（2015）岩民终字第1537号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-05
案件名称
福建天守金仁大酒店有限公司、林陈俭与长汀县鑫都大酒店、林义雄房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建天守金仁大酒店有限公司,林陈俭,长汀县鑫都大酒店,林义雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第1537号上诉人（原审原告）福建天守金仁大酒店有限公司，住所地福建省长汀县。法定代表人廖金堆，董事长。委托代理人李旭东，福建矩圆律师事务所律师。上诉人（原审第三人）林陈俭，男，汉族，住福建省长汀县。委托代理人范云飞，福建先丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长汀县鑫都大酒店，住所地福建省长汀县。代表人林义雄，该酒店负责人。被上诉人（原审被告）林义雄，男，汉族，住福建省长汀县。委托代理人施丽仙，福建诺佳律师事务所律师。上诉人福建天守金仁大酒店有限公司、上诉人林陈俭因与被上诉人长汀县鑫都大酒店、林义雄房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2015）汀民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建天守金仁大酒店有限公司的委托代理人李旭东、上诉人林陈俭的委托代理人范云飞，被上诉人林义雄的委托代理人施丽仙到庭参加诉讼。被上诉人长汀县鑫都大酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审判决查明：原告是坐落于长汀县大同镇罗坊村的“金仁商业中心”业主，该商业中心第三层建筑面积为1797.92平方米。2011年6月15日，以金仁大酒店为甲方，丘俊松、兰锦辉为乙方，签订了《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，合同约定原告将“金仁商业中心”三楼整层出租给丘俊松、兰锦辉用于餐饮经营，承租面积（以建筑面积计）1950平方米，租赁期为六年，自2011年6月15日至2017年6月15日，租金按建筑面积计算，每月每平方米23元，从第三个租赁年度起按每年每平方米5%递增；租金不包括物业管理费、公摊费用、乙方用水电发生的费用及乙方经营有关的其他费用，公摊水电费根据专设水电表每月读数按承租面积占整栋楼面积比例分摊；租金每三个月支付一次，支付的时间为每个付款周期第一个月的前五天；二期商业中心的外墙、窗户、公共区域部分、楼道、电梯、中央空调、公共区域部分的消防设施由甲方负责和使用过程中的维修维护；乙方租赁物为所使用的水、电、排污管道、电话接口等，甲方负责安装到层，并以此连接点为准承担外部的维修维护义务；因合同期限届满且双方没有续约的，依附于房屋的装修归甲方所有；因乙方过错导致合同解除或终止的，甲方有权选择以下权利的一种：①依附于房屋的装修归甲方所有②要求乙方恢复该物业原状③向乙方收取恢复工程实际发生的费用；因甲方过错或不可归责于双方的原因导致合同提前解除或终止的，乙方有权要求甲方支付其装修、装饰的残值，残值的计算方式为：残值＝装修、装饰费用×（五年使用费用－实际使用年限）÷5年使用寿命；在租赁期间，未经甲方同意，乙方不得向第三人转包、转租，或以合伙人名义转包、转租其承包项目经营权的全部或部分；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同①未提供符合约定条件的设施，严重影响经营，②甲方未履行房屋的修缮义务，严重影响经营；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该物业①未经甲方书面同意，转包、转租其所租赁物业的全部或部分，②未经甲方书面同意，改变该物业房屋结构的，③损坏物业内设施设备，且在甲方提出的合理期限内未修复的，④未经甲方同意，擅自改变经营项目的，⑤利用所租赁物业，从事非法活动的，⑥累计三个月未交纳租金或合同约定应由乙方缴纳的费用；乙方有上述行为之一的，甲方有权终止合同，收回该物业，乙方应按合同向甲方支付违约金5万元；乙方未按照合同约定时间、金额交纳租金，每逾期一天，应按照所欠费用总额月息2%向甲方支付滞纳金。合同签订后，原告依约将物业交给案外人丘俊松、兰锦辉装修后经营长汀县金都大酒楼。此后，林义雄承接了该酒楼，并在长汀县金都大酒楼原址上注册成立了长汀县鑫都大酒楼，其企业类型为个人独资企业，投资人为林义雄，核准日期为2013年5月2日。2013年3月30日，以长汀县鑫都大酒楼、林义雄的名义向金仁大酒店出具《承诺书》一份，确认金都大酒楼结至2013年3月31日累计欠原告店租347491.10元、2013年第2、3季度应交纳的租金及卫生费各139950元，合计627391.10元，承诺分期还款，至2013年8月30日前全部还清；如果在相应的时间没有还上相应数额，金仁大酒店有权在应缴额期限截止日的两天内即停水停电；在上述时间内，本酒楼继续经营所产生的水电费、维保费等按时上缴，不拖欠；2013年10月1日起，按原签订的租赁协议所规定的时间交付租金等费用。林义雄出具《承诺书》后仅于2013年5月份支付了8万元的租金和8000元的水电费。2013年6月11日，以林义雄为甲方、林陈俭为乙方，签订了《长汀县鑫都大酒楼股权转让协议书》一份，主要约定甲方将长汀县鑫都大酒楼全部股权作价150万元转让给乙方，转让范围包括酒楼现经营场所内的所有装修、装饰、设备设施及无形资产等，2013年6月11日前有关酒楼的债权债务由甲方享有和承担，此后则由乙方享有和承担；乙方在签订本协议后因甲方债务给乙方造成损失的，由甲方承担，若乙方在签订本协议后发现有甲方未告知的属于鑫都大酒楼的债权或利润的，乙方有权以鑫都大酒楼的名义享有；协议签订前对外所欠缺款项（租金、水电费、供应商的欠款以及其他应付款等），甲方应于协议签订之日起15日内处理清楚，否则，乙方有权直接从股权转让费中予以抵扣。同日，以林观水为甲方、林陈俭为乙方、罗雪梅为丙方、邓承辉为丁方，签订了《长汀县鑫都大酒楼股权转让补充协议书》一份，约定鑫都大酒楼作价150万元，其中装修、装饰、设备、设施等有形资产及无形资产112万元，欠金仁大酒店38万元，由四方认购股权，其中甲方30万元占20%、乙方48万元占32%、丙方42万元占28%、丁方30万元占20%，其中甲方将其认购的股权挂名于乙方名下，乙方代表甲方的股权进行管理、行使股东权利与义务。同日，林义雄向林陈俭出具了《收条》一张，其正文内容为“兹收到林陈俭交来转让鑫都大酒楼装饰、装修、设备、设施等固定资产和无形资产人民币总计壹佰伍拾万元整（1500000）。详见《鑫都大酒楼股权转让书》”。上述协议签订后，林陈俭仍沿用长汀县鑫都大酒楼的名义进行经营。2013年6月20日，林义雄与林陈俭共同签订了《鑫都大酒楼公章移交责任划分承诺书》一份，以2013年6月20日18时为责任分界点。2013年6月11日始由第三人向金仁大酒店交付租金和水电费，结至2014年4月，共支付租金699089元，水电费89306.37元（该水电费的交纳是，由原告每月向鑫都大酒楼出具《金仁大酒店水、电、空调费分配明细表》，该表中列明的项目中包含有卫生管理费1800元，由鑫都大酒楼根据明细表所列项目向原告交纳）。2014年4月6日，长汀县鑫都大酒楼向原告出具报告一份，其正文内容为“鑫都大酒楼自2011年向贵公司租赁以来，投资了近六百万元，经营了四年，由于国家政策的变动和你公司对金仁会所公共场所一楼门厅改变用途，租给房地产开发公司做销售厅，对酒店的形象和客人出入影响极大，加上会所的配套设施不健全，消防设施不合格，四部电梯只安装了二部，现有二部有一半时间不能正常使用，严重影响了酒楼的经营，造成酒楼经营连续四年来亏损，已无法正常运转，特报告前来，请求贵公司每月调整为二万元整，以便酒楼能顺利生存。”2014年4月30日，第三人经营的长汀县鑫都大酒楼歇业并将其承租的第三层楼锁住。同日，原告向林陈俭出具了《工作联系函》一份，其正文内容为“贵公司承租的金仁商业中心三楼经营中餐，至2014年4月30日欠业主金仁大酒店场地租金、水电费用，及卫生费用，经我方财务人员多次催缴，尚有贰拾玖万叁仟肆佰贰拾壹元玖角肆分（293421.94元）未交，严重影响酒店资金营运。现要求贵方在2014年5月4日下午五时前交清所欠款项，否则我方将在2014年5月5日早上9时进行停水停电处理，由此产生的后果由贵方自己负责，希望理解和支持。”2014年5月5日，原告在第三人已锁的门上加锁并停水停电。2014年12月5日，第三人将酒楼的钥匙交付原告。原告为证明长汀县鑫都大酒楼的欠款数额，提供了《三楼鑫都结算款》三份及相应的明细表，在上述结算款中的租金部分，认为从2011年7月15日至2014年11月，该酒楼应交租金为1866320.65元，已付租金为1387022.90元，应收水电费为626698.29元，已付409428.95元，应收卫生费为72000元。原告认为，被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄作为承租人，未依约支付租金、水电费、卫生费已有数月之久，明显属违约，为此诉至法院，请求：1、解除原告福建天守金仁大酒店有限公司（以下称金仁大酒店）与被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄”金仁商业中心”三楼整层物业面积1950平方米的租赁关系，责令其将该物业及时交还；2、判令被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄及时向原告金仁大酒店支付尚欠的租金、水电卫生费768567元，并按月利率2%自2014年9月1日始向原告金仁大酒店支付滞纳金；3、被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄向原告金仁大酒店支付违约金50000元；4、被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄自2014年12月1日始按日向原告金仁大酒店支付该物业的占用费，水电费按实计算并支付；5、案件受理费由被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄负担。另查明，2012年11月1日，长汀县质量技术监督局以涉嫌使用不合格电梯为由，向原告发出通知书一份，要求其协助调查。2014年4月15日，长汀县鑫都大酒楼支付了消防两自动整改费用9500元。原审法院认为，原告与丘俊松、兰锦辉签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》合法有效，丘俊松、兰锦辉将其上述合同的权利义务转让给被告林义雄后，原告事后接受了由被告林义雄及长汀县鑫都大酒楼向其出具的《承诺书》，并以被告林义雄及长汀县鑫都大酒楼为被告提起本案诉讼，要求其承担民事责任。可以认定原告与丘俊松、兰锦辉签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》权利义务转由被告长汀县鑫都大酒楼承受。因被告长汀县鑫都大酒楼乃个人独资企业，依法应由投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，林义雄与林陈俭之间基于长汀县鑫都大酒楼形成的股权转让，仅是投资主体的变更，因未办理工商变更手续，林义雄至今仍为长汀县鑫都大酒楼的投资人，原告要求其为该酒楼的债务承担民事责任，符合法律规定，被告林义雄所作其非适格被告的抗辩，不予采纳。合同应否解除问题。因长汀县鑫都大酒楼自2014年5月始即已自行歇业，双方均有解除的意思且对此进行过多次协商，所以，原告要求解除《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》的诉讼请求，予以支持。租金问题。1、根据《租赁合同》第1.1条和3.1条的约定，租金按“三楼整层”建筑面积计算。原告未提供证据证明除房产证记载第三层建筑面积1797.92平方米外，另提供了补足1950平方米的经营面积作为被告的承租面积，所以，被告林义雄及第三人所作应按第三层建筑面积1797.92平方米计算租金的抗辩有理，予以采纳。为此，原告应收租金为［（2011年7月15日至2013年7月14日共24个月）24月×23元／平方米.月＋（2013年7月15日至2014年4月30日共9.5个月）9.5月×（23元／平方米.月＋23元／平方米.月×5%）］×1797.92平方米＝1404939.64元，扣除该期间已收取的1387022.9元，尚差17916.74元。林义雄应负担347491.10元＋1797.92平方米×23元／平方米.月×2个月零10天（2013年4月1日至2013年6月10日）＝443979.47元，扣除其已付8万元，尚差363979.47元，根据被告林义雄与第三人等的补充协议约定，由第三人承担被告林义雄尚欠原告的款项38万元，故，尚差租金应由第三人负担。至于2014年5月以后的租金问题，因长汀县鑫都大酒楼自行停业后，原告对酒楼进行了停水停电且加锁，导致酒楼不能正常运作，双方均有过失，出租方和承租方各承担50%的租金损失。水电费问题。根据原告水电结算清单及林义雄出具的《承诺书》、林陈俭的付款记录，结至2014年4月30日，长汀县鑫都大酒楼尚欠的水电费为2013年2、3、4三月18436.35元，2014年3、4两月8385.08元，合计26821.43元，其中，扣除被告林义雄已支付8000元，尚差18821.43元，因被告林义雄出具的《承诺书》的欠款包含水电费，被告林义雄已多支出5584.18元（443979.47元＋18436.35元－380000元－80000元－8000元），故，尚欠水电费26821.43元应由第三人负担。2014年以后的公摊水电费，由双方各负担50%。关于卫生费问题，合同中虽未约定承租方应向原告支付此项费用，事后双方也未就此达成协议，但被告出具的《承诺书》明确写明了卫生费，该承诺书应视为被告对原告主张结算依据的确认，其效力及于承诺书出具之前及之后第三人经营期间。另外，在第三人经营期间，原告每月向被告长汀县鑫都大酒楼出具的《金仁大酒店水、电、空调费分配明细表》中均有列明卫生费，第三人作为该酒楼的实际经营者也未提出异议。原告要求被告支付卫生费的诉讼请求，予以支持。结至2014年4月30日，其金额为33.5月×1800元／月＝60300元。2014年5月始的卫生费，因被告及第三人已停止经营，该费用不应由其负担。是否违约及违约责任的承担方式及应否调整的问题。第三人主张的下列事实：“2011年8、9月份因多次停水停电造成承租人赔偿客人及厨房猪肉类、生鲜活鱼等备好原材料的损失变质，金额达95411元”，“原告消防不过关、电梯不合格、一楼门厅对外出租诸方面原因严重影响了被告酒楼的生意”，因未提供有效证据证实，且停电行为发生于长汀县鑫都大酒楼设立之前，不予采信。根据上述论证，被告及第三人所欠原告租金仅为17916.74元，虽然确实有未支付卫生费及逾期支付水电费的事实，但因合同中未约定卫生费，该卫生费是被告《承诺书》中确认且相对于租金来说，金额不大，不构成根本违约，所以，原告要求被告支付5万违约金的诉讼请求，酌定为1万元。部分诉讼请求是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案林义雄经营期间的欠款的诉讼时间期间应从《承诺书》最后一次还款的2013年8月30日起算，2014年4月30日还向林陈俭出具了《工作联系函》主张还款，被告林义雄所作部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，与事实不符，不予采纳。被告长汀县鑫都大酒楼经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法进行缺席审理并判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告福建天守金仁大酒店有限公司与被告长汀县鑫都大酒店之间的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》，被告长汀县鑫都大酒店应于本判决生效后十五日内将承租场所交还原告福建天守金仁大酒店有限公司，第三人林陈俭对此承担连带责任。二、被告长汀县鑫都大酒店及第三人林陈俭应向原告福建天守金仁大酒店有限公司支付尚欠的租金17916.74元，被告林义雄承担连带责任。三、被告长汀县鑫都大酒店及第三人林陈俭应向原告福建天守金仁大酒店有限公司支付结算至2014年4月30日的尚欠卫生费60300元，被告林义雄对被告长汀县鑫都大酒店的此项义务承担连带责任。四、2014年5月1日始至被告长汀县鑫都大酒店搬离承租场所之前的租金损失原告福建天守金仁大酒店有限公司与被告长汀县鑫都大酒店各负担50%，第三人林陈俭对被告长汀县鑫都大酒店的此项义务承担连带责任。五、被告长汀县鑫都大酒店及第三人林陈俭应向原告福建天守金仁大酒店有限公司支付结算至2014年4月30日的尚欠水电费26821.43元，被告林义雄承担连带责任。六、2014年5月1日始至被告长汀县鑫都大酒店搬离承租场所之前的公摊水电费原告福建天守金仁大酒店有限公司与被告长汀县鑫都大酒店各负担50%，第三人林陈俭对被告长汀县鑫都大酒店的此项义务承担连带责任。七、被告长汀县鑫都大酒店及第三人林陈俭应向原告福建天守金仁大酒店有限公司支付违约金1万元，被告林义雄对此承担连带责任。上述第二至第七项判决，限义务人于本判决生效后五日内履行。八、被告林义雄履行上述义务后，有权就被告林陈俭经营期间的费用向其主张权利。九、驳回原告福建天守金仁大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25020元，减半收取为12510元，由原告福建天守金仁大酒店有限公司负担6510元，被告长汀县鑫都大酒店负担6000元（第三人林陈俭承担连带责任）。宣判后，原审原告福建天守金仁大酒店有限公司、原审第三人林陈俭均不服，向本院提起上诉。福建天守金仁大酒店有限公司上诉请求：1、撤销长汀县人民法院（2015）汀民初字第12号民事判决书的第二、四、五、六、七、九项；2、改判被上诉人长汀县鑫都大酒楼、林义雄、林陈俭连带向上诉人支付至2014年11月30日尚欠的租金、水电、卫生费768567元，并按月利率2%自2014年9月1日始向上诉人支付滞纳金；3、被上诉人长汀县鑫都大酒楼、林义雄、林陈俭连带向上诉人支付违约金50000元；4、被上诉人长汀县鑫都大酒楼、林义雄、林陈俭自2014年12月1日始按日向上诉人支付该物业的占用费，并支付按实计算的水电费；5、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由如下：一、原审判决对案件事实的认定缺乏证据，且违背了当事人约定的意思自治原则。1、原审判决认为，上诉人和被上诉人林义雄、长汀县鑫都大酒楼均受《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》（以下简称合同）的约束，根据该合同第一条1.1约定：乙方承租“金仁商业中心”三楼整层店面单元物业承租面积（以建筑面积计）共1950平方米，虽然产权证中3楼面积为1797.92平方米，但上述合同约定的面积包括了公摊面积176.79平方米，其实，在上诉人与丘俊松、兰锦辉签订合同时，上诉人还为其核减了24.71平方米。上诉人认为，原审判决强行将合同约定的租赁面积从上诉人与丘俊松、兰锦辉合同签订计租始的2011年7月15日始并已履行部分进行扣减，有违合同约定和法律规定。原审判决对当事人约定丘俊松、兰锦辉并履行的租金扣减归由被上诉人受益，有违当事人的意思自治和公平原则。2、原审判决却在无相关证据的情况下作出“至于2014年5月以后的租金问题，因长汀县鑫都大酒楼自行停业后，原告对酒楼进行了停水停电且加锁，导致酒楼不能正常运作，双方均有过失，出租方和承租方各承担50%的租金损失。”认定。上诉人作为出租人在合同未解除，被上诉人未将承租的物业交还的情况下，上诉人根本无法控制该物业，事实上原审也查明，上诉人为了减少物业空置的损失，欲尽早出租，于2014年12月5日才从被上诉人现场经理手中拿到该物业的钥匙一把开门给新的承租人查看，事实上被上诉人至今未将该物业腾空交还上诉人，上诉人根本无法将该物业出租。3、同理，原审判决“2014年5月1日始至被告长汀县鑫都大酒店撤离承租场所之前的公摊水电费原告福建天守金仁大酒店有限公司与被告长汀县鑫都大酒店各负担50%，”不能成立。4、原审判决支付违约金1万元违背了当事人的约定和法律规定。二、由于被上诉人长汀县鑫都大酒楼和林义雄、林陈俭的严重违约，才导致本案纠纷的产生，原审判决解除合同的理由错误。1、2013年3月30日被上诉人长汀县鑫都大酒楼和林义雄向上诉人作出《承诺书》后，并未依承诺履行，且擅自于2013年6月11日与被上诉人林陈俭签订《长汀县鑫都大酒楼股权转让协议》，被上诉人将酒楼股权转让的行为，属合同中约定上诉人有权解除合同的违约行为。2、在合同履行过程中，被上诉人至2014年11月拖欠上诉人租金、水电费、卫生费等合计768567元。被上诉人作为承租人擅自转让，且未依约支付租金、水电费、卫生费等费用已有数月之久，明显属违约，合同中违约金的约定及上诉人主张的利息损失并未超过法定上限。三、被上诉人应当支付租赁房屋自2014年12月1日始按日支付该物业的占用费，水电等费用按实计算的损失至房屋交还上诉人止。针对福建天守金仁大酒店有限公司的上诉，林义雄答辩认为：答辩人承租的“金仁商业中心”三楼整层的租金应以面积1797.92㎡为计算标准。关于2014年5月以后的租金及公摊水电费问题，应当由上诉人天守金仁大酒店和长汀县鑫都大酒楼各分担50%。一审判决支付违约金1万元并未违反法律规定。一审法院认为答辩人应当负担的租金为443979.47元及答辩人已多支出的款项为5584.18元是错误的。一审法院判决答辩人应对长汀县鑫都大酒楼及上诉人林陈俭尚欠的租金、卫生费、水电费承担连带责任没有事实和法律依据。林陈俭答辩认为，答辩意见与上诉意见一致。林陈俭上诉请求：1、撤销长汀县人民法院（2015）汀民初字第12号民事判决，将该案发回重审；2、一、二诉讼费用要求由被上诉人承担。主要事实和理由如下：一审判决认定事实错误，导致判决错误，且存在漏判情形，具体表现在：一、一审判决以被上诉人与案外人丘俊松、兰锦辉于2011年6月15日签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》作为裁判依据之一，这是违背事实的。一审判决是以长汀县鑫都大酒店、林义雄为被告的，但一审判决却未查明被上诉人与长汀县鑫都大酒楼、林义雄之间是否有签订租赁合同，而被上诉人作为一审原告也未提供。一审判决审理的是被上诉人与一审被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄之间的房屋租赁合同纠纷，但被上诉人刻意隐瞒其与一审被告林义雄于2013年3月25日签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》，却仅提供其与案外人丘俊松、兰锦辉于2011年6月15日签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》，而一审判决在未全面查清事实的情况下，以被上诉人与案外人签订的租赁合同作为一审裁判依据之一，显然属于认定事实错误，且必然损害承租人（一审被告及上诉人）的实体合法权益。二、一审判决认定被上诉人实际出租提供给案外人丘俊松、兰锦辉和一审被告长汀县鑫都大酒楼、林义雄的租赁面积错误，导致有关租金计算和违约责任等方面的判决错误。三、一审判决认定上诉人为第三人亦属于认定事实错误，损害了上诉人的一审诉讼权利。四、一审判决认定被上诉人与案外人丘俊松、兰锦辉于2011年6月15日签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》权利义务转由一审被告长汀县鑫都大酒楼承受，这是与事实不符的。此外，一审判决解除被上诉人与一审被告长汀县鑫都大酒楼之间的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》，但事实上两者之间并未签订该合同；但丘俊松、兰锦辉与被上诉人于2011年6月15日签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》未判决解除；以及一审被告林义雄与被上诉人于2013年3月25日签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》却未查明认定效力和判决解除，势必影响合同当事人一审的诉讼权利，故本案应发回重审。五、一审判决认定自2013年7月15日起每月租金按每月每平方米23元的5%递增显然是错误的，一是应于2015年3月25日才开始递增租金，二是应为每年每平方米5%计算递增租金，而不是每月每平方米23元的5%计算递增租金。六、一审判决认定一审被告和上诉人违约属于认定事实错误，事实上是被上诉人违约，但一审判决却未认定被上诉人的违约行为，导致作出错误判决。七、一审判决支持被上诉人要求支付卫生费的主张，违背事实和法律，是错误的判决。八、一审判决认定自2014年5月1日始至长汀县鑫都大酒楼搬离场所之前的租金损失、公摊费用由上诉人和一审被告承担50%，这是错误的、不公正的。九、一审判决解除租赁合同并判令交还承租场所，但却遗漏了长汀县鑫都大酒楼的装饰装修及设备设施补偿问题，这是错误的。针对林陈俭的上诉，福建天守金仁大酒店有限公司答辩如下：一、原审判决以案外人丘俊松、兰锦辉2011年6月15日与答辩人签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》作为裁判依据之一，与事实相符。二、原审判决认定租赁面积有误，应按合同约定的1950平方米计算租金。三、原审判决追加上诉人为第三人是因被上诉人林义雄的申请，程序合法。四、原审判决认定案外人丘俊松、兰锦辉将合同权利义务转由被上诉人长汀县鑫都大酒楼、林义雄承受有事实依据。五、原审计算租金递增方式是正确的。六、答辩人认为系被上诉人违约才导致本案纠纷的产生，被上诉人应承担违约责任。七、答辩人卫生费的主张有事实依据。八、对于原审判决自2014年5月1日始由答辩人与被上诉人长汀县鑫都大酒店承担租金和公推水电损失的50%，上诉人林陈俭承担连带责任的错误判决，答辩人在上诉状中已陈述。九、上诉人提到的长汀县鑫都大酒楼的装饰装修设备设施补偿问题，由于本案系被上诉人严重违约，答辩人当然不存在补偿问题。况且该内容也非本案的审理范围。林义雄对林陈俭的上诉的答辩意见，与林义雄对福建天守金仁大酒店有限公司的答辩意见一致。经审理查明，对原审判决认定的事实，福建天守金仁大酒店有限公司认为，长汀县鑫都大酒楼停业的时间段和福建天守金仁大酒店有限公司将第三人已经上锁的门上加锁、停水停电，不是事实。实际物业没有腾空交付，至今是第三人占用。对其余事实没有异议。林陈俭认为，原审认定林义雄承接了长汀县金都大酒楼有异议，林义雄是重新建立鑫都大酒楼。原审还遗漏以下事实：1、林义雄跟金仁酒店签订的租赁合同，合同存在没有查明、效力没有认定；2、鑫都大酒楼装修、装饰价值没有做出认定；3、丘俊松与兰锦辉转给林义雄去承接，却没有查明丘俊松与兰锦辉将酒店转给林义雄的有关事实。对其余事实没有异议。林义雄对原审判决认定的事实没有异议。对各方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，福建天守金仁大酒店有限公司向本院提交公摊计算表、金仁三楼测绘图纸、金仁酒店及附属住宅用房总平面图、三楼建设施工图复印件各一份，证明：通过图纸计算出1950平方米，是由三楼的面积加上公摊面积，为1970.52扣除52多平方米，反梁影响房间，所以得出1950平方米，租赁面积是2部分，租赁实际是三楼楼层面积加公摊面积。林陈俭质证认为，上述证据不能支持上诉人的主张。计算表不能作为证据使用，是上诉人自己制作，租赁合同里面没有约定出租面积包括公摊面积。金仁三楼测绘图纸的真实性没有意见，但是与本案无关联性。其中3-4层面积，测量为1700多平方米，但实际出资出租向工商部分报备的是1500平方米，住宅用房总平面图、三楼建设施工图真实性没办法认定。林义雄质证认为，计算表是由上诉人自己制作的，无法当作证据使用。金仁三楼测绘图纸真实性没有异议，可以证实三楼的建筑面积为1797.92平方米。金仁酒店及附属住宅用房总平面图、三楼建设施工图真实性有异议，没有有关人员的签字及加盖出图章和注册执业章，而且合同也未约定承租面积包括公摊面积，没法支持上诉人的主张。本院经审查认为，公摊计算表系福建天守金仁大酒店有限公司单方制作，对方当事人又不予认可，本院不予认定；金仁三楼测绘图纸、金仁酒店及附属住宅用房总平面图、三楼建设施工图复印件不具备证据形式的合法性，且与《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》约定的内容不符，对其证明主张，本院不予支持。林陈俭向本院提交以下证据：证据一、金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同（福建天守金仁大酒店有限公司与丘俊松、兰景辉签订）、经营场所证明、企业名称预先核准通知书、经营场所登记表复印件各一份。证明：1、被上诉人于2011年6月15日与丘俊松、兰锦辉签订的租赁合同（已在工商部门登记备案）、于2011年10月16日出具的“经营场所证明”，均证实被上诉人出租的金仁大酒店商业中心三楼的房屋面积只有1500㎡。而一审判决采信被上诉人提供的出租面积为1950㎡的虚假租赁合同显然是错误的；2、一审判决是以被上诉人与丘俊松、兰锦辉签订的虚假租赁合同为依据的，但却未追加丘俊松、兰锦辉为被告，明显遗漏当事人，且采信证据错误。证据二：《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》、经营场所证明、企业名称预先核准通知书、内资企业登记基本情况表复印件各一份，证明：1、被上诉人在未解除与丘俊松、兰锦辉签订的上述租赁合同情况下，又与一审被告林义雄于2013年3月另行签订了《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》，将金仁大酒店商业中心三楼出租给林义雄经营长汀县鑫都大酒楼使用，约定提供1950㎡出租的面积。金仁酒店于2013年4月30日为长汀县鑫都大酒楼出具“经营场所证明”，同意出租金仁大酒店商业中心三楼1950㎡的房屋给其使用，使用期限为六年。林义雄向长汀县工商局提供上述“租赁合同”、经营场所证明等资料，于2013年5月2日得以获批成立长汀县鑫都大酒楼。4、上述与本案相关的关键事实，一审判决均未查明。证据三、金都大酒楼注销申请书、金都大酒楼清算报告、个人独资企业注销登记申请书、注销内资企业登记基本情况表复印件各一份。证明：丘俊松、兰锦辉向被上诉人租赁金仁大酒店商业中心三楼开办的金都大酒楼于2013年3月4日经工商部门批准注销，其与林义雄向被上诉人租赁同一租赁标的开办的长汀县鑫都大酒楼之间没有传承关系。福建天守金仁大酒店有限公司质证认为，对三组证据真实性没异议，但不能支持林陈俭的主张。对证据一，当时出具的丘俊松的租赁合同，经营场所面积部分是空白的，为了登记方便，在面积的部分由其承办人填写。原审提供的合同面积与上诉人林陈俭提供的工商登记合同面积有出入、形式没有出入。一审判决按兰锦辉、丘俊松签订的合同签订的面积也得到了林义雄的认可，不存在虚假合同，不存在追加兰锦辉、丘俊松为当事人的理由。对证据二，真实性没有异议，面积确认下来是1950平方米。这份合同是为工商登记方便，提供给林义雄，由于林义雄承接了该物业，做出了书面承诺，不存在解除合同的事实。对证据三，真实性没有异议，酒楼之间没有传承关系，物业之间才有传承关系。林义雄质证认为，对证据一的真实性没有异议，对其第一点所要证明的内容也没有异议，但对第二点证明内容有异议，认为不需要追加兰锦辉、丘俊松为被告。对证据二真实性没有异议，当时是为了工商登记需要，是金仁酒店提供给林义雄，实际上林义雄已经概括承受了合同的所有权利义务，此前金都大酒楼支付的超过1797.92平方米的租金应在林义雄应负担的租金中予以扣减。对证据三的真实性、证明对象没异议，但是认为金都大酒楼支付的超过1797.92平方米的租金应在林义雄应负担的租金中予以扣减。本院经审查认为，林陈俭提交的上述证据，真实性可以认定，但不能证明其主张。长汀县鑫都大酒店未向本院提交证据和书面答辩意见。本院认为，福建天守金仁大酒店有限公司与丘俊松、兰锦辉签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》系签约各方真实意思表示，应认定为合法有效。福建天守金仁大酒店有限公司上诉主张，租赁面积应按1950平方米计算，但未能提供有效证据加以证明，也与《租赁合同》的约定不符，对该主张，本院不予采信。原审依据2014年5月长汀县鑫都大酒楼自行停业和福建天守金仁大酒店有限公司对酒楼进行停水停电和加锁等事实，对2014年5月以后的租金，确定出租方与承租方各承担50%，并无不当。对于违约金的认定，原审依据本案事实，确定长汀县鑫都大酒楼及林陈俭向福建天守金仁大酒店有限公司支付1万元违约金，并无错误。对于原审判决认定林陈俭为第三人及原审是否存在遗漏当事人问题，本院认为，林陈俭与林义雄于2013年6月11日签订《长汀县鑫都大酒楼股权转让协议书》，该股权转让已经实际履行，且林陈俭仍沿用鑫都大酒楼名义进行经营，故林陈俭应承担作为承租人对出租人的义务，原审追加其为第三人参加本案诉讼，符合法律规定。丘俊松、兰锦辉将二人《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》中的权利义务转让给林义雄后，林义雄及长汀县鑫都大酒楼向福建天守金仁大酒店有限公司出具《承诺书》，福建天守金仁大酒店有限公司并未对这一行为提出异议，证明其对丘俊松、兰锦辉将租赁合同的权利义务转让给林义雄是认可的，林义雄及长汀县鑫都大酒楼承继了原丘俊松、兰锦辉与福建天守金仁大酒店有限公司签订的《金仁大酒店二期商业中心物业租赁合同》权利义务，不追加丘俊松、兰锦辉二人参加本案诉讼，并不影响本案的审理。故林陈俭上诉认为，原审程序违法、遗漏当事人理由不能成立。综上，福建天守金仁大酒店有限公司与林陈俭的上诉理由依据不足，本院不予采信，其上诉请求本院不予支持。被上诉人汀县鑫都大酒楼，经本院传票传唤未到庭，无正当理由拒不到庭，系对其自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判。原审判决认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25020元，由上诉人福建天守金仁大酒店有限公司、林陈俭各负担一半。一审案件受理费，按原审判决确定计收。本判决为终审判决。审判长 傅 胜 荣审判员 陈 水 柏审判员 梁 源二〇一六年四月一日书记员 张文婧（代） 来自