（2015）鲁民初字第3196号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-09-23

案件名称

鲁山县天云物业管理有限公司与河南省达昌机械厂棚户区改造项目办物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

鲁山县人民法院

所属地区

鲁山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

鲁山县天云物业管理有限公司,河南省达昌机械厂棚户区改造项目办

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

河南省鲁山县人民法院民事判决书（2015）鲁民初字第3196号原告鲁山县天云物业管理有限公司。组织机构代码：05598583-9.法定代表人刘广涛，董事长。委托代理人张雪云，鲁山县天云物业管理有限公司职工。委托代理人李仕鹏，河南厚源律师事务所律师。被告河南省达昌机械厂棚户区改造项目办。负责人郑战，河南省达昌机械厂棚户区改造项目办负责人。原告鲁山县天云物业管理有限公司（以下简称天云公司）与被告河南省达昌机械厂棚户区改造项目办（以下简称达昌改造项目办）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告天云公司及其委托代理人李仕鹏、张雪云、被告达昌改造项目办负责人郑战均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天云公司诉称，原告于2014年10月通过招投标的方式，竞得被告“达昌社区”物业管理服务业务，按照有关规定及约定，原告收取的住宅物业管理服务收费标准为：每月高层0.95元／平方米，每月多层0.38元／平方米，车辆停放服务收费标准10元／车位.月。原告自2014年11月1日正式开始为被告服务，被告的多层住宅自2015年2月1日向住户发放钥匙，高层住宅于2015年6月1日向住户发放钥匙，按规定发放钥匙后的物业服务费由住户承担，发放钥匙前的物业服务费由开发商承担。被告的高层建筑面积为13248平方米，多层面积为31270平方米。因此，自原告2014年11月1日开始服务起，被告方负担的服务费高层部分为100684元（7个月），多层部分为69847.80元（3个月），两项共计170531.80元，但该服务费被告至今未予支付，虽经原告多次追要，但被告总以种种借口推诿。现请求：1、判令被告支付所欠原告的物业费170531.8元及其利息（按银行利息自2015年2月1日起至物业费支付完毕之日止）。诉讼中，原告放弃关于利息的请求。2、诉讼费由被告承担。被告达昌改造项目办辩称，1、原告称多层部分为69847.8元（三个月），根据原告提供的多层面积为31270平方米，三个月也不能为69847.8元，应为35647.8元；高层面积为144套，每户90平方米，共计12960平方米，与原告提供的13248平方米不符。2、2015年元月27日天云公司与达昌社区职工代表在物业费问题上达成一致意见为如不住人按60%计算物业费。3、天运公司2014年10月通过招标，原、被告于2014年10月29日签订了合同书，原告在起诉书中表明2015年2月1日多层发放钥匙，2015年6月1日高层发放钥匙，而在此前原告并未为其项目提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（三）》第三条规定，物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。由于原告未提供服务，故不应付给其费用。原河南达昌机械厂于2006年破产，破产后职工失业，无收入来源，生活困难，这次进行棚户区改造也是职工集资。故请求驳回原告的诉讼请求。本院依据原、被告诉辩意见、当庭陈述、举证、质证，可以确认如下事实：2014年10月29日原、被告通过招投标签订物业服务管理合同，其上载明：“甲方（委托方）：乙方（受托方）：刘广涛，……，第一条物业管理内容1.物业基本情况（1）坐落位置：鲁山县城东五里堡七号院。（2）四至：东至鲁山县新华村小学，南至国有建设用地，西至国有建设用地，北至鲁山县新华路。（3）占地面积：37591.30平方米。（4）建筑面积：74518.69平方米。2、委托管理事项，（1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、给水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、掩护和管理。……。第二条委托物业管理形式。承包经营，自负盈亏。第三条物业管理服务费用和住宅公共维修基金，1本物业的管理服务费，（1）物业费的收取是由甲方通知交房的次月一号开始收取，之前的物业费由甲方支出。（2）按政府规定的标准向业主（住户）收取，多层每月每平方米建筑面积0.38元，高层每月每平方米建筑面积0.95元；物业费不包含垃圾处理费，垃圾处理费5元／月每户。2住宅共用部位共用设施设备维修基金。……，第四条、其他有偿服务费用。车位及其使用管理服务费用按国家规定标准收取；第五条代收代缴收费服务。……。第六条物业管理期限，委托管理期限为二年，自2014年10月29日起到2016年10月28日止。第七条双方权利义务，……。第八条合同更改、补充与终止，……，第九条，声明及保证，甲方：1、甲方为有权签署并有能力履行本合同的单位。……，3、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。乙方：1、乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。……。第十条，不可抗力。……。第十一条通知，……。第十二条争议的处理，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，提交平顶山市仲裁委员会仲裁。第十三条解释，……。第十四条如有其它约定可另行协商。第十五条合同效力，本合同正本一式三份，甲、乙双方及物业主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。甲方（盖章）：河南省达昌机械厂棚户区改造项目办（公章），代表（签字）：郑战（本人签字），乙方（盖章）：代表（签字）刘广涛（本人签字），2014年10月29日”原、被告对交房前的物业管理进行了口头约定，即从事安全巡逻、卫生打扫等事项。合同签订后，原告于2014年11月1日开始为被告服务，2015年2月1日多层楼房达到入住条件，被告给业主交房发放钥匙；2015年6月1日高层楼房达到入住条件，被告给业主交房发放钥匙；两次分房摇号期间原告均派保安负责维持秩序。2015年10月16日原告向被告讨要前期物业费，给被告出具一份《关于天云物业进驻达昌机械厂棚户区项目情况说明》，其上载明“达昌社区项目办领导：我们天云物业是通过达昌机械厂棚户区项目部委托市房管局物业招标的中标单位。我公司招标后进入小区开展前期物业工作，特别在分房摇号期间调集保安数十人维护现场秩序，保证分房摇号顺利进行，后期我们公司在小区消防、安全、排查隐患和施工方配合做了大量维护秩序等，公司满员进入正常工作。我们天云物业是2014年11月1日中该项目的标，且已与项目部沟通陆续进入并开展前期工作，2015年2月1日项目部开始发放钥匙起，前期进驻共计3个月整。根据平顶山市物业收费标准《物业条例第十七条》之规定物业管理区域内已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。达昌项目部应付天云物业74518.69平方米的空置物业费，其中高层一栋13248平方米，空置费37756.8元；多层61270平方米，空置费69847.8元，两项空置费共计：107656.6元。请领导给予拨付。鲁山县天云物业管理有限公司（公章），2015年10月15日”被告负责人郑战在该说明上边注明“物业前期做了大量工作，按80%计，郑战”，原告认为被告应当按上述情况说明中的数额全额支付，引起本案纠纷。诉讼中被告对原告主张的楼房高层建筑面积13248平方米，楼房多层建筑面积61270平方米予以认可。另查明，2006年河南省达昌机械厂进入破产还债程序，2006年4月10日平顶山市中级人民法院决定成立河南省达昌机械厂破产还债清算组，2011年8月1日河南省达昌机械厂破产还债清算组决定成立河南省达昌机械厂棚户区改造项目办，负责河南省达昌机械厂棚户区改造项目的工作。2014年12月11日平顶山市中级人民法院裁定终结河南省达昌机械厂破产程序。本院认为，原、被告之间经过招投标程序签订的物业服务管理合同，系双方真实的意思表示，合法有效。原、被告应当按照合同的约定履行各自的权利义务。合同约定“委托管理期限为二年，自2014年10月29日起到2016年10月28日止”，同时约定“物业费的收取是由甲方（被告）通知交房的次月一号开始收取，之前的物业费由甲方（被告）支出”，物业费的计算方法是“多层每月每平方米建筑面积0.38元，高层每月每平方米建筑面积0.95元”，合同签订后原告于2014年11月1日开始为被告服务，2015年2月1日楼房多层达到入住条件，被告向业主交房，截至交房原告的服务期限为3个月；2015年6月1日楼房高层达到入住条件，被告向业主交房，截至交房原告的服务期限为7个月。依据以上合同约定及事实，被告应当向原告支付前期物业费多层为69847.8元（多层建筑面积61270平方米x每月每平方米建筑面积0.38元x3个月），前期物业费高层为88099.2元（高层建筑面积13248平方米x高层每月每平方米建筑面积0.95元x7个月），以上共计157947元。被告负责人郑战在原告于2015年10月15日给被告提交的情况说明上注明“物业前期做了大量工作”，而在诉讼中被告却辩称原告在前期没有提供物业服务，该辩称缺乏证据支持，与事实不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告河南省达昌机械厂棚户区改造项目办于本判决生效之日起三日内支付原告鲁山县天云物业管理有限公司物业管理费157947元。二、驳回原告鲁山县天云物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元，由原告鲁山县天云物业管理有限公司负担274元，由被告河南省达昌机械厂棚户区改造项目办负担3436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审　判　长　　李国亮人民陪审员　　李红星人民陪审员　　林　玲二〇一六年四月一日书　记　员　　李依静附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。微信公众号“”