（2016）桂0323民初54号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-26
案件名称
石慧与ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
灵川县人民法院
所属地区
灵川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石慧,ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条
全文
广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0323民初54号原告（反诉被告）石慧。委托代理人阳德耀。委托代理人陈德良。被告（反诉原告）ＸＸ。委托代理人李红润，广西君健律师事务所律师。原告石慧诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，被告于2016年1月26日提起反诉，本院受理后决定合并审理，依法由代理审判员杨建平独任审判，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。书记员郑巍担任记录。原告石慧及其委托代理人阳德耀、陈德良，被告ＸＸ的委托代理人李红润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石慧诉称：2014年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号房屋的第1-4层作为住房使用，建筑面积约400平方米，租赁期限为10年。被告承租以后，2014年10月7日，被告冒充房屋所有人的名义擅自将一楼转租给第三人并收取高额利润，并且同意第三人在房屋的承重墙开凿两个门，造成房屋墙体多处开裂，严重危及房屋的整体安全。原告知情后，多次通知被告，要求其保护房屋的整体安全，恢复墙体的原状，但被告却以各种理由拒绝接受原告的意见。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同，被告将租赁的房屋交还原告；2、被告赔偿原告的房屋损失费50000元，并将房屋墙体恢复原状；3、本案的诉讼费由被告承担。原告石慧对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同。证明原、被告于2014年7月1日签订房屋租赁合同的事实。2、西岸村金色家园宅基地捡勾的通知。证明原告房屋的来源；3、西岸村金色家园A区多功能住宅宅基地宗地号确认书。证明原告房屋的来源；4、被告与第三人王逸凡签订的房屋租赁合同（复印件）、第三人王逸凡出具的说明书和第三人的身份证复印件（照片打印件）。证明被告冒充房屋所有人的名义擅自将一楼门面转租给第三人王逸凡违约的事实；5、照片四张。证明原告房屋被损害的事实；6、房屋证明一份，证明原告的房屋经政府审批通过，可以建设四层半。被告ＸＸ辩称：原告的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ为其辩解在举证期限内未提供证据证实。被告ＸＸ反诉诉称：2014年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号房屋的第1-4层和第6层租给被告经营使用，租期为10年。而后被告耗费数十万元对该房屋的部分楼层进行装修，并开始营业，但原告并未依约将该房屋的第6层交给被告使用，而是自行占用。此外，原告经常无故锁住楼道，致使被告无法使用该房屋的部分楼层，给被告造成了经济损失50000元。故被告反诉至法院，请求法院判令原告赔偿被告经济损失50000元，并承担本案的反诉受理费。被告ＸＸ为其反诉在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明原告将其房屋一至四楼和六楼租给被告的事实；2、两张照片，证明原告在四楼到五楼的楼道间安装了一扇卷闸门，将通往六楼通道的门锁住，导致被告无法使用六楼。原告石慧答辩称：1、被告要求原告赔偿50000元没有事实和法律依据，请法院驳回被告的反诉请求；2、被告没有按照约定使用租赁房屋，原告要求解除房屋租赁合同，并且要求被告赔偿损坏房屋的损失。原告石慧为其辩解在举证期限内提供证据有：李素斌、李德喜、唐亚杰证言各一份，证明原告石慧所建房屋第1-4层出租给被告ＸＸ和原告石慧所建房屋系按照被告ＸＸ的要求装修第1-4层，以及原告石慧自住的第5-6层是原告石慧出资装修的事实。在诉讼过程中，本院依职权向灵川县住房与城乡建设局调取原告石慧所建的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号（桂林电子科技大学尧山校区正门对面）房屋是否办理建设工程规划许可证。经灵川县住房与城乡建设局核实证明，原告石慧所建的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号房屋没有办理房屋报建材料，并向本院出具证明一份。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1无异议；对原告提供的证据2、3、6认为与本案无关；对原告提供的证据4认为系复印件，真实性无法核实，故不予质证；对原告提供的证据5中被告在一楼门面凿二个门洞的事实认可，对其墙上出现的裂缝不予认可。原告对被告反诉提供的证据1无异议，对被告反诉提供的证据2认为该照片不能反映卷闸门安装的时间，安装卷闸门是出于安全起见，故对证明内容不予认可。被告对原告针对其反诉提供的证据不予认可。原、被告对本院依职权向灵川县住房与城乡建设局调取的证明均无异议。对双方均无异议的证据即原告提供的证据1、被告反诉提供的证据1和灵川县住房与城乡建设局出具的证明，本院予以认定；对原告提供的证据4，因被告在庭审中对转租给第三人的事实无异议，故本院予以认定；对原告提供的证据5，因被告对在一楼门面凿二个门洞的事实认可，故本院对该事实予以认定，对墙上出现的裂缝，无法证实与本案具有关联，故本院对该事实不予采信；对原、被告互提异议的其他证据，确与本案争议的事实具有一定的关联性，故对该证据的真实性、客观性、关联性部分予以确认，并作为定案的参考依据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年7月1日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将其所建的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号（桂林电子科技大学尧山校区正门对面）房屋的第1-4层、6层出租给被告居住使用，租赁期限自2014年10月1日至2024年10月1日，房屋租金为每年28000元，每年10月1日前给付租金。合同签订后，原告将房屋的1-4层交付被告使用，房屋的第6层一直由原告自行使用，未交付给被告使用。被告已经依约给付原告二年的租金，即2014年10月1日至2016年10月1日期间的租金56000元。2014年10月7日，被告在未经原告同意的情况下，将一楼门面擅自转租给第三人使用，第三人在一楼门面的侧墙开凿二个门以方便其使用门面。后原告认为被告擅自将一楼门面转租给第三人并收取高额利润，以及第三人在一楼门面的侧面开凿二个门影响房屋的承重结构为由诉至法院。被告认为原告没有依约将房屋的第6层交付给被告使用以及擅自锁住通往6楼楼道的行为，已违反合同约定，故被告以此向本院提起反诉。另查明，原告石慧所建的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号（桂林电子科技大学尧山校区正门对面）房屋未向灵川县住房与城乡建设局办理房屋报建手续，至今未取得房屋建设工程规划许可证。本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告将其所建的位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号房屋出租给被告，但该房屋至今未取得房屋建设工程规划许可证，故原告与被告签订的房屋租赁合同属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同和要求被告返还房屋、恢复原状以及赔偿损失的诉讼请求，本院认为，因房屋租赁合同自始无效，原告已无必要解除。至于要求被告返还房屋、恢复原状以及赔偿损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因原告没有将房屋的第6层交付被告使用，只将房屋的1-4层交付被告使用，故被告依法应将其使用的房屋1-4层返还原告。因被告在使用原告一楼门面过程中，擅自允许第三人在原告房屋一楼门面的侧墙开凿二个门，故被告在返还一楼门面给原告时，依法应当予以恢复原状。至于在一楼门面的侧墙开凿二个门洞是否影响房屋的承重结构以及给原告房屋造成多大的损失，因原告未能提供证据证明，故本院对原告该请求不予支持。被告反诉原告没有依约将房屋的第6层交付给被告使用以及擅自锁住通往6楼楼道的行为，已违反合同约定，向本院反诉原告违约，要求原告赔偿其经济损失50000元的诉讼请求，因本院已经确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，故对被告以合同违约为由提起的反诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、被告ＸＸ将位于灵川县灵田镇东田村委西岸村金色家园区112号房屋的第一至第四层返还给原告石慧，并将在第一层门面侧墙开凿的二个门予以恢复原状；二、驳回原告石慧的其他诉讼请求。三、驳回被告ＸＸ的反诉请求。案件受理费525元（已减半收取），由原告石慧负担；反诉费525元（已减半收取），由被告ＸＸ负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期未履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1050元，反诉案件上诉案件受理费1050元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 杨建平二〇一六年四月一日代书 记员 郑 巍 微信公众号“”