（2016）苏06民终427号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-04-26
案件名称
南通银润物业管理有限公司与王召健物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王召健,南通银润物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终427号上诉人（原审被告）王召健。被上诉人（原审原告）南通银润物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇江海南路380号。法定代表人沈汉林，该公司董事长。委托代理人黄建元，江苏东疆律师事务所律师。上诉人王召健因与被上诉人南通银润物业管理有限公司（以下简称银润公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第01677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2010年10月20日，银润公司与王召健签订了前期物业管理服务协议，约定银润公司为王召健提供物业服务，王召健应于每年的三月底前交纳当年的物业费，物业费的标准为0.9元／平方米／月，若逾期交纳物业费，应当按照每日千分之五的标准支付滞纳金。另查明，案涉××家园××号楼×××室房屋的建筑面积为139.98平方米，王召健就其2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费经银润公司催收但尚未交纳。银润公司遂于2015年7月28日诉请判决王召健支付上述期间的物业费3022元及相应滞纳金。再查明，2013年7月26日，银润公司就世纪家园小区0.9元／平方米／月的物业费标准在启东市物价局备案，王召健2011年、2012年亦按照0.9元／平方米／月的标准向银润公司交纳物业费。原审认为，本案的物业管理服务协议合法有效，双方均应依约履行自己的义务。银润公司为王召健提供了物业服务，王召健理应及时支付物业费。王召健抗辩银润公司未尽到服务义务，如银润公司在卫生管理、公共设施维护、车辆管理等方面存在不足，并提供了相应的照片证明其主张。原审认为，即使王召健抗辩的事实存在，从小区履行物业服务合同义务的总体情况来看，王召健反映的问题为银润公司在履行合同中的不足，而不能认定银润公司存在根本违约行为，王召健不能以上述抗辩理由来免除自身交纳物业费的义务。故银润公司要求王召健支付物业费的诉讼请求于法有据，予以支持。关于银润公司要求王召健按照每日千分之五的标准支付滞纳金的诉讼请求，原审认为，银润公司主张的滞纳金标准过高，从维护双方当事人合法权益及体现公平合理原则的角度，法院将滞纳金标准调整为每日万分之五。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决王召健于判决生效之日起十日内给付银润公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费3022元，并支付2013年、2014年物业费的滞纳金977元（每年的滞纳金从当年的4月1日算至2015年7月30日，按照每日万分之五的标准计算）。本案受理费50元（银润公司已预交），由王召健负担。宣判后，王召健不服，向本院提起上诉称，银润公司未能提供相应标准的物业服务，小区绿化环境差，违章建筑遍布，公共卫生糟糕，小区路面、电梯口电灯等公共配套设施长时间无人修理，车辆停放无人管理，安保措施形同虚设。王召健并不存在违约行为，更不应支付违约金。另外，银润公司还多收了部分物业费，已缴纳的物业费也没有开具发票。如银润公司能够改善其服务达到相应标准，王召健愿意支付物业费。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由银润公司承担。被上诉人银润公司答辩称，银润公司没有违反物业合同的约定，王召健拖延支付物业费，一审判决其支付滞纳金合理，并且一审法院还对约定的滞纳金进行了大幅度的调低。银润公司是按照合同约定的标准收取的物业费，没有多收王召健费用。物业费发票银润公司已按税务机关的规定处理，如王召健认为银润公司未按规定出具发票，应当向税务机关举报。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，王召健提供照片一组，证明银润公司物业服务仍存在诸多不足及银润公司不具备管理案涉小区的资质。银润公司质证称，对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审查后认为，照片中拍摄有案涉小区的名称、楼号等，可以作为本案证据采信。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，王召健与银润公司为案涉小区的物业管理服务事宜自愿协商签订物业管理服务协议，协议内容未违反法律、行政的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议履行。银润公司为王召健提供了物业服务，王召健应当按约支付物业管理费。王召健抗辩称银润公司提供的服务未能提供达到相应标准，物业管理上存在诸多不足，对此，本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从王召健提供的照片看，银润公司在物业服务中确实存在一些瑕疵，但尚未达到根本违约的程度。若王召健认为银润公司未履行或未完全履行合同约定的管理义务，可以向银润公司主张违约责任，但不能以该理由拒付物业管理费。关于物业费的收费标准，银润公司按照向物价部门备案的收费标准收费并无不妥，王召健在2011年、2012年亦按照该标准交纳了物业费，王召健上诉称银润公司多收取物业费的主张没有事实与合同依据。至于已缴纳物业费的发票问题及银润公司管理资质的问题，王召健可以向有权行政机关反映，不属于本案审理范畴。综上，王召健的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王召健负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶新琴审 判 员 卢 丽代理审判员 杜太光二〇一六年四月一日书 记 员 张慧娴附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”