（2015）江鹤法民二初字第330号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
中国工商银行股份有限公司鹤山支行与戴灵香戴某某、刘平刘某金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国工商银行股份有限公司鹤山支行,戴灵香戴某某,刘平刘某,鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款，第一百七十三条，第一百七十九条第一款，第一百八十七条，第一百九十五条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百五十二条
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2015）江鹤法民二初字第330号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路228号。负责人：陈国光。委托代理人：梁忠辉，该行员工。委托代理人：钟燕平，该行员工。被告：戴灵香戴某某，女，汉族，1974年10月5日出生，住江西省抚州市南丰县。被告：刘平刘某，男，汉族，1973年6月20日出生，住江西省抚州市南丰县。被告：鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇鸡笼岗，组织机构代码：06516943-X。法定代表人：杨文杰。委托代理人：梁家杰，该公司员工。委托代理人：危海辉，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称“工行鹤山支行”）诉被告戴灵香戴某某、刘平刘某、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“共和碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托代理人钟燕平、被告共和碧桂园公司的委托代理人梁家杰到庭参加诉讼，被告戴灵香戴某某、刘平刘某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告工行鹤山支行诉称：2014年3月27日，被告戴灵香戴某某与原告签订编号为2014年鹤住自字第206号的《个人购房借款／担保合同》，约定被告戴灵香戴某某向原告借款1180000元用于购买位于鹤山市共和镇碧桂园.天麓湖.翠湖畔1B区八街28号的商品房，借款期限为20年，自2014年3月27日起至2034年3月27日止。被告戴灵香戴某某同意将所购房屋作为本次借款抵押担保。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2014年3月27日向被告发放贷款1180000元，履行了合同义务。截止2015年9月27日止，被告戴灵香戴某某已累计违约5期，连续违约4期，积欠本金19666.67元，利息24125.93元（利息暂计至2015年9月27日）。被告戴灵香戴某某的行为已构成违约，原告认为与被告戴灵香戴某某所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照合同第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告戴灵香戴某某立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据合同第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定，及江门分行鹤山支行2014年房抵字第277号《抵押合同》第一、二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，和第七条关于原告实现抵押权的约定，原告有权要求被告戴灵香戴某某就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理，故被告刘平刘某应对上述债务承担共同清偿责任。另被告共和碧桂园公司于2013年11月26日与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，同意为购买该协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告戴灵香戴某某签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：2014年鹤住自字第206号），并判令被告戴灵香戴某某立即偿还贷款本金1111166.61元及相关利息24125.93元（暂计至2015年9月27日，从2015年9月28日起至该笔贷款还清之日止的利息，按照双方签订的借款合同第四条约定计算；同时计算罚息，罚息按照借款合同第九条的约定计算；正常利息和罚息均计收复利）；2、被告戴灵香戴某某对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权；3、被告刘平刘某对被告戴灵香戴某某的上述债务承担共同清偿责任；4、被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告共同承担。被告戴灵香戴某某、刘平刘某无答辩，在举证期限内无证据提供。被告共和碧桂园公司辩称：共和碧桂园公司仅就涉案房产处置后所得价款，无法清偿被告对原告的按揭贷款债务部分承担责任。经审理查明：被告戴灵香戴某某于2014年3月27日与原告签订编号为2014年鹤住自字第206号的《个人购房借款／担保合同》，约定被告戴灵香戴某某向原告借款1180000元用于购买位于鹤山市共和镇碧桂园.天麓湖.翠湖畔1B区八街28号的商品房，贷款期限为20年，自2014年3月27日起至2034年3月27日止，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定。被告戴灵香戴某某自愿将所购房屋即位于鹤山市共和镇碧桂园.天麓湖.翠湖畔1B区八街28号的商品房（以下简称“系争房屋”）作为本次借款抵押担保。抵押担保范围包括合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；包括贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿等情形，双方就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物等等。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2014年3月27日向被告戴灵香戴某某发放贷款1180000元，该笔贷款划入被告共和碧桂园公司账户内。原告与被告戴灵香戴某某于2014年6月9日日在鹤山市住房和城乡建设局办理了系争房屋的预购商品房抵押权预告登记，系争房屋预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告戴灵香戴某某。但被告戴灵香戴某某并未依约履行还款义务，经多次催收仍拒绝偿还。截至2015年9月27日止，被告戴灵香戴某某已累计违约5期，其中连续违约4期，累计拖欠到期本金19666.67元，到期利息（利息包括利息和罚息）24125.93元。至2015年9月27日止，被告戴灵香戴某某尚欠原告贷款本金1111166.61元，利息（利息包括利息和罚息）24125.93元。系争房屋于2014年6月9日在鹤山市住房和城乡建设局办理预告登记（即预购商品房设定抵押权预告），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告戴灵香戴某某。另查明：被告共和碧桂园公司与原告于2013年11月26日签订编号为江门分行2013年028号《按揭业务担保合作协议》，其中第五条约定：“乙方（即被告共和碧桂园公司）同意为购买本协议第二条所约定项目的房产（即碧桂园·天麓湖项目）的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方（即原告工行鹤山支行）提供无条件的、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。（一）乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款／担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。（二）乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款／担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）。……”，第六条约定：“……（八）在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。……”，第七条约定：“……（五）若《商品房买卖合同》的抵押备案登记由于甲方以外的原因致使失去法律效力且甲方已将贷予购房者的款项划入乙方在甲方营业网点开设的指定账户的，乙方同意自该情形出现之日起的五个工作日内将购房者与甲方签订的《个人购房借款／担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息代偿给甲方。……”。被告戴灵香戴某某与被告刘平刘某于1996年2月4日登记结婚。被告戴灵香戴某某向原告借款发生在婚姻关系存续期间。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告与被告戴灵香戴某某签订的《个人购房借款／担保合同》及原告与被告共和碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》合法、有效，应受法律保护。关于解除合同的问题。被告戴灵香戴某某未依约偿还借款本息给原告已构成违约，根据《个人购房借款／担保合同》第十四条关于“违约及违约责任”的约定，原告有权解除合同，故原告请求解除与被告戴灵香戴某某签订的编号为2014年鹤住自字第206号的《个人购房借款／担保合同》的理据充分，本院予以支持。关于被告戴灵香戴某某、刘平刘某应否偿还原告借款本金、利息（利息包括利息和罚息）的问题。被告戴灵香戴某某未依约偿还借款本息是产生本案纠纷的原因，被告戴灵香戴某某的上述行为构成违约，应负继续支付借款本息等违约责任。原告请求被告戴灵香戴某某偿还借款本金1111166.61元及利息【利息包括利息和罚息，截止2015年9月27日止利息和罚息为24125.93元，自2015年9月28日起至清偿之日止的利息和罚息按《个人购房借款／担保合同》约定计付】，理据充分，本院予以支持，另被告刘平刘某与被告戴灵香戴某某是夫妻关系，被告戴灵香戴某某所欠借款发生在婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，故原告请求被告刘平刘某共同偿还被告戴灵香戴某某所欠的借款本息的理据充分，本院予以支持。关于原告对系争房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为系争房屋预购商品房抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对系争房屋的处分，但系争房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张系争房屋的抵押权可依系争房屋预购商品房抵押权预告登记而设立并进而对系争房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告共和碧桂园公司应否对被告戴灵香戴某某欠原告的借款本金、利息（包含罚息）负连带清偿责任的问题。原告与被告共和碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》（以下简称《合作协议》）第五条明确约定被告共和碧桂园公司为有关购房者向原告“提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证”及“乙方（即被告共和碧桂园公司）的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方（即原告）所签订的《个人购房借款／担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）”，据此，除非另有约定，否则被告共和碧桂园公司应在《合作协议》第五条约定之保证担保范围内负连带责任；其次，《合作协议》第六条第八项约定原告“承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任，本协议另有约定的除外”，上述约定实际是双方对承担担保责任顺序的约定，现购房者（即被告戴灵香戴某某）未依约按期归还借款本息构成违约，鹤山建行已按约定向法院提出诉请，但本案抵押预告登记是在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告共和碧桂园公司与原告约定的承担担保责任顺序条件未成就。因此，被告共和碧桂园公司还应对涉案借款债务（即被告戴灵香戴某某欠原告的借款本金、利息和罚息）承担连带清偿责任。被告戴灵香戴某某、刘平刘某经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告戴灵香戴某某于2014年3月27日签订的编号为2014年鹤住自字第206号《个人购房借款／担保合同》；二、被告戴灵香戴某某、刘平刘某于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金1111166.61元、利息和罚息【利息和罚息截至2015年9月27日止为24125.93元，自2015年9月28日起至清偿之日止的利息和罚息按《个人购房借款／担保合同》约定计付】给原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行；三、被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的债务承担连带责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15018元，财产保全申请费5000元，诉讼费合共20018元，由被告戴灵香戴某某、刘平刘某、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司共同负担（原告已预交诉讼费，被告应负担的诉讼费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七天内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 李子平审判员 何建通书记员 吕美珊书记员吕美珊 搜索“”