（2016）黑03民终118号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-04-29
案件名称
马迎红与崔玉香房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省鸡西市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马迎红,崔玉香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十五条，第七十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民终118号上诉人（原审原告）马迎红，女，48岁。被上诉人（原审被告）崔玉香，女，64岁。委托代理人白秋发，律师。上诉人马迎红因房屋买卖合同纠纷一案，不服虎林市人民法院（2015）虎民初字第532号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人马迎红，被上诉人崔玉香及委托代理人白秋发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定，原、被告系亲属关系。2013年6至7月间，原告和其丈夫徐杰同被告及其丈夫魏贵庆、魏凤兰等协商关于偿还原告在哈尔滨银行鸡西虎林支行到期抵押贷款403，500元及原告在经营食杂、服装店期间向被告丈夫及亲属魏凤兰等帮其在他人处替其借本金63万元事宜，因原告没有偿还哈尔滨银行贷款的能力，如逾期不还款，原告位于曙光街道文化委国税二分局综合楼O单元104，建筑面积72.38平方米的商业营业房将被银行以物抵债收归银行所有。经原、被告及亲属协商，双方达成一致意见，原告所欠银行贷款403，500元和其亲属替其借款本金63万元由被告偿还。2013年7月3日，被告偿还了原告所欠哈尔滨银行鸡西虎林支行贷款403，500元，解除了涉案房屋的抵押。同日，原告及其丈夫徐杰与被告等共同到虎林市房地产管理处办理涉案房屋转移登记事宜。双方订立了《房屋买卖合同》，原告填写了《房屋登记申请书（转移登记）》原告及其丈夫徐杰在该申请书上签字，被告承担了代原告偿还银行贷款403，500.00元及魏贵庆、魏凤兰经手替原告所借的全部欠款本息。2013年7月4日，被告缴纳了房屋交易契税、中介评估费、房屋所有权登记费等各项费用合计91473.00元。被告取得了《房屋所有权证》，即虎房权证虎林字第20130027**。此房经房管部门评估为615230.00元。现原告认为该合同的签订并非原告本意，是在被告丈夫魏贵庆的有意欺诈及乘人之危的情况下签订的，房屋价格与常理不符，且当时该房屋的市场价格在300万元左右。61万元的价格与市场相差巨大，显失公平。与被告签订的房屋买卖合同只是让被告顶个名，保全原告的财产，当时就是为了规避其他债权人，故要求撤销双方的买卖合同。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。本案中，原告与被告自愿签订房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，该房屋经房屋评估机构进行评估，原告及其丈夫当时没有异议，且双方到房管部门办理了房屋产权变更，原告将其所有的房屋卖给被告，被告依法取得了该房屋的所有权，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。第七十条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”本案中，原告作为完全民事行为能力人，同时作为房屋买卖的卖方对房屋状况（包括市场价格）了解充分，原告仅提供2012年因其向银行贷款对该房屋所做的估价报告证明房屋买卖价格尚不足以证明原、被告之间签订的商品房买卖合同存在欺诈和乘人之危。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权：（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。原、被告双方是于2013年7月3日办理产权变更手续，原告请求撤销权应在一年内行使，原告于2015年7月13日主张撤销双方买卖合同，超出了法律规定的期间。综上，对原告撤销双方房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、第七十条之规定，判决，驳回原告马迎红的诉讼请求。宣判后，原告马迎红不服向本院提起上诉，其上诉理由是，1、被上诉人的丈夫魏贵庆是虎林法院原副院长，本案在虎林法院审理，根本无公平可言，上诉人已提出回避申请及复议申请，均被虎林法院驳回，虎林法院未报请上级法院指定其他法院审理，严重违反法定程序，无法实现法律的公平、正义。2、双方当事人约定的房屋交易价格与房屋的实际价值严重不符。2012年该门市房的评估价值为1085700元，2013年市场价格在300万元左右。上诉人与被上诉人签订虚假买卖合同的价格为615230元，与评估价或市场价都相差甚远，显失公平，应予撤销。3、本案双方当事人签订的合同是虚假交易，原审法院应审查被上诉人的巨额资金来源以确定交易的真假，请二审法院依法审查。4、原审法院认定上诉人行使撤销权超过了法律规定的一年期间错误。因双方签订的是虚假房屋买卖合同，当被上诉人在另一案中起诉上诉人要求交付房屋时，上诉人才意识到应当撤销该合同，上诉人提起撤销权没有超过一年期间，也没有超过五年的除斥期间。请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。被上诉人崔玉香以原审判决正确为由进行了答辩。本案争议的焦点是，1、原审审理程序是否合法。2、涉案房屋买卖是否为虚假交易。3、上诉人主张撤销房屋买卖合同是否超过了法定期间。庭审中上诉人未提交相关证据。被上诉人提交的证据是，2012年5月上诉人为办理贷款委托虎林市江东房地产估价有限责任公司房地产估价报告一份。旨在证明，评估价格1085700元包括本案争议的门市房和上诉人的一户住宅，因此本案争议门市房的价值不超过1000000元。经质证，上诉人认为评估报告中只是对72.38平方米门市房作的评估，不包括上诉人的住宅，因是为办理贷款而评估，所以作出的评估价值是比较低的。本院经审查认证如下，房地产估价报告中明确记载估价对象是面积为72.38平方米的门市房评估价格为1085700元，未体现包含上诉人住宅的评估价格，故对被上诉人的证明目的不予采信。通过法庭调查，二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于原审审理程序是否合法的问题。被上诉人崔玉香的丈夫魏贵庆曾是虎林法院原副院长，但早已退休且并非是本案当事人。上诉人未能提交虎林市人民法院全体审判人员符合回避条件的相关证据，因此虎林市人民法院对上诉人马迎红要求虎林市人民法院全体回避的申请及复议申请作出予以驳回的决定，不违反法律规定，上诉人马迎红此点上诉理由不能成立。关于涉案房屋买卖是否为虚假交易的问题。首先，上诉人未能举示出双方当事人达成的口头和书面房屋买卖协议是虚假的相关证据。其次，协议达成后被上诉人崔玉香已按协议内容偿还了马迎红的银行贷款403500元及偿还魏贵庆、魏凤兰经手替上诉人所借的全部欠款本息计686400元，被上诉人履行了协议内容。第三，双方当事人共同到房产管理部门对诉争房屋办理了产权变更登记手续，诉争房屋的所有权人已变更至崔玉香名下。第四、上诉人马迎红将诉争门市房的大门钥匙和室内外探头、录像设备和电脑交付给了崔玉香，双方进行了实际交付。以上事实足以证明双方房屋买卖行为的真实性，并非为虚假交易。关于上诉人马迎红主张撤销房屋买卖合同是否超过法定期间的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中上诉人马迎红签订房屋买卖协议之日即已知道或应当知道撤销事由发生，至其起诉之日已超过一年的除斥期间。上诉人认为其起诉时没有超过五年除斥期间，因《中华人民共和国合同法》第七十五条所规定的“自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”，是针对债务人放弃其到期债权或无偿转让财产对债权人造成损害的情况下债权人享有撤销权的行使期间的规定，而本案上诉人主张的撤销权则是其作为房屋买卖合同的签订主体主张合同显失公平而要求撤销，故不适用《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定。综上，上诉人没有证据证明双方当事人签订的房屋买卖合同具备可撤销的要件，且上诉人行使撤销权已超出法律规定的除斥期间。上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人马迎红已交纳），由上诉人马迎红负担。本判决为终审判决。审 判 长 季学平代理审判员 高雪峰代理审判员 于永强二〇一六年四月一日书 记 员 谭宇亭附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”