（2016）川0122民初613号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2018-03-07
案件名称
刘新川诉四川美盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事一审判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘新川,四川美盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0122民初613号原告刘新川，女，1972年12月1日出生，汉族，住四川省荣县。委托代理人李玉兰，四川虹信律师事务所律师。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人刘展春，总经理。原告刘新川诉被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由代理审判员陈磊适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘新川诉称，原、被告于2010年4月9日签订《商品房买卖合同》和《弗客城商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由原告购买被告开发的“美盛·弗客城”小区×幢×单元×楼×号住房一套；被告应在2012年8月30日前办理初始登记，逾期办理则“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”。但被告实际办理初始登记的时间是2013年12月17日，逾期长达475天。双方签订的《补充协议》约定“出卖人在取得商品房所有权证（大产权）之日起的180日内，按照政府规定程序协助买受人或者按照买受人的委托开始办理房屋过户手续”，即按照补充协议约定被告为原告办理分户国有土地使用权证书的时间是2013年2月27日起至2014年2月26日止。按照补充协议的约定“如因出卖人原因未能在约定的时限内为买受人的权属证书办理完毕，则每逾期一日，向买受人支付总房款万分之一的违约金”。原告于2011年12月19日按被告的要求将契税、专项维修基金等交给被告，被告迄今没有为原告办理房产证和分户国有土地使用权证书。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、被告向原告支付因逾期办理初始登记及转移登记的违约金共计5000元。被告美盛公司未出庭答辩，也未提交任何证据材料。经审理查明，原、被告于2010年4月9日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定由原告购买被告开发的“美盛·弗客城”小区×幢×单元×楼×号住房一套，合同总价款为382329元；被告于2011年12月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修基金、契税。还约定被告应当在2012年8月30日前取得商品房楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同同时约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。《补充协议》约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。另查明，2011年12月19日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修基金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛·弗客城”于2013年12月17日取得3栋的房屋权属证明（初始登记）。目前，原告已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛·弗客城”3栋的商品房分户资料。上述事实，有原、被告的身份材料，《商品房买卖合同》及补充协议、购房定金收据、购房首付款收据、代收代缴收据、抵押费收据、双流县房管局关于调查“美盛·弗客城”房屋权属办理情况的复函及原告当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后原告交纳了购房款，被告应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助原告办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。（一）关于原告要求被告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，被告应及时协助原告办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。（二）关于原告要求被告支付房屋初始登记逾期违约金和逾期办理房屋转移登记的违约金的问题。本院认为，被告逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法...”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，被告虽未出庭答辩，也未提交书面答辩状请求对双方约定的违约金进行调整，但本院在尊重当事人自由约定违约金的前提下，根据违约金惩罚性和补偿性的原则，并兼顾公平原则、诚实信用原则，结合本案案情，适当将违约金调整为1765元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效。被告应在约定时间内协助原告办理房屋分户产权证。被告未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助原告取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任支付违约金1765元。由于办理国土使用分户权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘新川办理“美盛·弗客城”×幢×单元×楼×号房屋的所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘新川违约金1765元。三、驳回原告刘新川的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告刘新川负担25元，被告四川美盛房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 磊二〇一六年四月一日书 记 员 易智慧 关注公众号“”