未登记房屋的买卖，原审法院应当围绕上诉人的原审诉求进行审理，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的的诉讼请求。被上诉人景泰县融和矿业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人马宝福辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，涉案房屋系景泰县融和矿业有限公司法人田济兴从兰州百盛园房地产开发公司所购买，兰州百盛园房地产开发公司在开发鸿德嘉园时，所取得的商品房预售许可证存在瑕疵，即此商品房预售许可证所使用的景国用（96）字第55号国有土地使用证无登记档案，故兰州百盛园房地产开发公司不具有真正预售房屋资格，本案讼争房屋并不符合法律、法规规定进入房地产交易及办理房屋过户登记手续条件。此外，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”，景泰县融和矿业有限公司在未办理所有权变更登记的情况下，能否取得该房屋的所有权尚不能确定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定的事实清楚，判处正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郝国智负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓忠代理审判员 刘红雅代理审判员 李作凤二〇一六年四月十日书 记 员 高霞飞 关注公众号“”