（2016）皖0103民初106号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-07-15

案件名称

叶慧萍与合肥振亚消防工程设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶慧萍,合肥振亚消防工程设备有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干��题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2016）皖0103民初106号原告：叶慧萍。委托代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托代理人：张帅，安徽徽都律师事务所实习律师。被告：合肥振亚消防工程设备有限公司。法定代表人：陈田田。原告叶慧萍与被告合肥振亚消防工程设备有限公司（以下简称振亚公司）房屋租赁合同纠纷��案，本院于2016年1月5日立案受理。依法由审判员王磊适用简易程序于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告叶慧萍的委托代理人高从武到庭参加诉讼，被告振业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。叶慧萍诉称：2015年3月4日，叶慧萍与振亚公司签订了《房屋租赁合同》一份，叶慧萍将位于合肥市庐阳区***房产出租给振亚公司办公使用。双方在合同中对租赁房屋概况、租赁期限、用途、租金支付、房屋的转让与使用、合同的变更与解除、双方的违约责任、解决争议等进行了明确约定。双方在《房屋租赁合同》第九条第三款第四项约定：“乙方未按本合同约定的期限足额支付租金的超过一个月，甲方（即原告）有权解除合同，收回出租房屋”。但租赁期间，振亚公司一直未能按合��约定支付租金，对于欠付的租金，叶慧萍已多次催要，但至今未果，振亚公司的行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，叶慧萍现诉至法院，要求判令：1、解除叶慧萍与振亚公司签订的《房屋租赁合同》，判决振亚公司向叶慧萍交付租赁房屋；2、振亚公司支付欠付房屋租金84500元（租金暂计算至2016年1月1日，以后租金至振亚公司实际交付房屋时止）；3、振亚公司支付叶慧萍违约金110700元；4、本案的全部诉讼费用由振亚公司承担。振亚公司未作答辩。经审理查明：2015年3月4日，叶慧萍与振亚公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定叶慧萍出租给振亚公司的房屋位于合肥市***房产，租赁期限为9年，自2015年4月1日起至2024年3月31日止，该房屋在租赁的第一年至第三年，每平方米租金为48元/月，每年的租金总额369000元，租金每季度支付一次。振亚公司未按合同约定的期限足额支付租金超过一个月，叶慧萍有权解除合同，收回出租房屋。同时约定振亚公司未按合同约定的期限足额支付租金和其他应承担的费用，给叶慧萍造成严重损失的，振亚公司应按照合同第一年总租金的30%向叶慧萍支付违约金。叶慧萍向本院明确，振亚公司于2015年3月7日向叶慧萍支付92000元租金，于2015年12月26日支付100000元租金，于2016年1月11日支付30000元租金。现叶慧萍诉至法院，要求判如所请。以上事实有房屋租赁合同、房产证、招商银行账户历史交易明细及当事人陈述予以证实。本院认为：叶慧萍与振亚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行��同义务、享有合同权利。叶慧萍已经按照合同约定向振亚公司交付了房屋，振亚公司应当按照合同约定按期足额支付租金，其逾期支付租金已达一个月以上，未履行租赁合同之主要义务，已经构成根本违约。叶慧萍主张其已通过电话方式告知振亚公司解除合同，但其并未提供相应证据，故本院认定叶慧萍与振亚公司签订的《房屋租赁合同》于叶慧萍起诉之日，即2016年1月5日解除，振亚公司在房屋租赁合同解除之后应当向叶慧萍返还涉案房屋。对于拖欠租金部分。叶慧萍向本院明确，振亚公司于2015年3月7日向叶慧萍支付92000元租金，于2015年12月26日支付100000元租金，于2016年1月11日支付30000元租金。经核算，2015年4月1日至2016年1月5日的房屋租金共计281875元，扣除振亚公司已支付的222000元，尚欠租金59875元。因振亚公司至今尚未将涉案房屋��还给叶慧萍，故对于解除合同后房屋占有使用费，本院按照租金的标准计算至振亚公司实际返还房屋之日止。对于违约金部分，振亚公司逾期支付租金及未返还房屋的行为已经构成违约，叶慧萍按照合同约定的第一年总租金的30%向振亚公司主张违约金，即110700元。本院认为，上述条款约定的实质在于违约责任的承担，在确定上述责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。本案叶慧萍出租房屋的目的是获得租金收益，振亚公司拖欠租金的行为给叶慧萍造成的实际损失主要是租金的利息损失，故叶慧萍主张的违约金计算标准已超出其因振亚公司的违约行为导致的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、叶慧萍逾期利息损失以及再行处置租赁房��期间可能导致的空置损失等因素，本院酌情支持叶慧萍违约金诉请30750元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告叶慧萍与被告合肥振亚消防工程设备有限公司之间于2015年3月4日签订的房屋租赁合同，被告合肥振亚消防工程设备有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告叶慧萍返还位于合肥市***房屋；二、被告合肥振亚消防工程设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶慧萍房屋租金59875元及房屋占有使用费（按年租金369000元自2016年1月6日起计算至房屋实际返还之日止）；三、被告合肥振亚消防工程设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶慧萍违约金30750元；四、驳回原告叶慧萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2142元，由原告叶慧萍负担142元，由被告合肥振亚消防工程设备有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人��法院。审判员　王　磊二〇一六年四月一日书记员　方林莉附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的��约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟��支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当��人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。更多数据：搜索“”来源：