（2015）临民初字第2744号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-06-24
案件名称
原告刘北辰诉被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
抚州市临川区人民法院
所属地区
抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘北辰,抚州市金纬房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第2744号原告刘北辰，男，1988年9月2日出生，汉族，临川区人，住抚州市马家山。被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司，住所地：抚州市赣东大道1298号（江南春晓小区）。委托代理人黄中俊，江西利群律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人黄志耀，江西利群律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘北辰诉被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘北辰、被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司的委托代理人黄中俊、黄志耀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘北辰诉称，原告于2014年7月5日认购被告开发的江南春晓10栋1802号房产，依照双方签订的房产销售合同规定，出卖人应当在2014年7月30日前交付约定的商品房，后因银行按揭审核程序等原因，双方约定在银行按揭贷款准入后再进行交付房产，并对当时发现的房产质量问题（楼板渗水、外墙渗水等）进行了协商，被告答应于2014年10月30日前维修合格。2015年1月该套房屋的银行贷款发放下来了，同时原告前往收房，发现该房产渗水问题并未得到解决。房屋主要功能为居住，而漏水、墙面开洞等问题严重妨碍了原告正常居住，原告便以此为由拒绝接收此房屋，此后原告与被告多次协商房屋维修问题，被告拖至2015年10月13日才将房屋修缮完毕，被告的行为造成原告巨大经济损失，故诉至法院，要求被告继续履行商品房买卖合同，并对延期交房的违约行为依据合同赔偿违约金88570.8元（656080×0.0005×9×30）及银行贷款利息23700.2元，合计人民币112271元。被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司辩称，原告向被告订购的房屋系顶楼，双方订立的房屋买卖合同中约定购房尾款应在2014年7月20日前以银行按揭方式付清，被告在2014年7月30日前交付房屋。后因原告原因未按约定的期限支付购房尾款，经双方协商约定银行按揭贷款到帐后再交付房屋，2015年1月7日银行按揭贷款到达被告账户，被告便于1月14日通知原告来收房，原告拖至2月17日才来收房，收房期间原告与被告财务人员发生争执并拒绝收房，2015年4月4日被告用短信形式通知原告收房，原告仍拒绝，直至10月原告才收房。原告陈述的墙面渗水问题在买房时就已发现，被告在2014年年底就已修复完毕，不存在原告在诉状中所陈述的情况，被告的交房符合合同约定的条件，原告无正当理由拒绝收房的行为视为被告已按期交房，故原告的诉请无法律依据。经审理查明，被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2014年7月3日原告刘北辰认购了被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司开发的座落在抚州市赣东大道1290号（江南春晓小区）10栋1802室房屋（现房）一套，并支付了购房首付款197080元。同年7月5日原、被告双方就上述认购的房屋签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：07649），合同约定原告向被告购买的房屋建筑面积为138.41平方米，房屋单价为47440元，总价款656080元，买受人在签约当日支付首付款197080元，余款459000元在2014年7月20日前以银行按揭方式支付，如按揭不成，剩余房款买受人则在两个月内付清房款；出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还约定出卖人逾期交房的违约责任，如逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同订立后，原告即到银行办理剩余房款的房屋按揭贷款手续，因银行办理按揭审核程序需要一定时间，故原、被告双方约定银行按揭贷款到账后再进行交房。2014年7月8日因原告所购的该套房屋存在屋面及墙面渗水问题，被告销售人员高某代表公司向原告出具了承诺书，承诺屋面及墙面渗水问题在2014年10月31日之前由工程部维修人员维修完成。2015年1月7日，涉案房屋的按揭贷款459000元发放至被告公司帐户，1月14日被告电话通知原告办理交接房手续，原告未去办理，4月4日被告又短信通知原告前去办理交接房手续，6月被告第三次通知原告前去办理交接房手续，原告认为涉案房屋的渗水问题并未得到完全解决，故拒绝收房，直至2015年10月15日原告认为涉案房屋修缮完毕才办理了收房手续。原告认为被告的行为造成其损失，故诉至本院。庭审中，原告认可先后于2015年1月14日、6月、10月三次收到被告电话通知其收房事宜，且4月4日也接到短信，但被告不认为该短信是交房通知。被告坚持认为其在2014年10月31日之前已对涉案房屋屋面及墙面渗水问题维修完毕。另查明，2012年9月30日江西省恒信建设工程监理咨询有限公司对涉案房屋所在的江南春晓10#楼进行了检查验收，并出具了工程质量评估报告（合格证明书），验收结果为建筑工程资料齐全、真实有效，工程观感质量好，装饰装修工程符合质量验收要求，建筑物全高垂直度偏差在允许范围内，水电安装符合验收规范要求。2013年4月抚州市城市规划局对江南春晓10#楼现场规划验收，验收合格。2013年7月3日，抚州市建筑综合管理科对江南春晓10#楼工程质量进行了相关抽查，抽查结果为各项工程质量均符合要求，工程竣工验收报告等均符合要求。2013年7月12日浙江省浙南综合工程勘察测绘院、抚州市建筑勘察设计院等单位均对江南春晓10#楼工程进行了验收，验收均为合格。以上事实有原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、首付款收据、被告销售人员出具的承诺书、涉案房屋照片、原告提供的按揭贷款扣款本息清单、信息截图、监理单位工程质量评估报告、工程质量监督报告、建设项目竣工规划验收合格证、竣工验收备案表、短信通知交房内容、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告就涉诉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，其内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同订立后，双方均应按合同约定履行各自的义务，根据该合同约定，涉诉房屋交房条件为具备商品房验收合格并符合本合同约定的商品房。现涉诉房屋已先后经江西省恒信建设工程监理咨询有限公司、抚州市城市规划局、抚州市建筑综合管理科、浙江省浙南综合工程勘察测绘院及抚州市建筑勘察设计院等多家单位验收合格，符合合同约定的交房条件。对于交房时间，合同虽书面约定被告应于2014年7月30日交房，但由于原告在银行办理的购房按揭款459000元未按合同约定的时间如期到账，故双方就交房时间重新约定在银行按揭贷款到账后再进行交房，2015年1月7日，涉案房屋的按揭贷款459000元发放至被告公司帐户，此时被告理应及时通知原告办理交房事宜，但被告直至2015年1月14日才通知原告前去办理交房事宜，被告应承担2015年1月8日至1月13日期间共计6天延期交房的违约责任。对于逾期交房的违约金，合同中明确约定逾期不超过60日后按日支付已交付房款万分之四的违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。原告在2015年1月14日接到交房通知后以房屋存在质量瑕疵为由主张房屋尚不具备交付条件并以此为由拒绝接收房屋，理由不能成立，原告拒绝接收房屋的行为视为被告已交付房屋。因为涉诉房屋存在漏水、墙面渗水等质量问题，均属于房屋质量瑕疵，并非房屋不符合合同约定的交房条件，在保修期内，出卖人应承担保修责任，且本案中，被告作为出卖人已对涉诉房屋的质量瑕疵进行了修复，原告如认为涉诉房屋存在质量问题严重影响其正常居住使用，可另行向被告主张赔偿损失。现原告要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对原告要求被告赔偿其余逾期交房违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。对原告诉请的银行贷款利息，因该利息系原告自身向银行按揭贷款而产生的费用，与被告逾期交房的违约行为并无因果关系，故对该项诉请，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告刘北辰与被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内向原告刘北辰支付延期交房违约金1574.59元（656080元×0.4‰×6天）；三、驳回原告刘北辰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元，由原告刘北辰负担2495元，被告抚州市金纬房地产开发有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长 帅美琴审 判 员 胡军红人民陪审员 万园秀二〇一六年四月一日书 记 员 赵娇华 微信公众号“”