（2016）川01民终496号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-09-23

案件名称

宋莉与华润置地（成都）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋莉,华润置地（成都）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2016）川01民终496号上诉人（原审原告）宋莉，女，汉族，1955年8月9日出生，住四川省成都市武侯区。现住四川省成都市锦江区。委托代理人林丽平，女，汉族，1972年10月1日出生，住四川省成都市成华区。被上诉人（原审被告）华润置地（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区琉璃路***号翡翠城*期*栋*楼。法定代表人唐勇，总经理。委托代理人黄莎，女，汉族，1988年6月18日出生，住四川省泸县。上诉人宋莉因与被上诉人华润置地（成都）有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人宋莉的委托代理人林丽平，被上诉人华润公司委托代理人黄莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2004年3月20日，宋莉与华润公司签订《商品房买卖合同》，约定：宋莉购买华润公司以出让方式取得的位于成都市锦江区××乡××村×、×、×组地块上修建的“翡翠城”××幢×单元×××号房屋，该房屋建筑面积为104.17平方米、套内面积92.35平方米；该房屋按套内面积计算价格，即3197.12元/平方米，房屋总价款为295254元；华润公司应在2004年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，取得规划局出具的验收合格证并符合本合同约定的商品房交付宋莉使用。华润公司承诺与该商品房使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房之日水、电达到正常使用标准，天然气、电话、光纤、网络等具备使用的基础条件，由宋莉自行申请开通；2、交房之日电梯正常运行；3、交房之日公共配套设施、建筑投入使用。如果在规定的日期内未达到使用条件，水电未按约定达到使用条件或因华润公司原因使上述项目未能开通，每项逾期一天，华润公司向宋莉支付100元违约金。2004年3月20日，华润公司向宋莉开具金额为295254元的《销售不动产发票》一张。2005年11月28日，宋莉缴纳了购买上述商品房而应承担的契税4485元。2005年4月21日，翡翠城一期五标段14栋-17栋的建筑在成都市建设委员会完成了竣工验收备案手续。同时查明，2004年12月28日，华润公司向宋莉发送标题为《真诚用心，信任无价—致华润置地·翡翠城一期业主朋友》的信件一封并附《2004年—2005年新年特别回馈及谅解备忘录》一份，告知翡翠城一期因工期紧张、工程质量尚在整改，未能在既定期限内让全体业主满意，给予业主新年特别回馈，即由华润公司代宋莉交纳其购买的翡翠城物业从2004年12月20日至2005年6月25日的物业管理费；或可接受业主无条件退房。双方达成如下谅解：1、宋莉同意华润公司在2005年1月20日前完成相应整改项目；2、宋莉同意华润公司在2005年1月25日前完善合约涉及到的公共配套事项，包括：会所部分投入使用、红外周界防范系统调试完成并投入使用、景观水池可以投入正常运行；3、宋莉同意放弃华润公司提出迟延交房的赔偿请求；4、其他相关事宜按双方所签订合同执行。华润公司发放给宋莉的《住宅使用说明书》关于结构设计说明中载明：“小区会所为底层公共建筑，可分别由小区内、外进入。会所主要由游泳池、SPA、咖啡厅、健身房、露天餐饮等配套功能组成，采用框架结构形成。”2004年12月14日，“翡翠城”给水系统第1.3.4标段经亿赛公司复验合格。2004年12月14日，“翡翠城”给水系统第2.5标段经市政四公司复验合格。2005年3月30日，深圳市开元同济楼宇科技有限公司对翡翠城（一期）包含对讲系统、门禁系统、停车场系统、监控系统、楼层显示系统等在内的智能系统工程验收合格。2015年8月20日，宋莉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华润公司支付公共配套建筑逾期投入使用的违约金50000元（原审庭审中，宋莉明确公共配套建筑主要指会所）；2、华润公司承担本案诉讼费及其他诉讼费用（原审庭审中宋莉明确本案只产生了诉讼费，未产生其他费用）。原审法院认定上述事实，采信了如下证据：当事人的身份证、工商查询信息、《商品房买卖合同及备案表》、成都市销售不动产发票、契税完税证、竣工验收备案表、致一期业主信、谅解备忘录、商品房住宅使用说明书2页、商品房平面宣传图、给水系统验收表、智能系统竣工资料、以及当事人的陈述等。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。宋莉与华润公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，双方应全面履行合同约定义务。关于诉讼主体资格。华润公司认为公共配套建筑逾期投入使用的违约金应由能代表全体业主的机构提起诉讼，原审法院认为，本案是因宋莉与华润公司签订《商品房买卖合同》后双方是否按约履行了各自的义务，有无违约行为而产生的合同类纠纷，且因本案不涉及物业中公共配套建筑的使用或权属争议，故不适用《中华人民共和国物权法》中关于建筑物区分所有权的相关规定。华润公司认为宋莉无本案诉讼主体资格的辩称意见，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。关于诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。宋莉与华润公司于2004年3月20日签订《商品房买卖合同》并约定：华润公司承诺与该商品房使用直接关联基础设施、公共配套建筑在交房之日投入使用；如果在规定的日期内未达到使用条件，因华润公司的原因使上述项目未能开通，每项每逾期一天，华润公司向宋莉支付100元违约金。因华润公司未能在约定的2004年12月20日将该商品房交付使用，此时，宋莉应当知道其权利收到侵害，其诉讼时效应从2004年12月21日开始计算。因双方在达成谅解协议后，华润公司并未在2005年1月25日前完善包括会所在内的公共配套建筑等事项，且双方在合同中对违约金的支付期间并未明确约定，故本案的诉讼时效期间应从宋莉要求华润公司履行义务的宽限期届满之日，即从2005年1月26日起，华润公司未交付使用相应公共配套建筑，宋莉就应当知道其权利受到了损害，相应的违约金的诉讼时效应从此时开始计算。现宋莉于2015年8月20日提起本案诉讼，无证据证明具有中止、中断情形，应当认定宋莉的诉讼请求已超过法定两年的诉讼时效期间，其权利法律不予保护。对宋莉要求华润公司支付公共配套建筑逾期投入使用的违约金的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：驳回宋莉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由宋莉承担。宣判后，原审原告宋莉不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、依法撤销原判；2、改判华润公司向宋莉支付公共配套建筑逾期投入使用违约金50000元；3、判令华润公司承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原判事实不清。一审拒绝采信政府网站公开信息的做法有待商榷，且既不责成华润公司说明有否履行合同义务，也不屈尊向市建委核实调查，造成华润公司的违约行为是在2014年5月14日终了，抑或现仍继续，状况不明。系罔顾查明事实、分清是非的审判任务。二、原判查明事实错误。宋莉于2015年8月14日提交诉状及立案材料，原审法院立案庭坚持审核7日才受理，“2015年8月20日，宋莉提起本案诉讼”不正确。三、原判认定事实错误。原审认为“从2005年1月26日起，华润公司未交付相应公共配套建筑，宋莉就应当知道其权利受到损害，相应违约金的诉讼时效应从此时开始计算”，诚如所言宋莉在2005年1月26日应当知道此日违约金请求权利被侵害，相应的违约金是当日产生的100元，该100元的诉讼时效从2005年1月26日起算；至于2005年1月27日及以后发生的违约金债权尚未届清偿期，宋莉未受损害，不应当知道违约金债权受到侵害，则相应违约金的诉讼时效期间不应从2005年1月26日起算；否则2007年1月26日及以后的违约金未发生既罹于时效，甚至华润公司就此免除交付会所的合同义务，明显荒谬。华润公司的违约金积累有34万余元之多，本案标的仅50000元，请求的是2013年8月15日至2015年8月14日期间产生的违约金，而非2005年1月26日等罹于时效的违约金，符合两年诉讼时效规定。四、宋莉认为案涉会所投入使用的时间应为2014年5月12日。被上诉人华润公司答辩称，一、宋莉请求支付2013年8月15日至2015年8月14日期间未交付使用会所所产生的违约金50000元无据可依。翡翠城一期会所是在2004年12月24日前竣工，并于2004年12月24日通过了勘察、设计、监理、施工、建设五方验收，具备交付使用条件。且，会所在竣工验收合格并通过有关专项验收后便已投入使用，华润公司现保存的翡翠城一期会所2007年8月19日的游泳票即可证明该会所至少在此之前便已投入使用，游泳池也开放使用。故宋莉现要求华润公司支付2013年8月15日至2015年8月14日期间因会所未交付使用所产生的违约金实属荒谬，无据可依。二、案涉配套设施、建筑早已投入使用，并未给宋莉造成任何损失，不予赔偿。翡翠城一期各配套设备、建筑早已投入使用，且如会所、游泳池的实际投入使用情况等除有相关的证据材料予以证明外，也均可实地考察了解。同时，该配套设备、建筑并未给宋莉造成任何伤害或损失，华润公司自然无需给予任何赔偿。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。二审中，华润公司提交了以下证据。1、成都蜀都公证处（2006）成蜀证内民字第16269号公证书，拟证明包括游泳池在内的公共设施建筑在2006年6月8日就已经投入使用，以及宋莉也知晓竣工情况，并且没有提出异议；2、建设工程规划验收合格证、成都市建筑项目规划验收管理暂行规定成规管【2006】75号，拟证明华润公司于2006年7月7日取得了规划验收合格证；3、竣工验收合格表，拟证明勘察、设计、监理、施工、建设单位验收时间为2004年12月24日；4、成都市建设项目预防卫生监督竣工验收批准书、白蚁预防工程竣工通知书、建筑工程消防验收意见书、建设项目人防工程建设费核定单，拟证明涉案会所在2006年3月9日通过了所有项目验收，也可佐证竣工验收；5、游泳池票据，拟证明涉案会所在2007年以前就投入了使用。宋莉的质证意见为对第一组的证据公证书后所附的照片真实性有异议，关联性、证明力也有异议；对第二组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议；对第三组证据的真实性未提出异议；对第四组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议；对第五组证据的真实性无法核实，合法性也有异议无法用游泳票来证明会所已经竣工并投入使用。本院认为，对双方上述证据材料真实性无异议的证据，本院予以确认，对其证明作用在其后判决说理部分综合评判。根据认证结果，二审另查明：1、翡翠城会所于2006年7月7日取得建设工程规划验收合格证。2、翡翠城会所于2004年12月24日由建设、地勘、设计、施工、监理五方单位完成验收，并于2014年5月12日在成都市建委备案。本院认为，本案的争议焦点为华润公司是否应向宋莉支付会所逾期投入使用的违约金即宋莉主张华润公司支付违约金是否超过诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。双方合同约定华润公司应在2004年12月20日前将经验收合格，取得验收合格证并符合本合同约定的商品房交付宋莉使用，交房之日公共配套设备、建筑投入使用。本案中，华润公司未在合同约定时间将会所投入使用，对此双方已达成谅解，即宋莉同意华润公司在2005年1月25日前完善合约涉及到的公共配套事项，包括会所部分投入使用。因此应认定双方对于会所的投入使用时间另行约定为2005年1月25日前。此时如华润公司未将会所投入使用，宋莉即应当知道其权利受到侵害，但本案中宋莉未举出其向华润公司主张权利的相关证据。且会所于2004年12月24日经勘察、设计、监理、施工、建设单位验收合格，并于2006年7月7日取得规划验收合格证，具备交付使用条件，结合华润公司现保存的2007年8月份的会所游泳票，可证实至少在此之前会所便已投入使用。2014年5月12日的时间仅为会所在建委备案的时间，并非投入使用的时间。而宋莉也未举出其在知道会所投入使用后，其向华润公司主张逾期使用的相关证据。因此，宋莉于2015年8月才提起本案诉讼已超过法定两年诉讼时效期间，其权利法律不予保护，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费23006元，由上诉人宋莉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　尹　英代理审判员　　张菲菲代理审判员　　夏　伟二〇一六年四月一日书　记　员　　吴丹丹微信公众号“”