（2016）津0104民初494号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2017-03-31

案件名称

南开区凤仪园业主大会与天津市阳光家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市南开区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南开区凤仪园业主大会,天津市阳光家园物业管理有限公司,天津先驰投资发展有限公司,天津市正坤物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第四条，第二十八条，第七十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

天津市南开区人民法院民事判决书（2016）津0104民初494号原告南开区凤仪园业主大会，地址天津市南开区二马路凤仪园。负责人谢忠财，主任。委托代理人王东，天津法政牛津律师事务所律师。被告天津市阳光家园物业管理有限公司，住所地天津市红桥区团结路13号。法定代表人冯洁，总经理。委托代理人刘英梅，该公司职员。委托代理人赵瑾，该公司副总经理。第三人天津先驰投资发展有限公司，住所地天津市河北区建国道与胜利路交口瑞海大厦131901。法定代表人陈起，总经理。委托代理人尤士珍，该公司职员。第三人天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7702。法定代表人董文，总经理。委托代理人李秋先，该公司职员。原告南开区凤仪园业主大会与被告天津市阳光家园物业管理有限公司（以下简称阳光家园物业公司）、第三人天津先驰投资发展有限公司（以下简称先驰公司）、第三人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告南开区凤仪园业主大会的负责人谢忠财及委托代理人王东，被告阳光家园物业公司的委托代理人刘英梅、赵瑾，第三人先驰公司的委托代理人尤士珍，第三人正坤物业公司的委托代理人李秋先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南开区凤仪园业主大会诉称，原、被告原系物业合同关系。双方于2012年10月10日签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定，服务期限为2年，自2012年10月10日至2014年10月9日，物业服务范围包括小区地上及地下部分。在该合同履行过程中，由于被告未能按照合同约定进行物业服务，故原告召开业主大会，针对是否解除与被告的物业服务合同以及要求被告撤出小区进行表决，后经业主投票要求被告解除合同并撤出小区。2015年7月31日，原告与第三人正坤物业公司签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定服务期限为2年，自2015年8月1日至2017年7月31日，同时约定地下车库收费标准为2.8元每月每平米。合同签订后，第三人正坤物业公司进驻小区进行物业管理。在第三人正坤物业公司服务期间，被告仍占据小区地下车库及地下人防设施至今，且在无任何依据的情况下向业主收取车位费。被告于2015年12月7日在小区内以书面形式表示，地下车库及地下人防设施与凤仪园小区物业管理无任何关系。被告的行为严重影响小区正常物业管理秩序。综上，原告已与被告解除物业服务合同，被告应全部撤出小区，现被告不但未能撤出小区的地下车库及地下人防设施，且在无任何法律依据的情况下仍向业主收取车位费。被告的行为严重侵害了小区全体业主的合法权益，且违反了《物业管理条例》第三十四条、《天津市物业管理条例》第十条之规定，故原告诉请被告向原告交出凤仪园小区地下车库（指小区仅有的地下自行车库）及地下人防设施的物业管理权；本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张向本院提交证据如下：证据一、业主大会的备案证明，证明原告合法成立并在政府部门进行备案；证据二、表决情况统计表，证明第三人正坤物业公司是经合法选聘为小区提供物业服务的；证据三、原告与第三人正坤物业公司的物业服务合同及备案证明，证明第三人正坤物业公司已经作为该小区的物业服务企业对小区进行实际管理，同时证明其物业服务的范围和期限；证据四、业主大会的公告、决定起诉的授权委托书，证明原告有权提起本次诉讼，且在起诉前召开了业主大会并进行了公示；证据五、被告在小区内张贴的公告、第三人先驰公司在小区内下发的通知，证明被告在其已撤出小区的情况下，仍占据小区的地下车库及人防设施，给小区的正常物业管理造成影响；证据六、收据复印件一份，证明被告在撤出小区后仍在小区内收取车位费；证据七、原告与被告的物业服务合同，证明原、被告之间的物业合同已到期，且被告为小区提供的物业服务包括地上和地下两部分；证据八、被告的市场主体信息；证据九、凤仪园小区选举业主代表的选票及选票的统计结论，证明选举的过程是在街道和居委会进行的，本次诉讼是经过代表全体开会决定的。被告阳光家园物业公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。被告是接受权利人即本案第三人先驰公司的委托履行职责。另外，被告对原告的主体资格存有异议，被告质疑原告本次起诉是否是符合天津市物业管理条例第十七条的规定，是否系接受该小区面积及人数均过半的业主委托而提起诉讼。被告阳光家园物业公司为支持其抗辩主张向本院提交证据如下：证据一、第三人先驰公司与被告的委托协议，证明被告是受权利人的委托依法履行职责；证据二、天津市停车业协会颁发的资质证书，证明被告对地下车库有管理资质；证据三、物业交接明细中的第四、五页，证明地库中的设备间的钥匙由第三人正坤物业公司接管，第三人正坤物业公司可以正常使用设备间。第三人先驰公司述称，第一，请求法院核实原告的诉讼主体资格。第二，其对本案诉争的两个车库享有使用和收益权，亦是真正的权利人。其在享有的权利范围内，委托被告对该车库内部进行管理，且双方在自愿平等的基础上签订了委托合同，因此，双方的委托关系真实有效。第三人先驰公司认为，原告其行使自己权利的行为无权干涉，且该项委托是属车库内部的委托管理，与诉争小区物业管理无关。故不同意原告的诉讼请求。第三人先驰公司为支持其主张向本院提交（2015）南民初字第10503号民事判决书，证明其对凤仪园地下人防车库、地下自行车车库享有使用权及收益权。第三人正坤物业公司述称，2015年7月31日其与原告签订物业合同，期限为2年，自2015年8月1日至2017年7月31日。签订合同后，其履行了合同约定，提供了物业服务。在其服务期间，被告在已撤出的情况下仍向业主收取车位费，根据物业条例第十条的规定，一个小区无论地上地下，应由一个物业公司进行管理。存放自行车的小车库内部有小区配电室和48号楼的公共照明设施、地下人防的用电、电梯间的用电、电视宽带、消防用电等设备间，由于该车库仍由被告管理，对本公司的物业服务产生了影响。故请求法院将地下车库及人防设施交由本第三人进行管理。第三人正坤物业公司为支持其主张向本院提交证据如下：证据一、停车场合格证两份，证明本公司已经取得两个停车场的合格证，涉诉小区应交由一个物业公司进行管理；证据二、14张照片，证明人防车库中有排水、消防、小区公共照明系统，人防车库的出口位于小区内7、8号楼之间，自行车库内有小区的排污泵、配电柜及小区公共照明系统，自行车库的进出口位于小区内8、9号楼之间。经审理查明，原告系本市南开区凤仪园小区的业主大会，2012年10月10日，原告与被告签订物业服务合同，被告依该合同对涉诉小区进行物业服务。2015年7月31日，原、被告解除物业服务合同。2015年7月31日，原告与第三人正坤物业公司签订物业服务合同，约定第三人正坤物业公司自2015年8月1日起至2017年7月31日止为凤仪园小区提供物业服务。另查，2015年11月，第三人先驰公司与案外人天津市福通房地产开发有限公司（以下简称福通公司）及案外人天津市福鸿房地产开发有限公司（以下简称福鸿公司）因凤仪园小区地下车库使用权及收益权纠纷在本院成讼，本院经审理后作出（2015）南民初字第10503号民事判决书，该判决书确认，凤仪园小区系第三人先驰公司与案外人福通公司及案外人福鸿公司共同合作开发建设，各方以协议的形式对共同开发建设的凤仪园小区房屋进行了分割，第三人先驰公司对凤仪园小区的人防工程及自行车车库依法享有占有、使用、收益的权利，故该判决书判决第三人先驰公司对坐落天津市南开区凤仪园小区5号楼、7号楼北侧，4号楼、8号楼南侧地下人防工程现为汽车车库；坐落该小区4号楼、8号楼北侧，3号楼、9号楼南侧地下自行车库享有使用权和收益权。2015年12月21日，被告与第三人先驰公司签订委托协议，该协议记载：鉴于被告一直对凤仪园二地库进行管理，第三人先驰公司愿继续委托被告独立负责凤仪园地下人防车库和地下自行车车库的内部停车及全部其他事宜的管理工作，委托时间为2016年1月1日至2016月12月31日，被告负责车场的日常管理及车位费的收取，收费标准由第三人先驰公司确定，车场收益归第三人先驰公司所有，收费标准暂执行300元/车位，第三人先驰公司可根据市场价格变动另行确定收费标准，第三人先驰公司按60元/车位/月的标准向被告支付管理费。现凤仪园小区内的地下人防工程（现为汽车车库）及地下自行车库由被告进行管理并向存车业主收取停车费。上述事实，有当事人陈述及相关证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，坐落天津市南开区凤仪园小区内的地下人防工程（现为汽车车库）及地下自行车库，已经人民法院生效的法律文书确认由第三人先驰公司享有使用权和收益权，第三人先驰公司委托被告负责涉诉两车库的经营管理，系第三人先驰公司行使自己权利的行为，被告系依第三人先驰公司的委托对涉诉两车库进行经营管理，并非对凤仪园小区提供物业服务。因涉诉的地下人防工程及地下自行车库并非占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，故不属于业主共有，原告无任何证据证明其对涉诉的地下人防工程及地下自行车库享有权利，故原告现主张被告将凤仪园小区地下自行车库及地下人防工程的物业管理权交给原告，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第三人正坤物业公司虽在本案中主张将涉诉的地下车库及人防工程交由其进行管理，但其未向本院提出独立的诉讼请求及交纳诉讼费，如其认为其对涉诉的地下车库及人防工程享有权利，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告南开区凤仪园业主大会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取，由原告担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　　刘娜二〇一六年四月××日书　记　员　　范蕊附：本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国物权法》第四条?国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。更多数据：