（2016）浙01民终1327号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-05-06

案件名称

吴磊、金伟娜与浙江龙马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴磊,金伟娜,浙江龙马房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终1327号上诉人（原审原告）：吴磊。上诉人（原审原告）：金伟娜。两上诉人共同委托代理人：张志雄，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江龙马房地产开发有限公司。法定代表人：邵法平。委托代理人：田玮。上诉人吴磊、金伟娜因与被上诉人浙江龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年9月30日吴磊、金伟娜与龙马公司签订浙江省商品房买卖合同，约定吴磊、金伟娜购买四季华庭16幢1单元3003室，该商品房位于第30层，建筑面积共87.04平方米，套内建筑面积66.71平方米，应分摊的共有建筑面积20.33平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15866元，总价款1380977元，龙马公司应在2015年6月30前交付案涉房。该合同第十一条约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。合同还对双方的违约责任等作了约定。同日，吴磊、金伟娜与龙马公司双方又签订了《四季华庭商品房买卖合同补充协议》，该合同第一条约定：龙马公司为地区品牌开发商，吴磊、金伟娜系龙马公司的忠实客户，双方均信赖对方履行合同的诚意及能力，双方一致同意放弃合同中有关退房、解除合同的权利，要求继续履行合同。吴磊、金伟娜付清首付尾款2万余元和办妥贷款手续。2015年6月27日吴磊、金伟娜收到龙马公司寄送的绿都.四季华庭交付通知书，要求于2015年6月30日之前完成交付手续。收到通知书后，吴磊、金伟娜即日前往指定交付地点查看案涉房，但未签收。故起诉至原审法院要求判令：一、解除合同，龙马公司返还吴磊、金伟娜已付的购房款1380977元，并按购房款利率（年利率6.5%）付给吴磊、金伟娜利息，从2013年10月1日起至2015年7月31日（暂定）折合约164566元。二、龙马公司承担吴磊、金伟娜已经支付的代办证件服务费300元，房产证登记费80元，印花税20元，土地证登记费18元，住房信息查询费2次共20元，预告登记费80元，共计518元。原审法院另查明：案涉房的楼盘于2013年7月15日经五方验收。2015年6月、7月吴磊、金伟娜向杭州市萧山区政府申请信息公开，同年6月杭州市规划局萧山规划分局书面告知吴磊、金伟娜“绿都四季华庭二期规划总平面图未作变更，故将二期规划总平面图以书面形式予以公开。现将16幢1单元3003室原审批平面图及竣工规划平面图以书面形式予以公开”；同年8月杭州市萧山区住房和城乡建设局告知吴磊、金伟娜“绿都四季华庭二期16幢1单元3003室在2013年10月1日前报备的户型平面图，本机关仅掌握2011年9月核发建设工程规划许可证时经规划批准的建施平面图，2013年10月1日前不存在涉及户型变更的信息。”原审法院认为：吴磊、金伟娜和龙马公司间签订《浙江省商品房买卖合同》及《四季华庭商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。各方理应遵守。2015年8月6日杭州市萧山区住房和城乡建设局的告知书中明确，案涉房的楼盘2013年10月1日前不存在涉及户型变更的信息，而案涉房的楼盘于2013年7月15日之前局部优化已完成，户型结构已成型，吴磊、金伟娜于2013年9月30日购买案涉房，故吴磊、金伟娜以案涉住宅的“户型”、“空间尺寸”等有变更，部分变更虽经规划部门审批，但龙马公司未在批准同意之日起10日内通知到吴磊、金伟娜为由要求解除合同，返还已付购房款并支付相应利息的诉请无事实和法律依据，且双方的补充协议明确放弃合同中有关退房、解除合同的权利，故吴磊、金伟娜的这一主张原审法院不予以支持。其余吴磊、金伟娜要求支付的相应支出的费用的诉请，亦无法律依据，原审法院亦不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年1月29日判决：驳回吴磊、金伟娜的全部诉讼请求。案件受理费18714元，减半收取9357元，由吴磊、金伟娜负担。宣判后，吴磊、金伟娜不服，共同向本院提起上诉称：一、一审法院认为“吴磊、金伟娜与龙马公司间签订《浙江省商品房买卖合同》及《四季华庭商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。各方均应遵守”系事实认定错误。《四季华庭商品房买卖合同补充协议》第一条所述“甲方为地区品牌开发商，乙方系甲方忠实客户，双方均信赖对方履行合同的诚意及能力，双方一致同意放弃合同中有关退房、解除合同的权利，要求继续履行合同”的条款加重了购房者的责任，排除了购房者的主要权利，系格式条款，应属无效，且该条款为预先设定定型化条款，为龙马公司所提供，且要求吴磊、金伟娜先于商品房买卖合同签订，不容修改，并非双方当事人的真实意思表示，明显违反合同法的平等及诚实信用原则，应为无效。因此，吴磊、金伟娜认为一审法院关于“《四季华庭商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效”的认定是错误的。二、一审法院认为“吴磊、金伟娜以案涉房产住宅的户型、空间尺寸等有变更，部分变更虽经规划部门审批，但龙马公司未在批准同意之日起10日内通知到吴磊、金伟娜为由要求解除合同，返还已付购房款并支付相应利息的诉请无事实和法律依据”的认定不符合客观事实、合同约定及法律规定。吴磊、金伟娜与龙马公司2013年9月30日签订购房合同，未被允许进入现场查看房屋的情况，吴磊、金伟娜向销售员询问户型情况，销售部提供了该户型单页图，并承诺保证会按该户型交房。而根据合同第十一条约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致‘该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化’的情形，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。”吴磊、金伟娜在签订购房合同后从未接到过任何通知，直至2015年6月接到龙马公司交房通知并前往现场查看案涉房后，吴磊、金伟娜发现该住宅的“户型”、“空间尺寸”等有变更。部分变更虽经规划部门审批，但龙马公司从未在批准同意之日起10日内通知吴磊、金伟娜。基于商品房买卖合同第十一条的约定，吴磊、金伟娜向龙马公司提交《退房申请书》、《拒绝收房通知书》等文件，也尝试与龙马公司协商办理退房手续，但均被拒绝。龙马公司擅自修改房屋规划设计是客观事实，其在一审庭审质证阶段也已自行承认确实进行了结构优化改造，尽管这种改造是行业惯例，甚至有利于吴磊、金伟娜，但不能改变其变更规划设计的事实，其就应当依据购房合同约定通知吴磊、金伟娜，以确保吴磊、金伟娜有机会行使合同解除的权利。然而龙马公司却无视吴磊、金伟娜的合法权益，未履行应尽的通知义务，违反了合同约定。三、龙马公司违反承诺，未按约定时间交付房屋。龙马公司违反购房合同的约定，未能在2015年6月30日前将符合合同约定的房屋交付与吴磊、金伟娜，且逾期已超过90日，根据合同约定，吴磊、金伟娜有权解除合同，并要求龙马公司自要求退房之日起30日内退还全部已付购房款，并按吴磊、金伟娜累计已付购房款的2%向吴磊、金伟娜支付违约金。四、龙马公司违反约定，未履行露台改造义务，导致合同目的无法实现。吴磊、金伟娜与龙马公司签订购房合同，销售员详细介绍了该商品房存在较大的改造空间，性价比非常高，得房率能够达到95%以上，吴磊、金伟娜询问如何改造，龙马公司的销售员说该楼盘设计时特意留出了露台等改造空间，在房屋竣工验收后开发商会组织物业公司进行统一改造，并保证按销售宣传单页介绍的情况交付房屋。为了取信于吴磊、金伟娜，龙马公司还特意跟吴磊、金伟娜签署了一份《委托改造协议书》，并说明整个小区都是这样操作的，吴磊、金伟娜又从其他购买该小区的业主处核实了该情况，得知开发商确实向整个小区的购房人都做出了该承诺，吴磊、金伟娜基于该情况，签署了购房合同。2015年6月，吴磊、金伟娜接到收房通知后前往现场查看该房屋，发现露台位置部分改成了飘窗，即现场露台并未按约定改造完毕，吴磊、金伟娜又到其他业主购买的房屋查看，发现其他业主家已按照改造协议完成了挑空阳台及中空部分（即露台及中空部分对应位置）的浇筑施工，即龙马公司向其他业主均兑现了扩容面积改造露台及中空部位对应位置的承诺。吴磊、金伟娜以龙马公司拟交付的房屋不符合约定的交付标准为由，向龙马公司提出异议，要求龙马公司按承诺的交付标准交房，但龙马公司迟迟不予回应，又解释说本层因为缺失结构受力点无法浇筑成阳台，而且存在违法建筑风险，吴磊、金伟娜为此感到非常气愤，认为龙马公司在房屋买卖过程中以欺诈方式骗取吴磊、金伟娜签署统一的《委托改造协议》、《房屋买卖协议》等协议，将房屋出卖给吴磊、金伟娜，后又不履行承诺，导致吴磊、金伟娜购买目标户型的目的无法实现。综上，请求：1、撤销原审判决，2、改判解除吴磊、金伟娜与龙马公司之间的购房合同，龙马公司返还吴磊、金伟娜已付的购房款1380977元整，并按购房贷款利率（年利率6.5%）付给吴磊、金伟娜利息，利息从2013年10月1日起至2016年2月5日（暂定）计算约211005.7元整。3、判令龙马公司承担吴磊、金伟娜已经支付的代办证件服务费300元，房产证登记费80元，印花税20元，土地证登记费18元，住房信息查询费2次共20元，预告登记费80元，共计518元整。4、判令龙马公司承担逾期交房导致合同解除而产生的违约金27619.5元整。5、本案一、二审诉讼费用及吴磊、金伟娜支出的律师费由龙马公司负担。针对吴磊、金伟娜的上诉，龙马公司答辩认为：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，龙马公司无异议；二、吴磊、金伟娜上诉所称的逾期交房问题，龙马公司2015年6月竣工验收合格后向吴磊、金伟娜按照合同约定进行了交付，吴磊、金伟娜未按约收房，并向一审法院提出了退房的诉讼请求，吴磊、金伟娜一方面主张退房，另一方面主张延期交房的损失是自相矛盾的；三、吴磊、金伟娜上诉状称的露台空间改造的问题，系吴磊、金伟娜委托物业在房屋交付后进行的改造，并非龙马公司竣工验收交付时予以交付的，吴磊、金伟娜未完成房屋的交付使用手续，故相关露台的改造未完成是吴磊、金伟娜自身原因造成的。综上，一审判决正确，希望维持原判。二审举证期限内，吴磊、金伟娜向本院提交如下证据材料：1、龙马公司销售员张才菊的社保缴纳明细及公司所属情况，拟证明：龙马公司的销售员张才菊系龙马公司的实际控制人绿都控股集团有限公司旗下员工，且与其提供的名片信息一致，并代表龙马公司在向吴磊、金伟娜销售房屋过程中就房屋户型结构（阳台包进主卧和室内）及赠送面积事宜作出了具体明确的允诺；2、龙马公司所销售的同幢房屋203、503、2903阳台的实际交付情况，拟证明：龙马公司按照销售宣传单页所宣传的“将阳台可包进主卧及室内，增加室内可用面积”内容进行交付，但违反了对吴磊、金伟娜的承诺，没有按照宣传单页上宣传内容进行交付，并具有欺诈的故意及动机，使得吴磊、金伟娜权益受到重大损害；3、还款信息表及银行贷款信息查询，拟证明：吴磊、金伟娜贷款利息的支付情况，证明吴磊、金伟娜的损失；4、短信记录，拟证明：房屋销售时宣传的最低价及承诺赠送面积的事实，吴磊、金伟娜房屋成交价格15980元，高于涉案楼盘均价。上述证据材料经出示，龙马公司发表意见认为：证据1，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，吴磊、金伟娜提交的证据不能证明龙马公司的销售员对阳台包进主卧及赠送面积进行了具体明确的允诺；证据2，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，首先，吴磊、金伟娜提交的照片的改造均是在交付后由业主自行或委托物业进行的改造，并非龙马公司房屋交付时的交付标准；其次，该组照片是顶楼以下标准层相关户型拓展空间的改造，与吴磊、金伟娜顶楼户型非标准层所能进行的改造是不一致的；证据3，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，还款信息表中记载的放贷时间与吴磊、金伟娜的损失起算时间有差异；证据4，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，短信发送时间与吴磊、金伟娜实际房屋成交时间不一致，房价是波动的，短信中所述的是最低价，没有说明均价或最高价的问题。本院经审核认为，龙马公司对吴磊、金伟娜提交的上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，对是否与本案具有关联性，将于本院认为部分一并阐述。龙马公司向本院提交如下证据材料：1、委托书，拟证明：吴磊、金伟娜购房时委托物业于房屋交付后进行改建；2、移交确认书，拟证明：四季华庭二期于7月28日向物业移交房屋改造；3、情况说明及身份证复印件，拟证明：物业对吴磊、金伟娜类似房型改造装修情况说明，改造装修在房屋交付后是可以实现的。上述证据材料经出示，吴磊、金伟娜发表意见认为：证据1，经核对原件，委托人的姓名是吴磊、金伟娜签的，日期不是吴磊、金伟娜签的，但该份证据恰恰说明了销售过程中销售员承诺的通过改造获得赠送面积，虽然委托书中称由物业施工，但这是前期物业，是由开发商指定的或是开发商的关联企业，且委托书中提到的施工改建费1万元，与吴磊、金伟娜的上诉是一致的；证据2，真实性无异议，关联性有异议，与吴磊、金伟娜无关，吴磊、金伟娜的合同相对人是龙马公司，物业公司对吴磊、金伟娜没有交付义务。该证据恰恰说明了龙马公司与物业公司是合作关系。根据该份证据改造与是否交付也无关，实际上安排主持改造事宜的是龙马公司；证据3，真实性无法确认，关联性有异议，与本案无关，开发商开始承诺改造建材用混凝土，但情况说明用铝合金等，对顶楼是不合适的。且其他户主的约定与吴磊、金伟娜的合同无关。本院经审核认为，吴磊、金伟娜对龙马公司提交的证据1、2的真实性予以认可，对证据3的真实性认为无法确认，本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明：2013年9月20日，吴磊、金伟娜出具《委托书》一份，载明：“本人购买了杭州市萧山区四季华庭16幢1单元3003室商品房，商品房有可改造空间，现本人委托杭州金域物业服务有限公司于商品房交付使用（包括商品房买卖合同及补充合同约定的视同交付使用情形）后对上述空间进行相应的施工改建，且本人允许所有楼层进行相应的施工改建，施工改建方案及使用的材料、样式、品牌、规格、颜色等所有内容由杭州金域物业服务有限公司统一确定，本人不持异议。为便于统一施工，本人同意交付时交给杭州金域物业服务有限公司本商品房钥匙1把，待改造完成后交还，并已被告知本改造工程将耗时6个月左右。施工改建费为壹万元整，于办理房屋交付使用手续时向杭州金域物业有限公司支付。特此委托，此委托本人不予撤销或解除。”本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，吴磊、金伟娜于二审庭审中明确，其请求解除合同的依据为龙马公司迟延履行，经催告仍未履行，其应对龙马公司存在迟延履行的事实承担举证责任。经查，龙马公司于合同约定的期限通知吴磊、金伟娜交付房屋，吴磊、金伟娜拒绝受领，但提交的证据尚不足以证实其所主张龙马公司曾就房屋户型、改造等事项向其作出具体的承诺，故难以认定龙马公司交付的房屋不符合合同约定。因此，龙马公司在约定的期限内履行了合同义务。二审审理中，吴磊、金伟娜也认可，案涉房屋没有需要报批的规划设计变更。因此，吴磊、金伟娜以龙马公司迟延履行经催告后仍不履行为由主张解除合同的依据尚不充分，本院难以支持。至于房屋改造的问题，因吴磊、金伟娜就此问题出具委托书，委托杭州金域物业管理有限公司于房屋交付使用后施工改建，故超出了本案商品房预售合同纠纷所要审查的范围，本院不予处理。吴磊、金伟娜要求龙马公司支付逾期交房导致合同解除而产生的违约金，既与本案查明的事实不符，也超出了一审审理的范围，故本院亦不予处理。基于以上所述理由，本院对吴磊、金伟娜二审提交的证据材料均不予采信，对龙马公司提交的除委托书以外的其他材料均不予采信。综上，吴磊、金伟娜的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18714元，由上诉人吴磊、金伟娜负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　秦海龙代理审判员　　睢晓鹏二〇一六年四月一日书　记　员　　王　颖来源：百度“”