（2015）什邡民初字第1809号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-22
案件名称
汪有诉四川京瑞房地产开发集团有限公司买卖合同判决书
法院
什邡市人民法院
所属地区
什邡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪有,四川京瑞房地产集团有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2015）什邡民初字第1809号原告：汪有，女，生于1971年2月21日，汉族，住四川省石棉县。委托代理人：陈建容，四川蓉信律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人：杨华，四川蓉信律师事务所律师（一般授权代理）。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下称“京瑞集团公司”）。住所地：成都市青羊区蜀金路1号2栋11层1102号，组织机构代码证号：05491160-0。法定代表人：滕军，该公司董事长。委托代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师（一般授权代理）。原告汪有诉被告京瑞公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法决定适用普通程序，由审判员蒋玲，代理审判员石娜、谭池婷组成合议庭，蒋玲担任审判长，因本案与（2015）什邡民初字第1807号、1808号、1810号、1811号案件当事人和法律关系基本一致，本院决定将五案合并于2016年1月15日在本院公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈建容、杨华，被告的委托代理人张颖、叶东灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（合同编号：B2-2-319），约定原告购买了被告开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢2层B2-2-319号营业用房。合同签订后，原告依约向被告缴纳了购房款150,818元。根据合同的约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付已取得建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书的房屋。原告通过调查得知，被告在约定的交付期限届满时并不具备约定的交付条件，根据合同约定，原告有权退房。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款150,818元及办理房屋权属登记证费用8,666元，并赔偿原告损失（自支付之日始，按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，暂计算至起诉之日为5,858元）；3.本案诉讼费用由被告负担。被告京瑞公司答辩称：第一，被告关于“什邡青年财富中心”项目的经营模式是所有业主在合同约定的交房之日起授权被告对商铺进行统一经营管理，在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务。原、被告之间对于商铺的买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性。第二，商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被告占有并经营使用，在此期间被告仅对原告存在观念上的交付，被告在实际经营期间，已经在为业主办理房屋产权的相关证书。即使被告存在逾期交房，该逾期仅导致被告经营收益的减少，不会对原告造成任何损失，原告解除合同会对被告的经营造成影响，被告要遭受退房和项目经营的双重损失。第三，目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为。综上，原告要求解除合同的请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为了证明其所陈述的事实成立，并支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据材料：1.原告身份证、被告的工商登记信息表（复印件）。用以证明原、被告主体资格。2.商品房买卖合同（复印件）。用以证明2014年3月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发的商品房一套，并约定交房日为2014年12月31日前、逾期交房超过15日，原告有权解除合同，要求退房、返还房款并承担违约责任以及交房条件等内容。3.收据、银行转账凭据（复印件）。用以证明原告向被告交纳购房款150,818元的事实。4.收据、收房费用缴款通知单（复印件）。用以证明2015年4月21日，原告向被告缴纳办理双证费用8,666元的事实。5.规划验收合格证、工程质量竣工验收记录、竣工报告、竣工验收备案书（复印件）。用以证明2015年2月1日，被告开发的项目竣工，2015年3月25日，工程进行验收，同年5月15日被告取得竣工验收备案表，超过合同约定的交付期限的事实。6.竣工合格证（复印件），载明的竣工验收日期为2014年12月31日，被告将其张贴于交房现场。用以证明被告出具虚假竣工证明，欺骗原告办理收房手续。7.什邡市精诚房产测绘有限公司报告书。用以证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉案房屋所在的项目进行面积实测。原告提交的证据，被告质证认为：证据1、3、4，无异议；证据2，三性无异议，但不认可原告的证明目的，签订商品房买卖合同当日双方签订了授权委托书,二者是一个整体的，应结合来看待双方的合作关系，原告授权被告进行统一管理，被告不存在实质意义上的交房,被告没有违约交房；证据5、7，三性无异议，但与本案交房没有关联性，被告在2015年期间对房屋合法占有，不负有交房义务，也表明原告所购房屋具备合同约定的条件；证据6，无原件，不予质证，且无法证明张贴于交房现场。被告京瑞公司为支持其辩解意见，向本院提交了以下证据材料：1.被告的工商登记信息、商品房买卖合同、授权委托书（复印件）。用以证明被告的主体资格以及原告与被告签订商品房买卖合同的同时与被告签订不可撤销的委托合同，委托被告自2015年1月1日至2019年3月28日止，对所购商铺进行统一管理、经营，在2014年12月31日，被告对原告只存在观念上的交付，委托期限届满后再将房屋实际交付的事实。2.照片、《今日什邡》报道。用以证明2014年6月24日，被告与浙江义乌日用百货行业协会达成战略合作关系，拟引进义乌商铺城模式及商家，不存在虚假宣传。3.B2区二楼平面图、未改造前照片三张、项目现场经营及外观照片八张。用以证明自2015年1月1日起，被告对包括原告商铺在内的B2区域以及整个项目进行统一规划、改造、经营、管理，现B2区域正处于正常营业状态，原告所购商铺已由商家租赁经营。4.收房确认单、材料递交登记表、委托书、商铺验收记录（复印件）。用以证明2015年4月21日，为便于为原告办理商铺产权证，原告到项目现场缴纳相应税费并办理办证手续，再次印证原告知晓并认可双方的经营模式及合作目的，且在约定的交房时间，双方不存在实质意义交房的行为，只是配合原告办理商铺所有权证。被告提供的证据，原告质证认为：对证据1，真实性无异议，但不认可其证明目的，“授权委托书”合法性有异议，被告存在售后包租的嫌疑，而且两个合同是两个法律关系，原告收房后取得房屋处置权再授权被告经营，并未免除被告交房的义务；证据2的真实性无异议，但与本案没有关联性，且事情发生在双方签订合同之后，被告与义乌仅是在磋商阶段，是否引进不确定；证据3，真实性无异议，不认可其证明目的，这一切均不能免除被告的交房义务；证据4，真实性予以认可，不认可其合法性，被告交付的房屋不符合合同约定的交房条件，原告仅能看房屋的外观，无法验收房屋内部构造等是否合格，不能达到收房的目的。对原、被告提交的证据，本院审查后认证如下：首先，针对原告提交的证据：证据1，客观真实，能够证明原、被告主体适格，本院予以采信；证据2，客观真实，能够证明双方存在着买卖商品房的关系，并对双方的权利义务进行约定的事实，本院予以采信；证据3、4，客观真实，能够证明原告交纳全部购房款及办证相关费用，且被告质证无异议，本院予以采信；证据5、7，客观真实，被告质证无异议，本院予以采信；证据6，系复印件，无法核实其真实性，亦无法核实该竣工合格证是否张贴于交房现场，故本院不予采信。针对被告提交的证据，本院审查认证认为：证据1，“商品房买卖合同”与原告提交的一致，客观真实，本院予以采信，“授权委托书”被告质证对真实性无异议，能够表明原告委托被告对所购商铺进行统一经营、管理的关系，本院予以采信；证据2、3，能够证明被告对业主的商铺统一招商经营，原告购买的B2区的商铺已经运营使用的事实，本院予以采信；证据4，客观真实，原告质证对真实性无异议，本院予以采信。通过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院确认的案件事实如下：2014年3月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于什邡市经济开发（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”1栋2层B2-2-319号的商品房一套，房屋的单价为5,994.36元/平方米，京瑞公司应当在2014年12月31日前向原告交付商品房，交付房屋时，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；京瑞公司未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，原告有权退房；京瑞公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%向原告支付违约金等内容。签订合同的同时，原告向被告出具授权委托书，约定将其购买的商品房委托被告自2015年1月1日至2019年3月28日期间统一经营管理（含装修），京瑞公司承担水电费、物业管理费等全部费用，并无须向原告支付租金、使用费等任何费用，到期后原告可继续委托被告代为出租或收回房屋自行管理等内容。同日，原告向被告缴纳购房款150,818元。2014年9月10日，京瑞公司变更为被告京瑞集团公司。2014年12月31日，被告未向原告交房。2015年2月1日，被告所开发的“什邡青年财富中心”竣工。2015年4月21日，原告签收了收房确认单、商铺验收记录。“收房确认单”载明：本人已提交证件办理所需资料和税费，并已办理完毕收房手续，正式接收该商铺，特此声明。“商铺验收记录”载明：已查验本人所购商铺，对商铺的建筑质量和初装情况表示认可，本人正式接收该商铺，特此声明。原告在业主/委托人处签字捺印。同日，原告向被告出具委托书一份，委托被告为其办理所购商铺的产权证，并递交原告身份证复印件。同时，原告向被告交纳办理所购房屋产权证所需费用合计8,666元。2015年5月12日，“什邡青年财富中心”竣工验收合格，2015年5月15日，“什邡青年财富中心”项目进行竣工验收备案。原告认为被告未按约定期限及条件交房，严重损害其利益，特诉至法院，主张权利。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反国家强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。虽然双方同时签订了授权委托，但该授权委托系原告将房屋经营权委托被告行使，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故被告有关“在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务，买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性……”的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原告按约定支付全部购房款，被告亦应当按照约定的时间交付符合约定条件的房屋。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告逾期交房超过15日，原告享有合同解除权，被告未在2014年12月31日向原告交付房屋，且逾期超过15日，原告即享有对合同的解除权。2015年4月21日，原告在项目现场对商铺的质量及初装情况予以了认可，并签字确认接收商铺，并向被告缴纳了办理房屋权属证明的资料及费用。被告的“什邡青年财富中心”项目于2015年2月1日竣工，2015年5月中旬才完全符合交房条件。《商品房买卖合同》第十五条约定：交房时，被告应出示合同第十一条约定的证明文件，被告不出示或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收。2015年4月21日，原告收房时，在未对商铺进行检查，并且被告未出具相关证明文件的情况下即向被告出具收房确认单、商铺验收记录，委托被告办理房屋权属证书，认可并接收了该商铺，原告不仅怠于行使自己的权利，而且以自己的行为表明了其继续履行合同的意思表示。因此，原告现在要求解除合同的请求，无事实依据，也违反了诚实信用原则，本院不予支持；原告要求被告退还房款、办理产权证书的税费及赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，现合同未解除，故对原告要求被告退还房款、办理权属证书的费用并赔偿损失的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条第一款“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭变辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决如下：驳回原告汪有的全部诉讼请求。本案受理费3,610元，由本案原告汪有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长 蒋 玲代理审判员 石 娜代理审判员 谭池婷二〇一六年四月一日书 记 员 林小琴 来源：百度“”