（2016）冀01民终1212号
裁判日期: 2016-04-10
公开日期: 2016-10-27
案件名称
王栓与河北良兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北良兴房地产开发有限公司,王栓
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀01民终1212号上诉人（原审被告）河北良兴房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥西区留营乡南简良村。法定代表人董树辰，董事长。委托代理人王曼伊，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王栓。委托代理人路志海，北京市炜衡（石家庄）律师事务所律师。上诉人河北良兴房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2015）西民初字第03050号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年7月9日，原、被告签订《三简路标准化市场租赁投资合同》一份，约定原告承租被告开发建设的三简路标准化市场A区家居建材城二层A2223号商铺，租赁期间自2012年10月1日至2052年9月30日，租金131672元。同日原告与被告签订《三简路标准化市场家居建材城市场培育协议书》一份，约定原告将A2223号商铺交由被告培育市场，培育期自2012年10月1日至2015年9月30日，被告需返还原告三年市场培育金共计31601元。原告需要交纳的租金与被告需要返还的市场培育金相互冲抵后，原告向被告交纳租金100071元。原、被告均认可租赁合同约定租赁期间超过20年的部分无效。被告称，原告投资的商铺所在的市场原准备开发为家居建材城，但因各种原因现在要开发为珠宝城，因为要整体招租，所以被告没有将商铺交付原告由原告个人招租。原审法院认为，根据双方签订的租赁合同及市场培育协议，被告应当在2015年10月1日将原告投资承租的商铺交付原告，被告以该市场需要整体招租为由，拒绝向原告交付商铺的行为已经构成根本违约。原告据此要求解除租赁合同的主张，法院予以支持。原、被告签订的市场培育协议现已履行完毕，原告要求解除该协议的主张，没有事实依据。原告向被告交纳了40年的租金，每年租金为3291.8元，现合同解除后，被告应当返还原告剩余租金为131672元-3291.8元／年×3年=121796.6元，但原告主张要求被告返还交纳租金100071元，故法院支持原告的诉讼请求。原告要求被告支付利息赔偿损失的主张，没有法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条之规定，判决：一、原告王栓与被告河北良兴房地产开发有限公司签订的《三简路标准化市场租赁投资合同》于2015年10月1日解除；二、被告河北良兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王栓剩余租金100071元；三、驳回原告王栓的其他诉讼请求。本案受理费2428元，因适用简易程序审理减半收取为1214元，由被告河北良兴房地产开发有限公司负担。判后，河北良兴房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：原审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人不存在根本违约情形。首先，上诉人积极履行了《培育协议书》中的合同义务；其次，根据双方约定，在市场培育期内，上诉人享有涉案商铺的使用权，被上诉人不得将涉案商铺提前收回及另行出租；最后，被上诉人合同目的至2015年9月30日已经实现，被上诉人要求解除《租赁投资合同》及《补充市场培育协议》没有法律依据。2、原审适用法律错误。上诉人确已履行了部分合同义务，即以市场培育金折抵房款，不完全履行并不必然构成根本违约，原审适用法律有误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人王栓答辩称：原审认定事实清楚，上诉人存在根本违约的行为。首先，交付时间违约，依据双方合同约定，上诉人应于2012年9月30日前将其所出租的三简路标准化市场A2223号交付被上诉人，然而本案一审庭审结束时该市场仍在整体装修施工中，无法履行交付义务，故《市场培育协议》的履行更无从谈起；其次，履行方式违约，一审庭审时上诉人称“原告投资的商铺所在的市场原准备开发为家居建材城，但因各种原因现在要开发为珠宝城，因为要整体招租，所以被告没有将商铺交付原告由原告个人招租”。依据双方签订的合同第五条约定，答辩人享有对该商铺运营的选择权，而上诉人擅自单方变更合同的主要条款，已经属于对合同内容的变更，应认定其违约；再次，既然上诉人承认双方合同是以租赁之名行买卖之实，上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，答辩人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，上诉人应承担违约责任。经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据诉争双方签订的租赁合同及市场培育协议，上诉人应当在2015年10月1日将被上诉人王栓投资承租的商铺交付王栓，原审认定上诉人以该市场需要整体招租为由，拒绝向王栓交付商铺的行为已经构成根本违约，对王栓据此要求解除租赁合同的主张予以支持，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2428元，由上诉人河北良兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨根山审判员 高瑞江审判员 李 伟二〇一六年四月十日书记员 李 站 关注微信公众号“”