（2016）苏08民终155号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-04-26
案件名称
徐迎春、杨庚英与淮安市清浦城市改造建设投资开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐迎春,杨庚英,淮安市清浦城市改造建设投资开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终155号上诉人（原审原告）徐迎春，无业。上诉人（原审原告）杨庚英，无业。两上诉人共同委托代理人王振嵩，北京维泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）淮安市清浦城市改造建设投资开发有限公司，住所地淮安市。法定代表人张茹，该公司总经理。上诉人徐迎春、杨庚英与被上诉人淮安市清浦城市改造建设投资开发有限公司（以下至判决主文前简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年12月21日作出（2015）浦民初字第01244号民事判决，上诉人徐迎春、杨庚英不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人徐迎春、杨庚英及其委托代理人王振嵩到庭参加诉讼，被上诉人城投公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明：2012年6月18日，原告徐迎春、杨庚英（乙方）与被告城投公司（甲方）签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定被告因自来水地块项目建设需要，经批准拆迁原告位于淮安市清浦区淮海南路淮信4号楼404室房屋，协议书主要内容为：“甲方应付乙方补偿总额398793.51元（75.99.5平方米×4819元／平方米＋附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款19019元＋其他安置补助费用13578.7元）；乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；甲方向乙方提供城南逸翠园14号306室及12号208室房屋（即本案讼争房屋），房价款分别为270827.27元（89.41平方米×2680元／平方米×楼层系数1.05＋2.57平方米×2980元／平方米×楼层系数1.05＋车库15.98平方米×700元／平方米）和294560.31元（92.11平方米×2980元／平方米×楼层系数1.04＋车库12.99平方米×700元／平方米）；乙方应付安置房款与其所得拆迁补偿款相抵后，还应支付甲方安置房款166594.07元。”2012年7月2日，自来水公司地块拆迁指挥部与两原告进行拆迁结账核对，双方确认拆迁补偿金额总计475313.09元，回迁房总价为565387.58元，应交房屋尾款90074.49元，已交房屋尾款90074.49元（交款时间为2012年7月11日）。2012年7月13日，两原告领取了讼争房屋居住使用至今。2014年12月9日，为办理讼争房屋产权证需要，两原告与讼争房屋开发单位淮安华德力置业有限公司（以下简称华德力公司）签订了《商品房买卖合同》2份，约定讼争房屋总价为358975.5元（179361元＋179614.5元），其中14号306室房屋单价为每平方米2217.62元（按建筑面积计算单价为1950元／平方米），12号208室房屋单价为每平方米2220.75元（按建筑面积计算单价为1950元／平方米）。2份合同双方均未实际履行。2014年12月15日，原告徐迎春在收到材料清单上备注办理产权证需要的商品房买卖合同只是便于办理房屋产权之用，不作其他任何约定。2015年1月5日，经税务机关审核，核准两原告减免讼争房屋契税（减免类型为拆迁减免）。2015年1月26日，讼争房屋经淮安市住房和城乡建设局产权登记核发房屋所有权证书。原审另查明，2006年12月，淮安市清浦区人民政府从华德力公司签订项目安置房付款协议1份，约定华德力公司最迟于2008年4月25日交付淮安市清浦区人民政府安置房886套（含本案讼争房屋），淮安市清浦区人民政府支付安置房认购款（单价为1950元／平方米）。原审审理中，被告城投公司申请对讼争房屋在2012年6月18日时点价值进行房地产市场价评估，两原告对此提出异议。法院于2015年10月23日委托淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司对讼争房屋在2012年6月18日价值时点的市场价值进行评估。同年12月14日，该公司出具房地产估价报告，估价结果：14号306室房屋在价值时点的房地产市场价值为28.4万元，单价为每平方米3088元，12号208室房屋在价值时点的房地产市场价值为27.3万元，单价为每平方米2964元。被告城投公司支付鉴定费6000元。上述事实，有庭审笔录，原告提供的《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》、房屋交割单、契税减免税核定通知书、项目安置房付款协议及申请书，被告提供的材料清单、项目安置房付款协议、房地产估价报告、鉴定费票据等证据在卷佐证，依法予以认定。原审原告徐迎春、杨庚英一审诉称：原告位于本市淮海南路有房屋75.99平方米，2010年-2011年被告作为拆迁人实施拆迁。原、被告于2012年6月18日就原告位于淮海南路的房屋签订了淮安市房屋拆迁补偿安置协议。协议约定被告给予原告产权调换安置方式进行安置，安置房为逸翠园12号楼208室（92.11平方米）、逸翠园14号楼306室（91.98平方米），两套房屋价格为每平方米2980元，总计房屋价款为565387.58元。2014年12月9日，原告与淮安华德力置业有限公司就上述两套安置房签订了房屋买卖合同，房价款分别为179614.5元（2220.75元／平方米）和179361元（2217.62元／平方米），总计房屋价款为376315.5元。被告在与原告签订拆迁补偿安置协议时故意隐瞒房屋的真实价格，协议内容显失公平，导致原告本应获得的补偿款差价189072.08元未能得到，且原告还另外支付了购房款9万元。现原告诉至法院，请求依据2014年12月9日签订的安置房买卖合同的价格变更原、被告于2012年6月18日签订的淮安市房屋拆迁补偿安置协议第七条甲乙双方结算费用的内容，被告依变更后的合同内容支付原告安置费189072.08元、购房款90000元及合理维权费用8万元（包括但不限于律师费、差旅费、资料费等），总计359072.08元。原审被告城投公司一审辩称：涉案拆迁补偿安置协议系原、被告的真实意思表示，合法有效，且双方均已实际履行完毕。原告所谓的商品房买卖合同仅是基于原告办理房屋产权证的需要，系与开发商之间签订，不是真实的交易合同，合同并未实际履行，合同约定的房价款不应作为涉案房屋真实价格，对被告亦无约束力，请求驳回原告的诉讼请求。原审认为：我国《城市房屋拆迁管理条例》及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》规定实行房屋产权调换的，对调换房屋应当进行房地产市场价评估。本案中，原、被告在2012年6月18日拆迁协议签订时未对调换房屋进行房地产市场价评估，而是通过平等协商确定调换房屋价格，从拆迁协议约定的两套调换房屋价格来看，本案讼争房屋即两套调换房屋的平均单价为2961元／平方米，低于房地产估价报告有关估价结果（平均单价为3026元／平方米），故双方协商确定调换房屋价格并未损害两原告的合法权益；其次，讼争房屋原本是安置房，应受到有关政策规定5年内不得上市交易的限制，但两原告通过与华德力公司签订商品房买卖合同的方式，于2015年1月取得了讼争房屋的产权证，且该产权证与一般商品房产权证无异，涉案商品房买卖合同实为办理讼争房屋产权证件的需要，合同并未实际履行，合同中所涉单价1950元／平方米仅是政府2006年回购安置房价格，不能真实反映讼争房屋在2012年拆迁时点的市场价格。综上，拆迁协议系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律规定，亦不损害两原告的合法权益，应属合法有效，协议中双方约定的讼争房屋价格应认定为该房屋的真实交易价格，两原告提供的商品房买卖合同不能作为认定原、被告对讼争房屋交易价格的依据，因此，两原告主张以商品房买卖合同所涉价格变更拆迁协议第七条约定有关安置房结算价格，并由被告给付安置费189072.08元、购房款90000元及其利息，缺乏依据，均不予支持。关于两原告主张的合理维权费用8万元，其中含本案诉讼费用5486元。经法院对两原告提供的票据审查，主要是餐饮、交通、住宿等方面开支，原告系本市居民，其委托异地律师接受法律服务系其权利，由此对应的支付律师费及差旅费等义务亦应由其自己承担，其主张转嫁被告承担缺乏依据，不予支持，但对于诉讼费用的负担，因被告从华德力公司回购讼争房屋作为储备性安置房，应在讼争房屋交付后及时将产权过户至其名下，但其将产权过户环节省略，导致讼争房屋虽系拆迁安置房，在办理产权过户时仍需按照普通商品房产权登记程序的要求，以签订商品房买卖合同的形式办理产权过户手续，由此造成讼争房屋的价格在商品房买卖合同与拆迁协议中出现不一致而给原告带来的困扰和猜忌，被告对引起本案讼争负有主要责任。两原告作为被拆迁人，拆迁协议中讼争房屋的价格系其与被告经过平等协商后确定，其亦明知华德力公司与其没有真实的商品房买卖合同关系，因此两原告对引起本案讼争负有次要责任。关于鉴定费6000元的负担，对于调换房屋在拆迁时点的市场价值应当由被告承担举证责任，鉴定费属于被告未完成举证责任而支出的费用范围，应由被告负担。关于原告对法院委托房地产评估鉴定提出异议，认为违反了基本房地产鉴定原则且无鉴定的必要性，应属于原告对鉴定程序提出异议，原审认为被告根据其履行举证义务需要提出鉴定申请，经审查确为案件审理需要，依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定程序并无不当，原告对此提出的异议理由，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告徐迎春、杨庚英的诉讼请求。案件受理费5486元，由原告徐迎春、杨庚英负担2194元，被告淮安市清浦城市改造建设投资开发有限公司负担3292元。上诉人徐迎春、杨庚英不服该判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与华德力公司签订的2套商品房买卖合同是经淮安市住房和城乡建设局备案合同，其效力高于上诉人与被上诉人签订的拆迁安置协议的效力，原审以拆迁安置协议认定为有效合同错误；2、原审认定商品房买卖合同未实际履行错误，上诉人已经领取了房屋，缴纳了房款，并办理了房屋产权证，证明上诉人与华德力公司存在真实的交易行为；3、原审以淮安市清浦区人民政府与华德力公司签订项目安置房付款协议中所涉上诉人2套房屋单价1950元／平方米是政府回购价格，不能真实反映讼争房屋时点的市场价格错误。上诉人与被上诉人签订的拆迁协议与上诉人的商品房买卖合同存在差价，而《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确规定拆迁人、征收单位不能在房屋拆迁和征收营利，政府作为行政机关不得随意变更拆迁安置房的价格；4、原审程序违法。本案无需启动鉴定程序，且原审法院简易程序转为普通程序审理，但开庭时仍然是审判人员独人审理。请求撤销原判，依法改判。被上诉人城投公司未作答辩。本院经审理查明事实与原审一致，本院予以确认。本院另查明，本案原审法院转成普通程序后，由合议庭成员完成了庭审的全部程序，该事实有庭审录像佐证。本院审理中，上诉人补充提供证据如下：1、由江苏省淮安市地方税务分局出具的契税减免核定通知书，减免类型中的成交价是179631元，证明涉案房屋成交的实际价格为商品房买卖合同所约定价格；2、淮安市清浦区住建局给上诉人信访事项的答复意见，明确答复以网上合同备案，说明商品房买卖合同的价格就是安置房的价格。被上诉人未予质证。本院认为，《房屋拆迁安置协议》是拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁相关事宜达成合意的行为，对双方当事人均具有法律约束力。本案双方当事人在达成《房屋拆迁安置协议》后，上诉人将拆迁范围交付被上诉人，并给付协议约定的差价款，被上诉人依约交付安置房，双方已经按照该协议约定的权利义务履行完毕。上诉人主张双方按照《商品房买卖合同》履行，与事实不符，《商品房买卖合同》系在上诉人取得拆迁安置房屋2年余与开发商华德力公司签订，且上诉人在出具给华德力公司办证材料清单上亦明确备注“办理产权证需要的商品房买卖合同只是便于办理房屋产权之用，不作其他任何约定”内容，证明上诉人清楚其与华德力公司签订的《商品房买卖合同》仅是为了办理产权证使用，不具有证明双方其它法律关系的效力，本着诚实信用的原则出发，上诉人应当遵守其作出的承诺，故该《商品房买卖合同》并不能证明本案当事人之间发生的真实的买卖合同关系。根据《城市房屋拆迁管理条例》及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，对于产权调换房屋应以房地产市场评估价为杠杆调节，该规定也是用于本案衡量被上诉人在拆迁安置中是否存在损害上诉人利益、拆迁协议应否有效的标准。虽然上诉人与被上诉人在进行产权调换时未对安置房进行市场评估，但在原审法院审理期间，经依法委托房屋评估部门评估，上诉人取得的两套安置房屋平均单价均低于当时的房地产市场单价，由此可以认定双方当事人签订的拆迁安置协议确定的安置房屋价格并未损害上诉人的合法权益，且淮安市清浦区人民政府与华德力公司签订包括上诉人房屋在内的886套安置房付款协议，由于涉及安置房数量多，对各安置房的地理位置及楼层的不同，单价也应有所区别，故付款协议中所涉的平均单价1950元／平方米，并非指向上诉人取得的安置房的价格，从而不能认定被上诉人在与上诉人签订拆迁安置协议时侵占上诉人利益的事实，亦不存在违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的”规定的情形，故上诉人要求被上诉人给付补偿款差价的主张，没有事实依据，对该主张，本院不予采纳。关于上诉人上诉主张原审庭审程序违法，经本院审查与事实不符，对该主张，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法予以维持。但原审判决虽对鉴定费6000元认为系被上诉人未完成举证责任而额外支出的费用，确认由被上诉人负担，但判决主文未予裁决，属于漏判，依法应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5486元，由上诉人徐迎春、杨庚英负担，一审鉴定费6000元，由被上诉人淮安市清浦城市改造建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 钱明芳代理审判员 丁 然二〇一六年四月一日书 记 员 鲍婷婷 来自：