（2016）沪0113民初1907号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-07-04

案件名称

上海市北宝山自来水有限公司与上海芸轩货物运输有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初1907号原告上海市北宝山自来水有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人高炜，执行董事。委托代理人陈明坚，上海共识久久律师事务所律师。被告上海芸轩货物运输有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人刘世荣，总经理。委托代理人王伟，上海旭路伟光律师事务所律师。原告上海市北宝山自来水有限公司与被告上海芸轩货物运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市北宝山自来水有限公司的委托代理人陈明坚、被告上海芸轩货物运输有限公司的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市北宝山自来水有限公司诉称，2012年10月，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于上海市宝山区南大路洛河桥28号西北侧、面积为60平方米的两间房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期至2013年10月14日止。合同约定，被告逾期返还，应按每日人民币500元支付使用费。合同到期后，经原告多次催促，被告拒绝返还系争房屋。2013年10月至今，系争房屋的租金标准为每天每平方米2元。现原告起诉要求被告搬离并向原告返还系争房屋，并按每月2,700元的标准向原告支付2013年10月15日起至实际搬离之日止的使用费。被告上海芸轩货物运输有限公司辩称，租赁合同到期后，原告从未要求被告搬离，故双方形成了续租关系，故原租赁合同继续有效，租金仍应按原租金标准即每年2,000元计算。现被告同意搬离，并同意按照每年2,000元的标准支付2013年10月15日起至实际搬离之日止的使用费，但不同意按原告主张的标准支付使用费。经审理查明，2012年10月13日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《上海市北宝山自来水有限公司租赁合同》，主要内容为，第一条“出租厂房情况”约定，甲方出租给乙方的厂房座落在本市宝山区南大路洛河桥28号西北侧二间。该厂房出租建筑面积和场地面积为60平方米。第三条“租赁期限”约定，3.1租赁日期自2010年10月15日起至2013年10月14日止。合同签订为一年一签。本次租赁时间为2012年10月15日至2013年10月14日止。3.2租赁期满，乙方应如期无条件的返还该厂房和有关设施设备。第四条“租金、支付方式和期限”约定，4.1该厂房年租金为2,000元。一年一次性付清。第七条“厂房返还时的状态”约定，7.1乙方应在本合同的期限届满后的十日内返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按每日500元向甲方支付占用期间的使用费。逾期一月后仍不返还，甲方将依法向所在地的人民法院起诉。审理中，原告表示，因历史原因，系争房屋未取得房地产权证及建设工程规划许可证。被告起先向原告承租的为系争房屋及一块场地，此前的租赁合同到期后，被告拒绝搬离，经公安机关调解，原告同意继续将系争房屋出租给被告进行过渡，过渡期至2013年10月14日止，租金标准也较为便宜。合同到期后，原告一直口头要求被告搬离，但被告拒绝搬离。现被告已将系争房屋转租给他人用于卖水果及烤面包，现原告不要求追加次承租人，仅要求被告搬离并返还系争房屋。经原告了解，与系争房屋类似的房屋的市场租金为每天每平方米2元，且租赁合同约定合同到期后的使用费标准为每天500元，但原告现仅按照每天每平方米1.50元的标准向被告主张使用费。被告表示，因为系争房屋为违章建筑，故出租给被告的租金标准较低。被告从未对外出租，而是让被告的员工在开设卖水果及面包的店。2016年2月左右，因水果店跨界经营，故派出所来找过被告，并表示系争房屋是违章建筑，被告不应继续租赁。原告当时曾提出过，只要被告搬离，原告愿意补偿被告1万元。被告不清楚系争房屋的市场租金标准。以上事实，有原告上海市北宝山自来水有限公司提供的租赁合同等，及原被告的当庭陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故系争租赁合同当属无效，且租赁合同约定的租赁期限至2013年10月14日止，被告理应返还系争房屋并支付实际占有使用期间的使用费。现被告对于搬离并返还系争房屋不持异议，故本案的争议焦点在于使用费的标准。根据相关规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，并无不妥；现原告自述，系争房屋的租金标准为每天每平方米2元，且原告自愿以低于合同约定的合同到期后的使用费标准、并低于市场价的标准要求被告支付使用费，与法不悖，当予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告上海芸轩货物运输有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离并将位于上海市宝山区南大路洛河桥28号西北侧两间房屋返还给原告上海市北宝山自来水有限公司；二、被告上海芸轩货物运输有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月2,700元的标准，向原告上海市北宝山自来水有限公司支付2013年10月15日起至实际搬离上述房屋之日止的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为743.50元，由被告上海芸轩货物运输有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　蒋梦娴二〇一六年四月一日书记员　　童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…… 关注公众号“”